澳洲父母银行十万澳元馈赠，如何改变一生？

在澳大利亚个人理财



澳洲金融时报：父母银行十万澳元馈赠，如何改变一生？

两位同样聪明、上进、勤奋的律师将于2025年毕业。到了65岁，其中一位将多出140万澳元资产。原因在这里。

来认识一下萨拉（Sarah）和亚当（Adam）。他们都是24岁，将在2025年拿到法律学位。他们都很努力、很优秀，并各自找到年薪9.7万澳元的好工作。
两人都住在澳洲住房危机的中心悉尼，但只有其中一人能接入全国“最慷慨的放款人”：

父母银行（bank of mum and dad）。

到两人65岁退休时，得益于父母及时赠予的100,000澳元，萨拉将比亚当多出140万到200万澳元的财富。

萨拉和亚当并非真人，但“有房者”与“无房者”差距扩大却是真实存在。

随着新供给不足与投资激励推高房价，据ANZ与Cotality的分析，按中位数收入计算，现在要攒够一套平均水平独立屋20%首付需要13.1年。

除非你的父母既有财力又够慷慨——或者至少有很强的“二手错失恐惧症”（FOMO）。

格拉坦研究所（Grattan Institute）住房与安全副项目主任莫洛尼（Joey Moloney）说，富裕家庭一直占优势，但不同之处在于这种“先发优势”如今变得至关重要。

他说：“在市场经济中，不平等总会存在，因为市场会对不同技能给予不同回报。”

“但我们有一个长期的政治难题：人们感受到的不平等更像是运气使然，而非辛勤与才能的回报。长期看，这会侵蚀政治与民主。”

考虑到这些，且政界、商界与社会领袖正准备在堪培拉会面，以修复破裂的代际契约，我们想弄清楚：父母银行的一份礼物究竟有多大威力。

于是我们请会计师事务所威廉巴克（William Buck）按下述假设，推演萨拉与亚当的财富路径。

假设（Assumptions）

1. 两人24岁毕业并开始租房。

2. 两人都合租，每周房租350澳元。

3. 两人每周其它开支450澳元。

4. 房租、开支与年薪9.7万澳元均按平均CPI（消费者物价指数）2.5%年增。

5. 两人各自毕业时有五万澳元的HELP助学贷款（HELP debts）。

6. 未来独立屋与公寓价格年增4.5%。

7. 自住按揭利率为6%。

研究结论如下。

2025—2027：毕业，萨拉买房（Graduation and Sarah buys）

开香槟吧，萨拉与亚当毕业拿高分，并获得年薪9.7万澳元的岗位。

他们搬离父母家，冲刺首套房的比赛开始了。

萨拉一边租房一边努力存钱，到2027年、26岁时，她有了14万澳元首付，足够买下一套价值七十澳元的公寓。

其中三分之二以上（十万澳元）来自父母，剩余部分她用两年攒出。

她进场了，并专注于还贷与积累资产。

与此同时，亚当仍在租房。他的房租与开支虽与收入同速增长，但房价涨得更快。好在他的起薪不错，不是很多24岁能拿9.7万澳元。

2033—2037：亚当入场，萨拉换房（Adam makes it in and Sarah upgrades）

亚当花了8年，到32岁才攒到182,316澳元，够买一套价值911,582澳元公寓的20%首付。要记住，两人都在悉尼买房，亚当有机会买到，但并不轻松。此时是2033年。

