新西兰房价或一路跌到明年!不过,这座大城市很坚挺!


在新西兰


新西兰房价已经连续第三个月,出现下跌。 一位经济学家提醒,新西兰面临“严峻的纠正”,2023年房价还会再跌。 CoreLogic在本周三发布了最新的房市和经济更新报告。报告发现,利率陡增,来年还有大量的现有贷款需要做贷款重组,这在2022年剩下几个月将给房市带来巨大的考验。 全国房价连续第三个月出现下跌,从峰值跌了2.3%,跌至1,018,770纽币,年涨幅放缓至12.4%。 CoreLogic首席房产经济学家Kevin Davidson表示,导致房价下跌的因素包括挂牌量上涨、议价权朝买方倾斜、贷款环境收紧、利率的攀升。 “房市疲软期看起来将会延续到2023年。” “全球金融危机的经验是,房价平稳之后需要两到三年才会继续涨。” 成交量:跌至十多年来最低 数据显示,全国房产销售的数量也跌至十年来最低水平,今年剩下的时间里也没有改善的征兆。 Davidson表示,已经有十多年没见过交易活动出现这种幅度的下滑。 他指出,交易周期也增加了,因为买房的选择多了,所以也有更多话语权。 “经济依然较为脆弱,净移民相对疲软,即使边境全开,可信贷条件依然紧缩,贷款利率也还在涨。这些因素都指向了房产销售的下行压力。” Davidson说,随着《信贷合同与消费者金融法案》(CCCFA)规则的放宽,可能会有更多人能得到贷款,进入房市。 可是,Davidson认为这不足以“大幅移动指针”,2022年的总交易量预计在78000套,少于2021年的94000套。 Davidson称,2022年开年的时候,销售活动就很疲软,交易量的大幅下滑给了补充挂牌量的时间,但权力的天平转向了买方。 “新挂牌量并没出现罕见的大涨,但这的确是我们所关注的一个风险所在,因为融资成本还在继续上涨,其他资产的回报也在涨。” “后疫情时代的房价大涨已经让位于严峻的价格纠正,截至目前所看到的房价下跌几乎已经传到了各个地区、各个档位的房产上。全国平均房价到2023年年中下跌10-15%都是有可能的,这也表明房价的下跌无论从时间跨度还是下跌幅度来看,都才到一半。” 前景:或继续纠正,而不是暴跌 Davidson表示,如果失业率水平保持在三到四个百分点,那么房市可能继续停留在纠正阶段,而不是暴跌。 他说,通胀率、经济健康与否、官方现金利率将会是未来18个月里影响房市的关键因素。 Davidson提醒,衰退风险依然很高,失业率上涨的任何征兆都会带来副作用。 “如果经济感受到紧缩的货币政策的压力早于央行预期,那么官方现金利率可能无需一路上调到4%,这样一来贷款利率的峰值也会得到限制。” “尽管如此,海外利率可能也会有影响,关键点是贷款利率还有可能进一步上涨。” “整体来看,房市显然跟前几年已经大不一样了,交易量低迷,房价完全下跌。” CoreLogic的买家分类数据显示,过去几个月,首套购房者和多套房贷者相对低迷,因为可负担性收紧、整体出租收益不高、信贷条件紧缩、贷款利率上浮。 从城市房价表现来看,奥克兰、陶朗加、惠灵顿和但尼丁基本保持一致跌幅,只有基督城一路上扬,而汉密尔顿则有所波动,近一个季度整体呈现下滑趋势,但有所回暖。 接下来,财哥带你看看不同城市的房价表现。 奥克兰 奥克兰相比新西兰其他城市,房屋均价都要高一些。首次购房者在过去数月的占比为27%。 从今年三月以来,奥克兰的均价下降了5%。月度来看,降幅并不明显,大多数都在1%上下,Papakura降幅只有0.1%。 北岸、Waitakere和奥克兰City降幅更显著一些,达到了2%。 整体来看,Papakura的降幅并不明显,这可能也反映出该辖区房价起点并不高,也从侧面说明当地可负担性更强一些。 CoreLogic预测,奥克兰房市供应会持续增长,房价下行压力依然不小。 基督城 作为“种子选手”,基督城房市买家中,首次购房者占比最为显著,但近日波动明显。 去年底,首次购房者的占比达到了29%,最新的数据有所下滑,为26%。 此前,基督城是新西兰房价较为可负担的区域,但目前其“盛名”不再,可负担性持续恶化。 Selwyn表现平淡,其他地区则上升了4-5%,Waimakariri和Banks Peninsula上升了6-7%。 整体来看,CoreLogic怀疑基督城市场也会受到整体波动的影响,但目前其表现依然较新西兰其他地区要好一些。 惠灵顿 惠灵顿首次购房者占比显著,达到了30%。当地整体库存出现了井喷式增长,这在过去5-6年都是没有出现过的。 此外,部分主要辖区如Porirua, Upper Hutt, Lower Hutt, 以及惠灵顿City的房价都出现下滑。从三月以来,跌幅达到了4%。 其中,Upper Hutt和Lower Hutt的跌幅更是都达到了6-7%。 随着供应量的上升,惠灵顿房市有望继续调整,今年也可能会继续下滑。 汉密尔顿 对比其他新西兰中心城市,汉密尔顿的买家分类略有不同。 多套房的房贷背负者占比最大,近期达到了30%。不过,这一数值也比2021年顶峰时期的39%要小不少。 首次购房者占比为25%,当地房市变化似乎也在鼓励首次购房者“上车”。 均价来看,汉密尔顿过去几个月有些“跳跃”,在六月再次上扬。 不过从季度来看,下行趋势还是非常明显的。汉密尔顿的中部和西北部整体平稳,东南部和东北部下滑明显。 考虑到整体房地产市场的逆风,如更多供应、收紧的信贷举措、更高的抵押贷款利率,汉密尔顿在2022年房价可能会出现进一步下滑。 对于房价波动 你怎么看? 欢迎留言告诉财哥! 风险提示及免责条款 本文不代表网立场,仅表达作者本人看法。本文不构成任何投资建议,也未考虑到任何用户投资目标、财务状况或需要。用户有全部责任思考本文中的任何看法、意见、观点或结论是否符合本身的特定状况,并对自己的投资行为负全部责任。 --