新西兰建筑业的高人请进， 指点指点我吧

在新西兰

在北岸买了块地
打算盖一个260平左右的水泥结构房子，
目前正在申请resource consent

设计师是洋人，最初预算是照75万设计。

但是我不知道这里面的水分有多大？ 如果我的图纸出来以后，我有没有可能靠图纸找建筑上来报价？（完全摆脱我的设计师）
我不希望我的设计师给我安排建筑公司，以免他提取回扣（已经给过他不少设计费了）

对于建筑也真是一头雾水，又没有高人能够指点我，如何合理，省钱的策划整个工程，不走冤枉路，不花冤枉钱。

我第一次建房，应该大包还是分包，我自己可以搞定吗？

懂行的人发表意见阿

评论
图纸下来，自己多找几家建筑公司来报价好了。很容易的

评论

请问，图纸是不是会很详细，所有建筑商的报价都是会建一模一样的东西

评论
不会一样的，每家公司会根据你的内饰装修报价不同

评论
如果可以我们也有洋人还是Maste Buider 45 年本地经验价格何理  免费包价

评论

这和你们有没有洋人有什么关系？

请问你们报价从retaining wall 开始吗

评论
如果放便给个地址我们到现场看讲的比较清楚谢谢。

评论
还有我们建房有十年质量保证

评论
有需要站内消息给我!我可以把你解决问题

评论
干活的  谁都想多挣点

价比三家  大概就出来了

你自己啥都不懂的话   小包人家也能坑你   

找个信的过的朋友帮帮你吧       第一次建房 花冤枉钱是肯定的     问题是多花多和少了。

评论
哥们，为了捏一把汗，你这样子确实容易花冤枉钱的。而且你自己肯定没办法搞定的。可惜我是做装修的帮不上你。认识几个建房子的。有一个还是挺不错的，现在回香港度假了。其他的不是很了解，就不推荐给你了。给你几点建议；1。找建筑公司不要光看他们的广告写的有多好，最好能到他们工地去看看。多看几次，要自己去。2.多找几家报价。合同细节要定清清楚楚的。当然最好找一个建房管理来帮你，不然你挺难的。最后，祝你好运

评论
洋人设计师一般的预算都会比实际高不少，但也会跟你所设计的房子用料有关。如果是全钢筋水泥结构，那造价就会高很多，而且并不是所有市场上的建筑公司都会做或做的好，因为这不是普通房屋。

既然找的是洋人设计师，那基本上他的图纸就会很细，包括方方面面。这样等图纸全部完成，就可以拿着图纸去报价，报价要求跟图纸要求一样，这样会很清楚比价钱，当然你这种房屋，质量，建筑公司的经验都很重要，并不可以单单看价钱，或者只是看是否有保障。

评论
你说的有好几个问题
1、你这个水泥结构的房子是水泥基础，还是墙也是水泥?如果墙完全水泥材料又分两种：一种是空心水泥砖里灌水泥。还有一种是直接上水泥板。这两种结构造价都高一些，而且设计造型有局限，初次盖房不建议用这种结构。
2、设计师和建房承包商可以完全分开的，而且一般专业设计师也不做建房承包业务。
3、第一次建房大包相对省心些，但是出了问题也更加闹心。如果你有时间全天候管理，还是可以试试分包，一旦某个环节不满意也不至于影响太大。
4、不走冤枉路，不花冤枉钱，基本是不可能的，多点少点而已，你要做好思想准备，包括预算必须有余地。
5、建房子就是大把花钱，所以也不能太在乎，能够建好拿到CCC就是成功。

评论

我的设计师曾经提过要我试一试空心砖，我担心那东西不结实，打算用水泥板这样就不做保温了
我最不明白的是设计师设计过程中总要和建筑商去商量结构问题？是不是做预算用的？
还有我们平是买什么地板，炉灶，灯具一类的东西都可以赶特价
是不是大包以后就原价算我头上了