亚当踏上梯子的第一阶。此时萨拉已还贷6年。她的房子价值952,603澳元，自有产权（equity）549,501澳元。

到2037年，36岁的萨拉决定升级住房。

她把2027年买的小公寓以1,087,079澳元卖出。

尚余按揭271,965澳元，扣除后净得815,114澳元，用来购买一套三居室（离市中心仍较远），当时价格185万澳元。

亚当的公寓价值109万澳元，他拥有433,706澳元的自有产权。

差距在拉大。

等亚当也能负担“家庭住宅”升级时，他已40岁。这套三居室的价格到了二百万澳元。

2067年及以后：金色岁月与退休（Golden years and retirement）

萨拉54岁还清房贷，亚当58岁还清。

到2067年，65岁的他们资产如下：

萨拉总资产11,184,621澳元，包括：

存款：137万澳元
自住房：693万澳元
养老公积金（superannuation）：288万澳元。

亚当总资产9,815,304澳元，包括：

存款：919,532澳元
自住房：601万澳元
养老公积金：289万澳元。

多亏2025年那100,000澳元的馈赠，萨拉退休时多出140万澳元。

请记住，这些基于相当温和的假设。

两人的起薪都不低；尽管他们每周其它开支450澳元，这已经算很节省，联邦银行的研究发现，18—29岁平均每周实际花费为533澳元。

此外，我们假定两人一开始都与室友分摊房租。如果亚当不想再合租，他的房租很可能会翻倍。

我们使用了4.5%的房价年增假设。但据Cotality，过去25年，澳洲独立屋年均涨6.5%，公寓5.2%。

我们之所以用4.5%，是因为不太可能再遇到一个四分之一个世纪的超低利率时代。当然，未来房价增长仍存很大争议。

还有供给问题。要找到普通工资能负担的独立屋越来越难。

截至2024年8月，在悉尼按中位数收入可负担的房屋占比为19.2%，而1994年是67%。其中距离CBD（中央商务区）10公里内可负担的仅3.8%。

如果亚当不愿搬到更远的郊区，而选择继续住公寓，他退休时的总资产约912万澳元，比萨拉少二百万澳元，原因仅仅是错过了在心仪地段“上车”的时机。

但经济学家说，事情不止于此。住房不可负担带来的生产率影响，从他们二十多岁就开始了。

一切都绕回住房（Everything comes back to housing）

AMP副首席经济学家穆西纳（Diana Mousina）并不惊讶：到退休时萨拉可能比亚当多出数百万。但她强调，这不仅关乎退休，也关乎整个过程中每一年的生活。

她说：“当房价高到难以入场，我们忽略了它对个人生活意味着什么。影响比我们想的更重大。”

一个影响是你更换工作的意愿。假设他们30岁时决定……不想当律师了。可以再培训，但一边付房租或按揭，一边再培训要怎么做？

或者如果他们想创业？想休假？要生孩子？照顾家人？搬家？

莫洛尼（Moloney）同意这种看法。

他说，一旦你买房，无论有无父母银行帮助，而且房价是你收入的多倍，你会非常在意背在名下的债务，并据此调整行为。

“杠杆上身后，你可能更厌恶风险，不愿承担创业风险。这会让经济更缺乏活力。”

另一个挑战是，当住房昂贵，人们更难住在自己想住、且往往有最好工作机会的地方。这导致劳动力市场错配。

毕马威（KPMG）经济学家罗恩斯利（Terry Rawnsley）发现，2019—2023年，悉尼和墨尔本东部郊区的核心劳动年龄人口下降了2.5%（约16,600人），很大程度上是千禧一代被价格挤出。

我们需要更多住房（We need more homes）

部分问题在于税制鼓励房地产投资。

威廉巴克（William Buck）的蒙特菲奥里（Scott Montefiore）说，尽管有许多帮助首置者的计划，但它们往往复杂且难以获取。

他说：“父母通常会有理财顾问来帮孩子，顾问会去研究各种可能的激励。如果你没有顾问，或者请不起、父母也没有顾问，你就得自己研究，而且这些东西确实很复杂，并非一看就懂。”

亚当与萨拉都很聪明，但如果亚当是家里第一个上大学的人呢？如果他并不熟悉个人理财呢？

蒙特菲奥里说：“一些来找我的、并不富裕的年轻医生，开口就会说：‘我家里没人有钱。我完全不知道从哪里开始。’”

