澳洲空调问题房客要去Tribunal, 请各位房东看看咋办?

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事情是这样的:

我去年底搬走自住房找中介招来了房客(一家三口)。房子的中央空调是十几年前的型号,新加了coolant但是也基本冷不到哪去。这点我事前已经跟中介说了空调不大好使,心想房子一年左右会卖掉,所有不想花小一万重新装新的中央空调。房子之前有租客也没有投诉空调问题(可能对生活质量要求不高吧),新房客要是不满意再说吧。

新房客11月底入住时正值高温,马上中介就反映房客的不满。中介给出方案是:每个礼拜减100刀因为房子没有空调,他们可以随时搬走不受一年租约限制。或者马上置换新空调,租约和房租不变。按中介的办事流程先找来了tradies上门检查,觉得修不了就给了两报价,一个是新的中央空调报价和三房一厅四台独立空调的报价,两者差2千刀我就选了后者。由traides上门检查到房客用上空调大概耗时一个月吧。

本以为问题就解决了, 几个月后中介突然发邮件说,房客对去年夏天一个月没有空调不满,中介提议免2礼拜房租补偿($2000不到)不然的话房客要去tribunal。我说我们当时已经马上安排安装了新空调,耗时那一个月时间我们房东控制不了。而且为什么等夏天过去几个月后再秋后算账?当时安装完新空调他们也没意见?我答复中介说按一周减100的话我最多赔偿他们一次性$500。

又过去了两个月,今天中介说房客拒绝了那$500补偿,中介再提议免两礼拜房租否则他们就去tribunal了。我觉得2千刀不多也不少,但是觉得自己作为房东要做的也做了,遇到对这种房客没什么好说了,tribunal就tribunal吧。

在这想问问大家,特别是房东们,有和房客去tribunal的经验吗?流程大概是怎样? 按我上面说的情况,在tribunal我会是吃亏的一方吗?tribunal会偏袒保护房客一方吗?


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真够事儿的
我自己也是房东 我原来都是找中介 后来发现中介屁用没有 所以现在自己直接出租
你这个事情也说明中介什么作用都起不了 除了当个传声筒
我觉得2千刀过分了 我没听过为了空调上tribunal的 一般听过tribunal都是房东告没付租金的房客
但是听过的都是说偏房客一边 因为我们是地主 房客是弱势方 (狗屁逻辑)


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中介就是传话的,房客想干什么中介决定不了。
不过他们太不专业,在租房前空调不好使是可以的。要跟房客说好,落实在文字上,房子按没空调的市场价来算。
这样的话夏天热死也与房东无关。
但是如果按有空调的房子租出去了,空调不好使必须补偿人家。人家花钱了。


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谢谢答复。

中介当初的建议是每周减100,可能也就是没有空调的市场价?

按这个算的话补偿也是$1000不到。

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上小额民事法庭,租客大概率胜。
1.出租房有空调,就默认是正常可以工作的。
合同上什么都没写,房东就有义务保持空调是正常工作的。
2.修空调花了1个月时间,是不是reasonable的?
2周是合理时间。1个月通常认为不是合理的时间范围。除非你有证据证明,需要1个月时间,这个可以argue。
依据每个州的法律不同,即便1个月是合理的时间,租客也可以要求赔偿,这个每个州要求不同。
3.空调修好之后,过了几个月才向房东索赔。是否是合理追溯时间。
答: 是合理时间。

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最烦这些动不动要上庭的,别怕,上庭去撕逼:)
不过看起来我感觉你是被中介坑了。

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是说签约之前他们建议这个,还是房客提出赔偿以后?
不管怎么说,当时如果是按着有空调的房子租出去的话,你恐怕会很被动。


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我持相同看法

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出租时候广告上写了有中央空调?我记得我以前中介整租房子时候,没要求所有房子必须有中央空调吧。
你如果广告上说有中央空调,实际不工作,估计有ground可以告你。但你也有证据你积极解决了,有让步免一些房租等。上法庭都要看证据的,没啥可怕。

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我已经第一时间安排每个房间安装新空调,当中上门报价到traides安排时间安装大概也得一个月了。

补偿我是答应的,但是要求免2周房租这个怎么定夺?谁来定?

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法官一般是偏向租客的

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以实际损失为准,由房客负责举证。

夏天房子一个月不适合居住,应该是一个月的房租+法律费用+其他损失。

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广告有写中央空调,我跟中介联系的时候已经第一时间提出空调这个问题。房客验房的时候估计也没检查空调运作情况。

后来每个房间安装了独立的空调,房客也答应 go ahead了。

可是几个月后的现在他们要求补偿当时没有空调的“损失”,中介建议免2周,我提出$500。双方达不成共识,这个谁来定夺?

