在新西兰
hello大家好,我是澳纽注册会计师miao CA CPP,在奥克兰读会计本科和硕士,毕业先后在洋人CA 会计事务所和世界跨国咨询企业,也是新西兰权威税务法律咨询公司任职。现在开始经营自己的注册会计师事务所,与在澳洲的CA firm和中国top20事务所合作。
因着对房地产和投资的热爱,自住房之后,2009年开始了自己的房产投资,生性爱旅游爱艺术爱交朋友爱吃喝玩乐,在不十分影响生活质量的前提下,分别购入了capital gain 和cashflow两种strategy的投资房,稳步前进.
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今天风雨交加,源于这段时间微信圈里转的很多篇投资和税务方面的文章太想当然,很误人子弟啊,中午一杯红酒过后,我开始想写点儿啥。。从哪写起呢,想想自己和朋友所关心的,也许就是大家关心的。。
=== 买入投资房前:
1. 合理合法的税务结构和聪明的tax planning和assetprotection帮你最大化的实现税务benefit
2. 想好你真正的买房目的,别老让IRD麻烦你:)
=== 买入投资房后
所有的投资房花费,哪些费用可以退,哪些不能退。
=== 卖出投资房时?
哪种情况可以不用交税,哪种情况必须交税。
===Wealth planning 房产vs 贷款vs会计税务密不可分完美结合
怎么用贷款实现最大的leverage和最佳税务组合而达到Wealth planning.怎样通过投资房产,最大化使用贷款和税务系统实现最大化的财富计划。
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买房前:合理合法的税务结构,聪明的tax planning和asset protection帮你最大化的实现税务benefit。
小A和小B是一对80后小夫妻,都是PAYE工作族,买了自住房后没多久,小A升职了,多贷了一些款准备买下第一栋投资房,因为是朋友,买房之前打电话给我,咨询税务方面的benefit。什么benefit呢,退税呗,退税不只是简单的算算,做个profit loss账目,抵掉个人所得税就好了。税务最优化,你就要约谈专门的CA帮你规划,主要结合自身的情况,有以下几种形式(咨询费就不收了,看帖的,别忘了请miao 吃饭)
1. 个人名字50% vs 50%.
这种形式的好处就是最简单明了,两人名字都在上面,投资房所有的盈利和亏损两人对半分。小A工资8万,小B工资5万,为了税务优化最大化,两人选择100%贷款买的投资房,想找的投资房在40-50万之间,租金在400左右,加上平时投资房有关的各种费用,想都不用想肯定是亏得。比如一年亏1万,那这种情况下,一人负担5千,小A的收入立马变成7万5,小B变成4万5.按新的收入打税,之差就是退还给你的税。当然这是亏得情况,赢利的情况就得补税,这也是为什么有很多现金的人也要贷款买房,用别人的钱生钱,当然这是个人意见(哎哎跑题了。。)
2. Lookthrough company(LTC)
小B想明年要宝宝,然后不工作做全职妈妈两年,之后说不定像所有的妈妈一样做点代购小生意,那小A的工资就是8万,小B就是0或者很少. 如果还是第一种形式的话,一人一半负担盈亏对小B并不是最佳方案。这时候我会建议建一个LTC公司。好处就是可以按比例分配盈亏。因为是亏得,那如果小A占99%,小B占1%。那么小A的工资一下子可以最大化的税务减免,多了好多奶粉钱哦。。。当然如果说投资房是盈利的,就得反过来咯。另外好的一点在哪儿呢,LTC的ratio是可以变换的,比如小B现在工作是50v50, 之后不工作了小A 99%,小B 1%。。。。当然LTC是个公司,compliance当然比第一种麻烦许多,聪明的筒子个人自己就可以退税,建个LTC公司还得付给会计费还有每年报税一堆花费等事情得操心。所以你就得衡量退得多还是花费多哪个划算咯。
3. Trust
小B 和我说,万一我生了宝宝在家熬成黄脸婆,小A当了manager有小三了怎么办,我说,小B那么好别担心啦,女人首先得有自信心,爱宝宝同时也别忘了自己,其次要有对老公的关心(晕,好像又跑题了。。)如果还不放心,那就把房子放在trust(信托)名下。这就比上面两个税务结构多加了一项asset protection(资产保护),当然不用说的是大家都知道的昂贵的管理律师费,但总的来说还是保护了财产,很多人还是很喜欢选择这项。Trust是按33%打税的,记住,有一个重要点就是trust不能负担亏损。比如投资房是亏的,不能分担到beneficiary。那这个时候就得想好,按工资多少分配谁。
4. 小B又说了,那我又想保护财产又想最大化税务怎么办,姐们儿,世界上哪有这么多两全其美的事情啊,要是实在担心,就用trust做你自住房的owner,用LTC做投资房的owner。。(哎哎哎,小A……不要走啊,这龙虾还没付钱啊啊啊)
今儿只是浅显的和大家介绍了一下各种结构以及伴随来的税务outcome, 作为一个注册会计师,肩上的责任和协会准则要求目的都不是避税逃税,而是跟大家说说在国家法律规定下要有一个合理的税务规划,希望大家喜欢我写的,吃饭去了。。。。之后继续更新。。。。
--------------------买房之前就开始了税务责任------------------------------终于有时间继续写帖子。。
小 a 和小b看中了一套北岸glenfield的西湖校区3房crosslease小屋,做了rentalappraisal,算了yield,约见好了贷款专家,拿到了pre-approval,满心欢喜的买下了第一栋投资房,立刻就在微信里告诉我们这个好消息。一顿火锅之后,我问“这第一栋投资房买来主要做什么?”