不过，虽然投资者税收优惠让首置者更困难，且首置者计划难以导航，但仅仅取消其一、改进其二并不能解决根本问题。更大的驱动因素是：房子不够，而最需要建房的地块太贵，莫洛尼与穆西纳都同意这一点。

穆西纳说：“我们现在大约缺口20万套住房，而净移民仍约每年40万人。我们一年最多只能建19万套，这个缺口还在扩大。”

她认为应考虑暂时降低移民水平，但真正的重点应是让建房更容易。“因为各种规制、劳动力短缺与材料约束，盖一套房的时间比以往更长。”

莫洛尼表示赞同，并以悉尼为例。

“这是个很棒的地方，有很多工作与商业机会。人们自然而然会聚集在一起，因为在一起他们更有生产力，也比个体之和更幸福。”

这就是为何热门城市的土地会升值。要让更多人，尤其像亚当这样的人获得机会，最佳办法是在这些地块上建更多住房，而且要“向上建”，而不是“向外摊”。

“这个长期问题的解决之道、也是长期可行的方案，是改革新州规划体系，让高地价区域允许建设更多楼面面积（floor space），让更多人使用这些土地，建出更多住房。”






来源：

http://www.afr.com/wealth/perso ... dad-20250722-p5mgua

Lucy DeanWealth reporter
Aug 18, 2025 – 5.01am

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本文要点:

1. 十万澳元父母馈赠让萨拉提前八年入市，资产复利与换房周期拉开差距，退休时比亚当多约140万到二百万澳元。

2. 在悉尼等高房价城市，按中位收入攒20%首付需13.1年；若无父母支持，租金与物价上涨会与收入“赛跑”而落后房价。

3. 以4.5%房价增速与6%按揭利率假设，提前入场带来显著权益积累与升级空间；若错过心仪地段上车，长期总资产或少200万澳元。

4. 住房高价影响职业与生活选择：背负高杠杆会降低创业与转行意愿，削弱经济活力，并造成劳动力与机会地理错配。

5. 税制鼓励投资与复杂的首置者计划加剧门槛；没有理财顾问与金融素养的家庭更难受益，代际不平等随之扩大。

6. 结构性短缺突出：现有住房缺口约20万套、净移民约每年40万、年新建或仅19万，供需长期失衡推升价格。

7. 解法在于供给侧改革：聚焦新州规划改革，在高地价区域允许更高容积率，“向上建而非向外摊”，让更多人能在机会丰富的城区安家。



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结论是早买房。

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这个假设里面 公寓房升值是个错误。 七十万买的公寓房十年后还是七十万并不能积累财富换房。
呵呵。

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吹风加遗产税。已经研究提出对5M以上遗产征税。

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除了不增值，还要加上吸血的strata。

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一代一代人的积累传承，希望一代比一代过得轻松点。

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早买房早享受

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家庭信托能避开遗产税吗？

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10万并不多，就算是华人劳工阶层，给的时间够长都是能省出来的

不单华人啦，意大利人父母也是会帮忙的。

完全同意关键是 供给侧改革。维省政府想要往房东身上刮钱，削弱房东投资意愿的做法是本末倒置



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公寓价格年增4.5%

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应该是先向家庭信托开刀，然后才遗产税

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油鸡，据说国内要开征房产税。如果实施，你静安房产要加不少税

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前提假设就是公寓和独立屋的增值百分比一样。可是事实不是这样。

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我已经减持了，鸡蛋不能放同一个篮子了

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悉尼房价高主要是移民多，政府这几年限制移民，会不会过几年成果显现，就和国内一样房价大跌?