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好在你这不是commercial。
commercial 你还要赔偿营业额损失。

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跟广告没有关系,跟合同有关系。
合同上没写,不算数。广告上的,只能做参考。

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是房客提出赔偿之后,方案也是中介提出的。房客签约前估计也没检查空调。

赔偿我是答应的,但是金额谁说了算?

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广告上有写有中央空调,那么这一条恐怕是无法argue了。

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最好的办法,是折中,1000块解决。

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房东,要买保险。
不然房东不好当。

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只要没在合同里体现房子没空调那就找不到房客的问题了。
他检查不检查都不是问题。
当时并不是他想要赔偿多少都行,谈不拢就去仲裁吧。
你这房租一周快一千了,不知道你是哪个州,夏天几个月。
如果夏天时间长,房租这么高,他的希望值怕是也低不了。中介说的那个数应该是房客希望的。


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我没有argue没有中央空调是需要补偿,只是金额怎么定?

一个月没有空调那么补偿是按没有空调的房价补差价,还是整一个月的房租都得免?

刚刚查了和中介的聊天记录,房客反映问题是12月9号(入住了一个礼拜),我马上答应让中介安排工人去检查。 到1月17号中介才发我维修和安装新空调的报价,这当中就已经一个月了(圣诞新年假期)。到一月底新空调才安装完毕。

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免吧,
新州tribunal估计会判没空调期间半价。
四周没空调也是两周房租

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LZ我个人觉得上就上,你作为房东,你算是合理时间内积极履行了你的义务, 如果当时商议好修空调他们同意了,那么这个事就算协商一致了,你按协商结果做了, 就结束了这个事情。 租客修好空调再提条件就算不合理要求。 因为租客 如果提出修空调时候他们同时提出要补偿, 那你也有机会选第一个方案让他们走人,你现在修好了空调履行了你的义务, 他们又说赔偿问题, 这样对你也不公平, 本来你可能会因为这个巨额赔偿要求当时直接就让他们走人了,没必要花这个钱,可能你也可以找一个不要空调的租客,很多选择给你, 现在你没的选了。   同时你是在合理的时间范围内,找了tradie,既然tradie接手了,就不是你在那里拖延时间, tradie工程进度只要不是你让他们拖延的,都不是你的责任,所以我觉得你没啥好怕的, 去了tribunal也是讲理的,人家每天见的人多了, 大部分都是公平合理的解决协商。 而且我觉得你还可以说的更好一点, 你说本来呢,这个你已经履行了你的义务, 正常来讲这个事情就算按协商结果执行了, 你就没任何责任了。 但是出于good will, 你开始同意给房客一点补偿, 虽然说其实完全不用的, 但是现在房客要求金额过高, 还威胁你要上tribunal, 那你认为tribunal就是讲理的地方,你也没啥好hide的, 所以愿意听听tribunal的意见, 同时表达自己也受了covid影响, 这个事情自己已经尽力,并按协商解决了, 后面又被提不合理要求,这个钱数也很多了, 对自己也很不公平。所以坚持不赔偿。 最坏结果你和现在一样,给他那点补偿,其他你还能有啥损失。
同时,不管有啥纠纷,只要房客不按时付房租,也是没理的一个重要point, 如果有这点,你也一定要提。
再提醒你一下,最好你自己上tribunal,不然看你这个中介的水平,还不定怎么坑你

个人观点仅供参考哈, 自己根据自己情况看着决定

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明白,

谢谢答复

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楼主,空调是urgent repair 的项目之一,也就是说,房东必须要解决空调的任何问题,除非租赁合同上不包括空调。

去任何地方投诉,你必输

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感谢您提的宝贵意见。

我就觉得奇怪为什么房客答应安装新空调后,过了几个月了,才提出索赔。

这个中介确实太差劲了,那些赔偿提议都是他提出的。我刚开始还以为因为疫情生意不好,中介从中使坏。



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你要让中介回去找那个装空调的公司,为什么当时需要一个月的时间才能弄好
你不能说你找了修空调的公司,他们弄了一个月才弄好,和你无关。但如果空调那边的公司可以告诉你一个合理的理由为什么要一个月,我觉得你完全可以去tribunal

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我是答应赔偿的,已经第一时间及时安排安装。只是当中有个圣诞新年假期,工时拖了有点长。

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tadies也不算太拖沓。主要是反映问题到中介安排上门检查报价,当中夸了个圣诞新年假期。
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