评论

说的很在理
你说我如何变别我的设计师是否在做我的总承包商
因为我的设计师也是一个小的建筑公司
但是我以为我付他设计费，他就不是我的建筑商对吧

评论

空心砖分两Brick和Block。
Brick是土烧的小砖,色彩主要是红，黄，橙，这种外墙砖是依靠里面的木框拉住才不倒。
Block是水泥材料做的灰颜色的大砖，一般做基础，当然也可以做墙，以及挡土墙。这种砖里面有钢筋，砌好以后里面再灌水泥，非常结实。
水泥板和Block都要再做保温，除非用泡沫外墙可以不做保温，但是泡沫外墙容易漏水，也不结实。

评论

Q 我最不明白的是设计师设计过程中总要和建筑商去商量结构问题？是不是做预算用的？
A, 你这种预算的房子，设计师一般不需要和建筑商去商量结构问题。
Q 还有我们平是买什么地板，炉灶，灯具一类的东西都可以赶特价是不是大包以后就原价算我头上了
A 大包要看合同怎么订，一般大包合同把地板，地毯，炉灶，灯具，卫浴。。。特别说明是什么品牌，价格。也有的承包商把这部分价格额度给客户，由客户自己挑选，多退少补。

评论
Q，你说我如何变别我的设计师是否在做我的总承包商？
A，是不是总承包商看你们之间合同是怎么订的。
   为你捏一把汗啊！你和设计师之间有么有合同？多长时间完成设计？具体怎么付费？发几阶段付？
   记住：最后一笔要批出来以后才付！

评论
以上是我老公的回复，我本人也是什么都不懂的~~
他打字很慢，打这么多字很吃力。如果实在有困难，你可以打他手机问他，他乐于帮助你。
他现在不做承包商也不是设计师，已经“退出江湖”了，所以一切咨询都是免费的，请放心。
手机号见个人签名。

评论

问这种问题的就很专业了！

楼主，就看你的合同是Design 还是 Design + Build。

评论

我很确定我们签的是设计合同， 所以现在我很纳闷， 设计师到底管多少?

评论

如果是LZ是Design and Build的合同，恐怕LZ对图纸在建造之前仅有使用权，没有版权，不能请其他建筑公司。建议LZ好好看合同design and build的合同会对图纸的使用有特别的说明。release copy right可以和你的设计师商量。仅仅是设计合同，问题不大，一般会承诺到suitable for consent plan ；至于日后施工，或者consent过程中，设计的职责，额外费用，需要LZ自己检查合同。

水泥板房，这样描述，应该是precast concrete panel house，我很不敢相信新西兰本的洋人设计师会给你推荐这样的设计。如果Masonry house，如LS所说Blockwork主体结构。75万造价，260平米。不算贵了。

第一次建房，建议你找‘大包’ -Main contractor，把风险，价格，时间，责任，都在合同里谈清楚。如果LZ希望分包，找project manager。建议你别为了省钱，吝惜佣金。这样的房子，不好做。初次盖房，你能够顺利完成项目，最小限度风险。你就是成功了。

顺便提一下，设计预算和建筑预算之间有差异。根据施工方案不同，承包商不同，价格差异会很大。

评论

只能告诉楼主 清包肯定比全包来的便宜，预算也更容易掌控，但最大的问题就是前期的准备工作相对繁琐。耗时耗精力。我差不多用了3个多月时间才把房屋建筑的每个工种，联系人，价格明细，对比和联系方式做成EXCEL，大大小小88项，其中还有不少小项。现在虽然不用再花那么多时间，但是定期的价格询问和更新也是一直都在做的。这些付出换来的就是对成本，质量，人员的控制，这个也要归功于所有SUB-CONTRATORS还都比较专业和负责。这中间也要感谢这个论坛里的一些前辈的指点。

话说回来，如果你怕你的设计师和承包商或者其他什么商之间有什么联系，你让他们先报个价，然后再找不相干的其他人员再报个价。对比一下就可以知道了。这里的建筑行业价格上面还算比较透明，当然了这个也要看业内人员是否愿意告诉你，所以改花的就花，别让人觉得你小气，不相信他们。