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澳洲现在也要3个钱包了

问题是  上面两个钱包 大多数家庭要分好多份才行

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所以出生率也越来越低了

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10W， 按澳洲指数过去30年年回本10%， 65岁多450W
买房真不如股票

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没多少人喜欢毕业就买房还房贷的生活

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炒房兴国。。。

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不要说十万
一定数量的华人父母  已经在为子女买房供房 甚至完成任务了吧
等大学毕业直接 随房待嫁/待娶媳了吧？   
和本地人比 和父母一代比 真是幸福

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我觉得父母要真没有钱帮忙，完全可以理解，原则上来说每个人就该靠自己。
但有时候是有些父母是真的觉得给孩子一些赞助就会让孩子不愿意奋斗，宁肯把钱放定期也不愿意给孩子买房。我就遇到过一个特别典型案例，18年有个靠谱的中介朋友推荐了个还不错的楼，朋友A没能买上因为首付差了点，父母有钱也不赞助，因为说都移民了就要按照外国人的方式生活，反正以后房子早晚是孩子的，没必要现在买；然后另一对朋友B家里赞助了15万；搞笑的是这个B朋友家也就中产，父母赚工资的，朋友A家条件好很多。现在没买房的那对朋友还在租着，因为经济紧张也不敢换工作，买了房的那对感觉是精气神上去了，工作越找越好，也完全没有因此就不努力了，更别说那个房子本身还涨了。

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40年后六百万澳元一套房

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要是在这里长大的孩子混得比父母还要差，也算父母的失败。

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儿女平安快乐就好，子孙自有子孙福，不苛求

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我对两个女儿的经常教育，是自食独立，不依靠男人，不依靠父母。

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我相信这点钱放在都不够看一眼的，更别提平均了

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父母给的钱也要给会用钱的孩子身上，不要像蘑菇女一样。

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”儿孙自有儿孙福”

代际贫困的根源
这个结论是怎么得出来的？

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这句话，要加个”普通人”条件

不能期待总理儿子比总理优秀。

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要致富，先买房

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朋友的表姐——一个澳洲女人，28岁，妈妈去世，还有2个姨在管理姥姥的钱，姥姥还在，得了健忘症，姥姥比较富有，现在这个女人要求姥姥付给她7万元去欧洲旅游一段时间！！！估计很多澳洲的孩子会有这种想法吧？得了遗产，买房子？还是享受一下？

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就是父母给自己找的借口。。。。

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看看现在每年在孩子身上花的钱，真希望到时候10W就够改变他们一生。

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看看身边的朋友同事啦。华人的孩子这边长大，没见比父母混得差了。

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我看华人父母，十万都拿不出手

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这是为什么？

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我就是看匿名版托举贴有感而发

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原来如此。

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那是因为他们的父母拼命托举，来得早没有什么竞争对手，随着大量移民，以后第三代大多会不如第二代。

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当然，不然富人人人都搞信托干什么

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复利作用是指数级的。钱越早拥有越有用。

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软文， 卖公寓的。

另外：
- 买的公寓质量不好亏钱咋办？
- 利息爆涨咋办
- 换公司远了，交通费时间都多花。
- 还贷心理压力
- 有创业的机会，怕影响房贷放弃了
- 离婚了，老婆带娃把房子分走了
- 失去了用房子本金投资的机会， 比如Nvidia...
-

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我家的肉眼可见会更差. 也是我的失败吧.

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这是一个误区，family trust是用来保护财产不被分走的，不是避税工具。ATO已经有一整套方案对付trust逃税。普通人为数不多的避税是SMSF和投资房，也被政府盯上了。超级富豪可以搞慈善基金避税、投资艺术品等等，普通人就只能看看而已了

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中心思想就是：
10万刀投资31年，哪怕用最懒的办法把这10万刀放super里，啥也不用做，按现在每年10%的税后收益，31年后，就变成了190万。

哪需要作者写这么一大篇啊


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这只能说明你很优秀
一代比一代更优秀是不可能持续的



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那你这30年住哪？

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差别不是一般大，有父母托举，起跑线就跑赢10年，当没有父母托举的孩子付完很多年的房租后，进入楼市，有父母托举的已经可以进入入手第二套房子，第一套房子可以让租客供房贷了。
我就是其中一个独生，父母情愿放定期都不愿意托举的代际贫穷

