最近看了些SMSF视频，想咨询大家，关于养老金SMSF买房。不知有过来人或行家，给些建议。谢谢
- 是否值得折腾，办个SMSF?
- 是先找会计，还是先找broker聊？
- 是否需要找financial planner?
- 夫妻俩养老金30万，50岁，两人收入税前17万，想买个投资房(住宅，不是商用）， 大概能贷多少钱？
- 听说比正常的利率高，大概有多高？
- Setup 费一般多少钱？ 建立后，每年花费大概多少钱？
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夫妻俩才养老金30万，别折腾了， 过百在考虑
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贷款最高70%，15年。setup看什么地方做，收费高的5K+，收费低的就自己来+document package。自己没能力的，还是就算了吧。
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+1
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是否值得折腾，办个SMSF?
值得
是先找会计，还是先找broker聊？
先找financial planner， 然后broker，最后会计
是否需要找financial planner?
要
夫妻俩养老金30万，50岁，两人收入税前17万，想买个投资房(住宅，不是商用）， 大概能贷多少钱？
看你买多少钱的，估计买个50-60万的公寓 找mqbank 是可以的。
听说比正常的利率高，大概有多高？
一点点
Setup 费一般多少钱？ 建立后，每年花费大概多少钱？
setup $6,600左右（会计）+$6,600（financial planner） 每年会计加审计 $3,300左右。
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利率9%+ 浮动。 有offset
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谢谢答复，建立一个SMSF还蛮贵的，不知我家那位是否能批
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http://www.esuperfund.com.au/fees/fee-schedule/new-smsf
有便宜的
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为什么不花点钱听听专业意见，上这里问这么重要的问题。。。。。
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用smsf来买房好处就是避税。
坏处。。。 贵。什么都贵。 所以最后是否划算还真不一定。 尤其是超长期的回报。。 这是个数学问题。也是个资产风险问题。 如果只是买个公寓， 那么是绝对bad idea. 如果是个优质地产， 那还可以。 但最好是全款或极少的贷款。
如果不贷款。 就现金买卖房产。 这个回报估计还是相对不错的。 税少啊。 不过是否会比做股票好。 那就看个人了。
最后的关键的关键 是你的身体很健康吗？ 60多才可以拿出来用。 60多后 身体壮况不好的人。 其实要这么多钱 真没用。。
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感觉你的情况不值得用SMSF，税前17万加物业的租金，借不了多少钱的，买个50万的房子增值潜力有限，还加上那么多额外的Cost，搞不好还不如放在Superfund里面的回报好
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房子7年翻番只是个传说而已。 过去三十年长期平均看位置很好的优质地产也只能做到10年翻番。 而过去30到40年是全球化从无到到处都是的历程。 是数字化从无到无处不在的过程。 是地产绑架经济从无到身不由己的过程。
那下一个30年呢？ 没人知道。 有一点敢肯定。 我们将面临一个很不一样的30年。 很多认识会被颠覆。
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我知道的一个医生用super买了投资房，最近刚跟我complain说他投资房的贷款利率8%
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高息环境下SMSF适合无贷款买房。
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非常同意，看看中国就知道了，中国房地产以前那么红火，现在说熄火就熄火了
澳洲地产过去十几年赶上全球经济发展和中国崛起的红利，现在基数已经不小了，后面增速肯定不能维持这么高了
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个人认为SMSF适合全款买入物业吃利息，最好不要通过SMSF贷款，利息太高了
很多SMSF持有的物业，是租给他们自己的生意，然后给一个很高的租金，达到避税的目的。普通人我觉得就定投持有大盘ETF就好了，或者REITs，回报不比物业低。
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REITS的长期收益不如直接投资物业，比如VAP。
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我的贷款 7.4% , LVR 69%
setup fee esuper , free
annual compliance 999.
利息比较高 ， 但是不交CGT， 我感觉挺好
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专业的，已经看了会计和finiancial planner 的视频，但毕竟从他们职业的角度，他们鼓励人们去做，所以我想听听，从普通人的角度，是否值得做
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你的利率蛮好的，现在不通过super买的投资房利率，也6.2%了，你在那家贷的款啊？
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我是通过broker的 ， liberty finance
discount with lvr < %70
那些discount 在他官网没有的 ， 要谈
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你应该是对真正的专业人士有什么误解。
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SMSF其實可以做很多事 只要回報比一般的super 公司高就好
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身边有个朋友最近刚买了房在smsf。贷款做的时候利息说是6多 做下了变7.4%了。而且还没时间考虑别的lender因为要settle了。真的很贵 也就一个300k的房子
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不交CGT怎么讲？ 如果最后卖掉的话，肯定要交的吧，好像最多折扣也要交10%的CGT
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7.4%的贷款利息，SMSF loan大银行不做，只能做finance company，竞争没有个人loan那么激烈。还要加一笔几千的set up fee. 这杠杆用了也没有提升收益率多少了。
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SMSF里面的房，你持有到退休年龄，就不交CGT了。
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可以用连续两年额外供款几万块的方式，来贷到LVR 80%的。
