曾经在一家移民服务公司登记了资料的黄先生最近频频收到房地产中介公司寄来的海外房产资料：今天是加拿大某楼盘在杭州推介；明天是澳洲房产推介会……

近几年，随着浙江人购买实力的显现，再加上杭州楼市交易活跃，嗅觉灵敏的卖家们开始带着一些海外房地产投资项目到杭州寻找买家。2003年开始就有海外物业到杭州进行推介；2004年，加拿大某公司带来了可以分割出售的土地项目；杭州第二届商铺展上，一座伦敦999年产权的四星级产权式酒店公寓也来了……

越来越多的海外房地产项目来到杭州，看似遥远的海外置业其实离我们很近。那么海外项目与国内项目有哪些不同？跨越重洋去买房后，能成功移民吗？

投资移民，其实不一定非要买房

前段时间在杭州亮相的一个瑞典项目，开发商推出的是瑞典卡尔马市某商贸城的一个40平方米商铺+70平方米公寓，“只要商铺经营满2年，你就可以获得瑞典永久居留权。”推介人说。

诱人的，除了房产还有移民目的国：瑞典国内有40多所高等院校，并实行免费教育；有终生的社会福利保障；28%的基本税率是世界上最低的公司税率之一……这些都让人心动。

记者找到了该瑞典项目杭州招商中心。招商中心的楼女士告诉记者，商铺正常经营满两年后，所有人可以申请瑞典的永久居留权，申请成功后除了没有选举权、被选举权外，享有普通瑞典居民待遇。

“申请移民并不一定要在英国买房子。”当记者咨询英国驻上海领事馆签证处相关问题时，工作人员发回了非常详细的移民英国的具体条件，其中投资性移民最重要的一点是必须有“不少于100万英镑的投资资产”，虽然房产投资也可以计入投资资产，但这并非是必要条件。在对移民英国条件的解答中，领事馆有明确的回答：你不需要在英国拥有房产，但你必须在英国居住满一定时间。

据了解，目前比较热门的移民国家，如加拿大的投资移民办理要求是3年以上经商管理经验，个人资产达80万加币(约合人民币500万元)，投资12万加币(不返还)或40万加币(5年后无息返还)；澳大利亚的要求是在澳洲成立公司，进行商贸运作或者购买75万澳元4年期政府债券；德国的要求是在德国注册公司，进行商贸运作，注册资金不低于25万欧元。显然，这些国家在办理签证时并不把在当地购买房产作为移民条件。

“我们的移民客户80%会在当地买房，但通常是先移民再买房。”做了近10年出入境服务的浙江新通出入境服务有限公司出入境部经理王峥说。

据悉，无论是加拿大、澳大利亚，还是德国、瑞典，都没有类似我们这里“购房入户”的政策。对投资移民的要求是成立公司并进行正常商贸运作，持有当地的某个房产项目并不一定能使你在申请永久居留时一路绿灯。用一位业内人士的话来说就是：投资，政府欢迎你；买房，政府也欢迎你，但政府不能干涉移民局的工作。

海外买房，功课要做足

采访中，我们发现购买或有意向购买海外房产的国内投资者正在形成一个越来越具规模的群体，但在国内不同地域不同城市的房产投资差异性尚且如此巨大，海外投资更面临国与国之间不同的政策法规环境，以及汇率变动风险，投资更需要谨慎。

投资海外房地产项目首先要考虑房价，看价格是否在承受能力范围内，更要注意综合成本。有些海外楼盘的单价虽然不贵，但由于国外购房的按揭贷款通常采用浮动利率，所以利率水平对于持有房屋成本的影响也是很大的。

而除了租金收入，最影响海外投资回报的就是增值能力。比如两年前加拿大的某土地项目到杭州来，每亩售价仅14万元人民币，低廉的价格曾经引起不少杭州人想到加拿大去做“地主”。

“当时这家公司曾经想与我们合作，一起开拓杭州市场，但最后我们还是拒绝了。”一位业内人士私下告诉记者，虽然加拿大是一个土地私有化的国家，可以取得永久的土地和房屋的所有权，但是它的土地开发由政府统一规划，如果开发计划没有延伸到你所购买的区域，那么这块土地就不值钱。“加拿大并不缺土地，而且政府的开发计划进度非常缓慢，买了地十几年后都没有被纳入开发计划也是可能的。”在他看来，这样的增值速度很难被大多数国内投资者接受。

此外，投资者还要考虑到发展商的可靠性和营业记录，以及当地政府对外国人拥有当地房地产的产权管制。在某些国家，外国人买卖房地产都需要经过当地政府的审批，而且非公民往往不准在当地拥有永久地契房产。

比如在澳大利亚，外国人面对的最主要限制是必须先获得当地外资检讨局的批准，才可进行买卖。在马来西亚，非公民(包括永久居民)和外国公司投资房地产也需要得到当地外来投资委员会的批准，而且，当局也不允许非公民购买当地的低成本住屋。

海外置业决不像想象中那么简单，投资者需要做的功课有很多，业内人士提醒投资者：最好实地考察后再下单。