澳洲Marsfield 拍卖观感

在澳大利亚房产房屋




今天天气很好,受朋友所托,在Marsfield看了两场拍卖,地址和链接如下:

7/64 Agincourt Road,Marsfield - https://www.realestate.com.au/property-villa-nsw-marsfield-126419610

21/1 Brunton Place,Marsfield - https://www.realestate.com.au/sold/property-townhouse-nsw-marsfield-126412850

大致情况:

Agincourt的是1层的Villa,大两房,2-2-1,面积188平米,四年新,有空调,目前租金650,Strata 550。

Brunton的是2层的Townhouse,三房,3-2-1,面积205平米(两层合计),约20+年,没有空调,租金据说600-750,Strata 762。


拍卖前观感:

Agincourt在一个8户的小区,房主是印度人,房子一直是外租。虽说两房,但living和lounge很大,暗地里可以在lounge自己做一个书房,主人房有Ensuite,后院很小,也有些阳光。位置挺好,10分钟内走到小Woolworths,15分钟左右可以走到MQ Library,30分钟内可以走到MQ火车站和Centre。小学校区Kent Road。

Brunton在一个相当大的小区,估计25户左右,房主是华人,房子全新装修,估计以前也是外租。没有装空调,而且ground floor没有洗手间,也找不到有laundry。位置还可以,25分钟走到MQ Library。小学校区Eastwood Height,距离Epping Boys很近,Cheltenham Girls可能申请。


拍卖过程:

Agincourt,大概有50人围观,大概有7-10个注册bidder。第一口价70万,被拒,后来加到75万。先是5万一口价,到90万就已经掉到5千喊一次。全程90%竞争都是华人面孔,大家都很谨慎,尽量都想压到1千1千的加。到达95万后有人问on the market了吗,拍卖官一直不愿意说。其中一个全程参与竞投的华人家庭直接离开不玩了。到了98万左右,估计差不多了,拍卖官宣布on the market,然后勉强上到98.6万,忽然一本地西人家庭加入第一口价直接喊1M,之前竞争的华人家庭全部酱油了。拍卖官落锤,1M。大家一哄而散。

Brunton,围观的也有约50人,也是7-10个注册bidder。第一口价88万,被拒,加到90万。建议2万一口价,不过也很快就降到5千,然后2千5。主要竞争者是一个在Agincourt失手的华人女孩,全程在电话上和家人沟通;另一个是本地西人年轻小伙子,也是挂在电话上的。小伙子的出价很果断,感觉上甚至有点心理战的样子。上1M以后华人女孩逐渐犹豫,而且等待时间越来越长。喊价也掉到1千1千。最后小伙子喊1.025M,女孩放弃,落锤。


比较:

这两个拍卖我感觉完全体现出中介的能力。两个都是Ray White的中介,Agincourt是Parramatta,Brunton是Epping,中介的表现Epping完胜。

首先,Agincourt的中介全部都是本地西人中介(可能有一个Asian,但不显眼),感觉上并没有注意到来看房的超过80%都是华人,韩国人和印度人,而且一色都是男中介。不是说一定要有女中介,但有时候一个洞察力强的女中介会事半功倍。

然后,Agincourt的中介居然在拍卖过程中基本上就围在拍卖官身边,完全没有去bidder的旁边做思想工作,一幅事不关己高高挂起的感觉。不知道是不是房主当时砍了很大的价钱,反正他们就是不热心,用眼睛去给bidder压力,拍卖官也只好频频用自己的技术来催逼bidder出价。

最后,Agincourt的中介marketing和social也做得不够好。注册的bidder站得比较分散,中介也没有要求大家站靠拢一些,互相给压力对方。整个拍卖过程就像是大家在市场上看热闹,气氛一点都不热闹,尽管参与竞价的bidder其实并不少,但有人离场的时候中介也没有上前询问,就是一副走吧走吧,赶紧结束的样子。

至于Brunton,中介的投入度大得多。

首先,Brunton的中介们男女合作,也有西人,有华人和韩国人。在open的时间甚至在房子里做homemade cookies给凑热闹的观众,也有瓶装水给大家,体验一流。尽管我感觉房子没有空调和ground floor没有洗手间和洗衣房是硬伤,但大家都很乐意留下来看,至少凑了人气。