这样他们可以30万本金持有120-130万的房子，在悉尼找找都是有升值潜力不错的房的。悉尼house，租金800起，80的杠杆，比普通super收益好应该是轻松的。
现在租金那么高，只要贷款做下来，持有并不太困难，甚至不太需要之后继续往养老金里超额供款，两人每年供55000应该够持有了。
但是这需要提前两年准备。两年后看房市情况如何再说（到时候应该有40-50万的super可以用了，LVR80能持有200万以上的房产）。
现在立刻应该做的是，把前5年的super concessional剩余额度今年尽量都用了，因为今年税高明年税低。
两年后买不买房，你多供super的款总是没错的。
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请教一下啊，假定房产增幅和super投资收益都是10%，那自建super买房好处是什么呢？
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养老金30万买房怕是想多了。
你30万super增幅10%，一年后你有33万；
你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30万买不到150万的房，实际上26-28万可以买120万的房），一年后房子值132万，扣除90万贷款，这一年贷款利息按7.5%算是6.75万，租金收入按800*50周算加上4万（allow 2周空租），你账面上的asset有39.25万，扣除各种出租会计审计杂费，算38万吧，你smsf买房的收益就不是10%，而是26.7%。（你账面上亏损的4万可以永远carry over来抵扣其它投资的收入）
以上就是低风险高杠杆的房产带来的好处。5倍杠杆买房到处都可以借到钱，5倍杠杆炒股你借到钱也没胆去赌。
实际上房产升值通常到不了10%，但是基数大所以120万的今年5%，明年再5%，比30万的今年10%，明年再10%更大收益，越往后差距越大。
smsf买房的其它好处还有，这个房子退休前都不算你的，跟你其他投资房无关，独自算地税，只买一个通常不用交；卖房的时候cgt省50%，等到退休后再卖省100%，相当于第二套自住房待遇。
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好像是看懂了，就是加了杠杆之后收益增加。那全款买房收益怎样啊？突发奇想，能不能把我的投资房卖给我的SMSF？只需交一笔印花税，但是以后不用交增值税啊
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这个是不允许的。SMSF不能买自己个人的房产。
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全款买就没意思了，房产不加杠杆还比不过定期存款。
smsf买的东西（不只是房）必须跟自己没有任何关系，否则税局查到了那就是按普通商业投资补税。
投资艺术品都不能放自己家里。
只有商业地产除外，smsf买可以租给自己的公司。
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哦，果然没有那么美事儿
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其实不必太专业去想。两人收入17万，人均还不到税局公布的平均收入，属于一般普通人，没必要搞这些专业的理财。再过5年银行都不会给贷款了，趁有能力，赶紧贷款买个房子更实在。
就和上面很多朋友说的一样，SMSF是对高收入的人避税，财富管理用的。普通打工族，而且还不是专业人士没必要，直接贷款买房更合适一点。
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'独自算地税，只买一个通常不用交' 这个怎么说？ smsf里面的地税不是更高税率？
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我是新州的
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还是这句话 只看到好处 没看到开销和坏处。就好比买个生意 只看到账面上的taking， 没看到真实的expense， 更没看到周边的变化和竞争等环境因素。
另外贷款额少， low leverage，收入要求非常高， 利率高， 还要什么都是正规的。。 这些都是非常实际也非常要命的问题。更不要说 这其中的开销之大。。 那点leverage 出来的利润真不够糟践的。 如果房子跌呢 leverage 就会反向作用 使得loss 扩大化。
最后还有最糟糕的一点就是房子会变老。 和人一样 。 越老越不值钱 麻烦越多。 除非一直用Super买和卖甚至翻新。。要不几十年后你绝对后悔 而不是开心。 而翻新的话 那就必须要走最贵的builder这条路。 反正就是所有的开销double triple,也没负扣税。 你确定为了那所谓的capital gain豁免和leverage最后能赚回来？？？我深度怀疑。
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你好，请问你用的是哪一家？
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他写了esuper，还有一家justsuper都差不多
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我去，大开眼界啊。
仔细一想真的是血赚，生意的租金可以claim deduction，然后super买的房的租金收益免税，里外里赢两次-win win
请问smsf买的物业有没有规定不能租给直接关系人啊？我记得有类似条款的
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谢谢
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强烈质疑你的算法：
“你30万买个120万的房涨幅10%（你要交律师费印花税smsf费用所以30万买不到150万的房，实际上26-28万可以买120万的房），一年后房子值132万，扣除90万贷款，这一年贷款利息按7.5%算是6.75万，租金收入按800*50周算加上4万（allow 2周空租），你账面上的asset有39.25万，扣除各种出租会计审计杂费，算38万吧，你smsf买房的收益就不是10%，而是26.7%。（你账面上亏损的4万可以永远carry over来抵扣其它投资的收入）”
30万买个120万的房， 然后你的账上没有任何的现金了，只有一套房。
只要不卖房，账上就还是没有任何现金，要还银行的6.75万利息，扣除收入4万，你必须每年往里填2.75万，直到你退休。要不然银行要拍卖你的房子。
也就是说通过这次交易，你每年必须倒贴2.75万，直到你退休卖房。
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投资不是存钱啊兄弟
SMSF是完全归你自己管的，里面的房子是投资品，你自己愿意，随时可以变现，比股票交易周期长一些，而已。
SMSF还有买字画古董的呢，都是投资啊，就看什么能赚钱而且你又了解的
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smsf里的住宅不能租给自己有任何关系的人或公司。
商业地产则可以租给自己的公司。
两个ruling不一样
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你还漏说了一个坏处，就是smsf买房不能装修翻新。
然而你别去炒房啊，你要去炒地啊……
真实的expense就是，相比普通投资房，贷款利息高1%，每年多交2k左右的审计费。其他没有区别，一样找中介放租收租，折旧负扣税（负到smsf头上，不能到个人头上）。
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新的super税法通过的话，SMSF基本没有税务优惠了。长期来说3M门槛太低。要被割韭菜。
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