最近申请了一个CBA的Homeloan，很快就approve了，名字叫3 Year Special Econmiser Home Loan,浮动利率8.65,offset账户，offset还有4%利息，无年费，无其他费用。最近有同学也申请了这样的产品吗？
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这个不可能吧？从来没有听过OFFSET账户还有利息。
试想，你若是贷款20W，然后放回去19W在offset，那么你一年的利息只有：
1W × 8.65% = $865.00
而你的offset 账户还有利息，那么就是：
19W × 4% = $7600.00
那么CBA不是弱智么？等于白给你1W用，然后反而还要无端每年付你6000多块。天下岂有倒贴钱的午餐。
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i guess , it is not 100% offset
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我申请了，可是没听说有offset的功能列！
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我那个Banker是这么跟我说的，我也觉得很神奇，我还专门举例说明，我如果100%offset的话，每月Direct debit给银行的钱算啥？应为那时候已经没有利息产生了，我还打算用Interest Only还款，她说我还进去的这部分，是additional,还可以Redrew.如果真的这样，很快活哦。不用还利息，每月还点本金，只是在offset里面的钱，利息比普通的低，现在是4%。
[ 本帖最后由 manubobo 于 2008-9-17 13:21 编辑 ]
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:o ,不知道,帮顶
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没有同学申请过有利息的offset吗？
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LZ进入误区了。。。
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误区？天啊，请老妖指正。。。。Banker说，这个Package有一个普通的Saving账户，可以作为Homeloan的offset，抵消本金的利息的同时，在这个Saving账户里面的数目还是有利息的。这个，我专门拉着她确认了。这也是我选这个Homeloan的原因。
[ 本帖最后由 manubobo 于 2008-9-17 14:30 编辑 ]
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楼主是fixed rate吧，我当初开的时候开了fix和variable两个account。
但是offset的功能好像是这样的，fix的rate好像不是完全的offset，只是offset其中一部分的利率，后来我就干脆没有开fix的offset account只开了variable的offset。
具体的合同上面好像有的。
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不是Fixed rate,是Variable Rate.我没有Split开，全部数额都是Variable....不是说利息还降吗？ 不Fix了。
我还没拿到正式的合同，今天只是拿到了Confirmation,我咨询了我的Solicitor.他说一般都是标准合同，里面会说有offset account，但是不会提到利息之类的细节。
我想要求我的Banker给我书面的关于这个账户的说明，不知道能不能拿到。
[ 本帖最后由 manubobo 于 2008-9-17 14:37 编辑 ]
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CBA的网站上找到这个，
The interest offset rate for:
(a) eligible variable interest rate Home Loans and
Investment Home Loans is 0% p.a. (100%
offset); and
(b) fixed rate Home Loans and Investment Home
Loans is the interest rate that otherwise applies
to the Loan under the Contract less an interest
margin we apply of all fixed loans with interest
offset facilities.
100%offset, 好像是没有利息的，但是这利息怎么算，还不清楚。
[ 本帖最后由 manubobo 于 2008-9-17 15:05 编辑 ]
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Offset account 没有利息拿的。请把offset account的作用再次研究一下。。。
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咳，简单得很，LZ你就把我最上面举的这个例子给拿给你的Broker看，问他是不是这样的，说白了CBA就是白给钱然后还倒贴利息。
如果他说是，那你就要他白纸黑字写下来，签上名字，以后你拿不到钱的时候好去告他呗。这不就结了？
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Interest Offset Rate
The Interest Offset Rate is not a
reference rate. We advertise any change
to the way we calculate the Interest
Offset Rate in leading daily newspapers
in each State and Territory no later than
on the date the change takes effect. We
confirm any change with the next
statement of account we give you.
这样算？
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HL7.1 How we calculate interest if
you have an offset account
If you have an Interest Offset Account
linked to the Loan Account (e.g. a
Mortgage Interest Saver Account), we
calculate interest on the Loan Account
using two different rates:
(a) on the outstanding amount in the
Loan Account equal to the amount in
your Interest Offset Account, we use
the Interest Offset Rate applicable to
your Loan Type;
(b) on the balance of the amount
outstanding on the Loan Account, we
use the interest rate that otherwise
applies to the Loan under the
Contract.
这样看，确实是没有利息的，应为，Home loan里面，等于offset的那一部分，和offset同样利息，剩余部分，按照合同利息。也就是说，Home loan和offset的利息抵消，啥都没有了。而不是和Banker说的那样，抵消利息同时，还能有Saving的利息。
Banker狡猾啊，误导兄弟们。这，是不是转One Direct算了，老妖同学，有啥见教？
[ 本帖最后由 manubobo 于 2008-9-17 15:21 编辑 ]
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没看过one direct，no comment.
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onedirect has no offset
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目前One direct的利息是8。35。CBA是8。65。都没有其他费用，但是One Direct只有Redraw,没有Offset. 考虑3-5年以后自住转投资。以30万贷款算，每年利息损失900。每年九百要做多少负扣税才能赚回来呀。哎。
还要仔细学习，如果用offset平衡利息，3年或5年转投资后能不能用这个三年五年用offset留下来的贷款本金，用负扣税赚回这些钱。
这个，有没有速成的教材？
[ 本帖最后由 manubobo 于 2008-9-17 15:39 编辑 ]
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我的Banker超强，我电话跟她讨论了20分钟的Offset account和Loan account的计算，她坚持说，存在offset里面的钱不但可以让Loan account里面的等额的贷款利息为0。同时在Offset account里面的金额有4%的利息，还强调说是Double Benefit, 晕，哈哈，我让她给我Put in writting，看看有啥结果，嘿。
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这种情况下，你可能还要考虑一下，你这在offset的19万，如果不在offset里面，利息是不止4%，也就是说，你潜在的损失了大概19万3-4%的利息。
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让他写下来，然后蒙头发财。
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哈哈，我要求了，看她怎么操作，哎，大银行的工作人员，不能这样忽悠我吧？
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我觉得有人要被炒鱿鱼了。。。
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今天我拿着网上看到的Under我这个产品的T&C跟她说，她还跟我说这是特别的金牌的Package,不能只看Home loan的Conditions, 嗯嗯，看看明天有啥好消息。
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，LZ没有弄清楚一个基本概念啊。这19W是你的么？
咳，，，没办法，只好再说白点。比如，我本来1分钱也没有。找CBA贷了20W，利息8.65% 。假设你现在放回199999元在offset账户，那么一年以后你的贷款利息按照1元的8.65%计算，就是大概8.6 cents，没错吧？OK，然后你的offset账户还有每年4%的利息，约等于一年8000元。那么，我本来一分钱也没有，找CBA做个贷款之后，CBA就一年白送我8000块了？呵呵，如果这都能够成立，那CBA不是弱智，是啥？
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哦，哈哈，是的是的。确实是这样的。看来我遇到好事了。
[ 本帖最后由 manubobo 于 2008-9-17 16:58 编辑 ]
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有一个问题一直不太明白：
如果是interest only + offset的贷款，通常interest only只能有5年。假如房子5年后才能转为投资房，到时就必须还principle+interest了，那么当初选择interest only还有什么意义呢？
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我理解为，在付相同的钱给银行的条件下，尽量的不还本金，以便转投资房以后，用全部本金的利息负扣税，5年，如果都是本息都还的话，本金少了，那转为投资房的时候，利息变少，拿回来的税也少了。
不知道这样对不对，请操作过的同学，以实例说明。
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付利息的100% Offset......
搬个板凳坐下，看看LZ的Banker如何收场。。
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