然后,拍卖过程,Brunton的中介们完全就是分散在人群当中,每当发现有新bidder,一个中介就悄悄地走过去埋伏,还热心地用手机手写目前价位给bidder参考。他们当中的一个老手Catherine Li就站在拍卖官身边,不断观察不同bidder的表现。最后锁定志在必得的西人小伙子和犹豫的华人女孩后,她不断地和双方沟通。在最后几口价当华人女孩越来越犹豫,而几个华人中介基本都聚在她身边的时候,这位经验老道的女中介就让那几个华人中介不要给女孩太多压力,不然女孩可能直接放弃就走了。当拍卖官落锤,Catherine还专门去安慰了一下华人女孩。当然这些都是套路,但我感觉至少这群中介比Agincourt的更专业一些。

最后,Brunton的中介为每一个注册的bidder都准备了一个黄色的小袋子。尽管这算不了什么,但在拍卖期间,中介很轻松的就知道谁注册了。在一个相对拥挤的环境中(在前院拍卖),中介常常有意无意的向bidder们套近乎,要不要出出价,要不要喊一口什么的。


最后一个小感悟,两场拍卖都是亚裔人占绝大多数,但胜出的是本地西人。Agincourt的winner干脆就是出了一次价就把华人都酱油了,Brunton的小伙子出价不含糊,甚至玩起心理战。看来西人要开始收复失地了。还有Agincourt的华人bidder不少是拖家带口的,大概都是看着学区房来自住的;Brunton的bidder大部分是年轻人,不过也有一两个是downsize的老年人。

好久没有看房了,看了今天两场拍卖,居然也自得其乐。

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楼主好文笔

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第一个明显是大漏。

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中介的作用太大

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中介这活不好干。市场好的时候没人看中介的,市场不好的时候中介就得拿出伴马戏团的本事了

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楼主观察细微,文笔细腻,不错不错

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两房是硬伤

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30分钟走到火车站。。。。。。

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楼主的表述好有条理

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这种正式申请改三房呢

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楼主看个拍卖看出这么都门道来,佩服啊

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lz的叙述值得我加5分

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第二个25户的小区,户数有点多,上面的两卫生间其实也就是一个,下面也没有厕所了。车位虽然是两个但是是前后的那种。没有空调?感觉这些都是字面上能看出来的欠缺,所以1m出头也差不多了。

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看来起码华人对这两个的定位都是一百万

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Agincourt那个中介很烂,就一个小混混的感觉,我看过一次后就不想在继续跟进这个房子了。

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楼主总结得很好,继续加油!希望每周都能看到你的总结。
Catherine绝对的老经验

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楼主写的真好。

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我几个月前看的两房,同一个区,位置也差不多。物业费超贵,十年新,一次开放,110万被华人拿下。



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这两场拍卖我都看了,另外还多看了一场EPPING的三房Villa的拍卖,也是Catherine她们表演的,对Catherine的演技很佩服。

我总的感觉是大家的预算好像都是100万了,换句话说100万以下的房子比较好卖。我觉得应该和银行有关系。银行才是真正的庄家。



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城主转战epping了

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you are right~~~

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老油条一个

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火星镇。

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价格正常啊

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我觉得然并卵,还是钱包说话。
房子看上了,也在预算内,就因为对方气势如虹,干脆不出价,灰溜溜逃跑?

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补充一点资料。

Agincourt的在2013年10月全新买价80.8万,出租了4年。

Brunton的去年11月卖的20号(就是隔壁的一家),也是全新装修,97.5万。楼下有洗手间,楼上主人房有ensuite,不过也是没有空调。

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楼主一句被酱油了,用的非常生动。加分。

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raywhite epping女老板一伙很卖力的。。我记得我拍卖的,一窝蜂跑到我身边,再加5k就是你的了,再加5k就是你的了,我加了,他们又立刻一窝蜂跑到对手那里重复一样的话,得逞又跑到我身边。。。反反复复,哈哈

倒不觉得反感,中介拿房东的钱就该把事情办好push出价

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