“当然出租咯”
“然后呢,卖吗”
“有校区,不愁卖,先拿着,然后再贷款买2,3,4栋”
“都用来出租吗?“
“看情况贝,看看哪个房装修一下好赚快钱就卖掉再投资”。
“不怕交税啊”
“我又不是developer也不是专门做这个的,我有主业, 怎么会交税?”
话听起来好像没什么错,但即使是个人行为,也可能会要交税。
一般来说,哪怕是个人,房产投资客也被分为三类,
property investor,property speculator, property dealer
第一种property investor, 主要看房租回报,用的是buy and hold strategy,比如论坛里的很多大神同学,看重的是rental yield,不急着卖出,买入了很多unit,房子为了好租,这种情况多少年后卖掉时只需要把退税的depreciation部分claw back 就好,一般不会交个人所得税。
第二种property speculator,主要研究房价走向,也许只有一个投资房,只买进了一块名校区大地房, 以capital gain作为买入的目的,即使几年之内都看似一直在出租,其目的是要市场好的时候高价卖掉, 投机行为,哪怕只有一栋,只要你目的明确,这种情况就是要交税的。
第三种property dealer/trader, 大家都知道这种已经以房产投资为一门生意一般,经常买入好地烂房物业,do up以后卖出,赚快钱,再买入,再装修再卖出,这种情况当然要交税咯。
聪明的筒子已经看出来了, 归根结底ird就是based在以下这三种rule.
1. 买房时的firmIntention ,你明确的买这栋房的目的。
2. 之前买房的pattern ,你历史买卖房记录。
3. 直接或者间接与建筑行业的关系associaition to building industry’
intention是什么意思呢,就是买进的时候就想好了要卖了赚钱的,比如do up property,比如可以分割的大地校区房,只要你买进时,有evidence是想要卖的不是租或者自己住,就有交税的很大可能性,这个evidence可以从方方面面找到,房产中介找房时的备案,到你的个人情况,比如你买了一块政府宣布要新兴开发的奥克兰以北的大地烂房,但你住在东区豪宅,你工作小孩上学都在东区,那么北边的投资很有可能就会被认为是要等市场热了卖出的。
小a和小b买进这个投资房看重的是yield,好出租,而且要买进2,3,4栋都出租出去,不是为了卖掉而是租掉,这是他们的原本初衷,但是毕竟土地都是增长价值的,如果这个目的很难被界定,所以用了一个firm词,还有就是明显的证据。
当小a多年之后又买了一栋房,这栋房他看到了这个区这两年增长的潜力准备时机好就卖掉,虽然也准备租掉,但yield绝对不是首位考虑的时,这栋房子就有交税的风险了。
第2和第3点很容易界定,查之前交易记录,看你经常买进卖出,查你是否和building industry有interest或者有联系或者比如投钱给某个developer等等。。。
好困。。。昏昏沉沉断断续续的终于写完了,碎叫去了。。。。
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good post.....
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三月,秒回啊,谢谢谢谢
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支持,写得生动有趣~
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Keep going
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哈哈亲爱的,你真是如果微信上找不到你,SKY上一定能找到你:P
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你出现了我才追随的
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我正准备放上班族呢,看来没必要了,上班族都在这里哇卡卡
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你也在这里啊小老鼠。。
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感谢分享。。。。
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你也在这里啊小老鼠,还记得我吗。。
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记得,只是你把小光头头像换了,我差点不认得了
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小光头现在头发还是不多5555
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支持美女!!!
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hehe, many familiar IDs ah.
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我先生当时闲麻烦,就把房子放在我一个人名下了。
现在我不上班在家全职的话,第二套房要怎么做才能优化税率呢?
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谢谢支持(^O^)
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谢谢支持
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3个问题,
1.第二套房你们商量好谁是owner.还是joint owner.
2.你们准备完全拿来投资用吗
3.你和先生都是什么税务情况,上班,自雇还是其他。你是暂时不上班还是也许几年都不上班呢
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1。税务怎么做方便就怎么放。
2. 是完全投资的。
3.未来4年是不会去上班了,我们自顾了
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如果是self employed就是ir3退税就可以了。是你先生自雇你没收入还是你们一起自雇,收入不均可以选择LTC,两个人共同生意partnership简单。具体问题了解清楚了才能最终决定
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哦。了解了。多谢
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好贴,支持。
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静候下文{:8_387:}{:8_387:}
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谢谢支持(^O^)
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先出去一下稍后晚点更新。。谢谢关注哈:)
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好贴,支持一下
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好贴,支持一下