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混得好坏标准是什么？

如果是看谁挣得钱多，孩子还真不一定比父母强，因为咱们这一代很多是吃了时代红利的，比如房价上涨，澳洲经济20多年无recession。

我希望我的孩子比我活的更自我，更快乐，而不是看他们所谓的事业，财务状况。

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你不能拿你现在奋斗了20年的经济状况和年轻的孩子相比。
我是说，他们通过自己的努力，20年后比现在的我们好。父母的钱是锦上添花，而不是雪中送炭。


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在这个时代，你提预测2037甚至2067，我就想笑。2037，人类可能正在被AI撵着东躲西藏，2067，完全可能是现实版WALL-E。
老巴曰：“靠水晶球为生的人，注定要吃地上的碎玻璃渣。”

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同样的，我希望他们20年后比我过的好，这个“好”不是单纯物质上的更多。说不好听的，他们20年后估计挣不到我的收入（因为我的经历有时代的偶然运气）。

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有钱的可以把资产转移去海外再继承 完美避开。澳洲又不是美国.. 而且美国..2024年，联邦遗产税的免税门槛为个人1361万美元，这意味着如果已婚夫妇的遗产价值如果不超过2722万美元，就无需支付遗产税。 （2023年，这一门槛为个人1292万美元和已婚夫妇2584万美元）。继承税只有5个州有，且基本直系亲属免征继承税。

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标题译文不准确，不是改变一生，是改变生活

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那还得弄张老美的绿卡？然后被老美全球征税？到处都是万万税。也许迪拜，香港？

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漏算了父母遗产。 100多万，走前没花完，有没有没什么区别，哈哈

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想啥呢。。这个首付能进场的只有公寓。公寓都多少年不涨了像中国一样搞，超高层设计疯狂提高容积率，把人都放在进鸡笼里，全民背债，政府和开发商狂赚。然后刺破泡沫收割。

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这样的父母很多。

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嗯，这样的父母一般都经常会说：“我们就你一个孩子，以后什么东西都是你的”

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现在人的寿命都长，谁先走还不一定呢。

做父母的还是应该在孩子没那么老的时候帮助他们，这样的帮助会更有价值。而不是等到孩子60-70岁了再继承遗产。

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如果只考虑收入，这个还真不好说，比如现在拿平均收入的一代移民，他们的孩子未来还真不见得会赚的更多。

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按他说的这个通货膨胀率和房价上涨速度，6,70 万的房子变600万，几十年以后的140万相当于现在的不到20万。

但他又说什么改变一生，简直扯淡

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还真的有很多。

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朋友小孩牙医，据家长说毕业三年买了套Rhodes 的公寓，攒了5%首付！

主要unit apartment 也不涨，买房只是为了小孩攒钱，不乱花钱，的不是投资工具。

小孩会攒钱，且已经住进granny flat 的是不是就不用买房了？

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到65岁，房奴一辈子，人生赢家！？

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人生重在体验，年轻人攒点儿钱各处旅游不香吗？只要有份好工作买房早晚的事，人家老外租房一辈子不也活的好好的

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牙医三年攒了5万，差评。Coles 理货员都可以攒这么多吧

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你这话里假设好多啊

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就是这样，60岁以后再继承遗产，也花不动，最重要的是，孩子一生中大富，财富暴涨的红利期已经过了，继承不是很多的话，还真不如孩子最困难累积第一套房子的时候帮一把，后面带来的复利影响更深远。

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"拿到法律学位。他们都很努力、很优秀，并各自找到年薪9.7万澳元的好工作。"

他们这种背景和工资在小红书上会被嘲讽爆掉

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跟房子的關係很牽強。他說那麼多，開始10萬, 42年後多140萬，irr約6.5%。直接通過super存投資的話估計最少也有8%，也就是多250萬。

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对。亲身体验

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兩個例子都是典型的有產階級。


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历代政府都有这个意愿，但是太难了。首先政府高官就是家庭信托（还有大量房地产）的控制者和受益人，其次家庭信托在澳大利亚搞了这么多年，根深叶茂，动的话，动的蛋糕太多了。
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