还有就是尽量用你BUILDER或SITE MANAGER介绍的SUB CON，因为建筑行业存在内围和外围一说。SUB CON肯定是紧着内围的人先做，因为他们彼此熟悉，再进度上面比较好掌握。不能光看价格便宜就用没有合作的人，他的质量，服务你都不知道，不要等做完了活叫不回来修补。所以服务也很重要。但是一切的前提是 自己的功课也要做足！

评论

宋师傅螃蟹吃的还满意吗？呵呵

评论

这位先生说的对
据我所知， 这将是一个全水泥结构的双层建筑，
不太清楚是不是您所说的precast concrete panel house, 设计师说是传统的水泥板， 中间有孔， 具有一定的隔温作用， 不需要单独在做保温， 然后在里外墙直接涂什么东西，他说好像是(render)不知到拼的对不对，
能解释解释这个建筑方法吗？

评论

按您的说法， 工期和质量最重要， 那我还是老实的找个总包， 看好一个人容易些

评论


怎么都觉得LZ描述是Blockwork Solid house。

先说PCP。一般的Precast Concrete Panel （预制混凝土楼板）是没有insulation/保温层。传统的做法是在PCP外面做防水和render（拼写没错，类似Plaster抹灰/涂层），PCP内侧加insulation+timber framing结构。我看过关于在PCP内部加保温层的资料，但没有见过用于民用建筑的保温PCP实物，惭愧...PCP房子在新西兰不足千分之一，施工，维护，使用，都有风险。不知道为何LZ坚持使用PCP。一般在连排公寓的建造中PCP比较常见。75万修个PCP房子，LZ慎重考虑。（个人愚见...）

“中间有孔”这个描述又像是Blockwork。Masonry house在新西兰还是有，估计百分之一吧。目前为了处理保温问题，使用Hoty Block较为普遍，内部有7mm左右的泡沫塑料，但其造价很高。Blockwork外部处理方式一样，防水/render/plaster/painting.....

建议LZ查看图纸，一般section plan都会清楚注释材质。设计师有给LZ 房子的specification吗？里面也会说明。如果LZ对Blockhouse感兴趣，可以看我在china2au空间的照片FPB showhome。那个房子是hoty blockwork建造。

评论

以上这些回复都很在理。
你如果确定签的是design合同，那其实很简单，等图纸全做完，council全部批完就拿去找人报价，这个时候跟你的设计师就没什么太多关系了，除非他跟你签的合同是包括project administration,这不同于一般人认为的施工管理，属于项目管理，主要负责技术和质量的控制，还有审核施工变更的费用是否合理，这种情况下就必须要和施工的公司是两个公司，因为这个时候他代表的是你。对于楼主这种很外行的人，必须要有职业素养很高的人来把握工程，否则那就是一个接一个的坑，不管是洋人还是华人都一样。

另外再说说全水泥结构的房屋，我本人首先觉得楼主的主观意识严重影响了设计，因为建筑一定要符合本地的环境，水泥是好东西，也很硬，但力学来讲，硬和结实并不等同。专业角度考虑结实不结实，实际上是指抗震。木结构是很好的抗震的材料，钢筋混凝土也有一样的效果，但是如果真的倒塌的话，木头和水泥的落地效果可就不一样了。、

保温的话，上面的那些回复已经说的很清楚了，只有水泥的外墙的保温效果是不够的，一定会有保温层加在里面或外面。水泥地的保温系数是够的。

评论
楼主不如直接找楼上的问问看！！

评论

就是Design contract的话，设计师基本上就管设计和报批。当然也包括这整个过程中与 consultants （engineer， planner 等等）及 council 的沟通。Consent批准后，付清设计费的balance。

这种情况下，客户在图纸送进council报批期间，就可以开始询价找contractor的工作了。

对于很多高造价又很复杂的房子，owner 又完全是门外汉，可以指定一个人作为他的 representative（通常是设计师或其他具有专业资质的人）来监督 main-con 的工作，确保所有的东西 as per plan。只是这种方式在华人中很少见，因为这是一笔额外的钱。