购买房产的友情提醒
发表于阿得莱德《新人类》杂志
购买房产，无论自住还是投资，都是人生中的一件大事。买房需要投入大笔资金，而且还要背上很多年的贷款和利息。很多人每天都要在报上和网上查找各类房产信息，找寻自己中意的房子。到了周末还得到处去看房，参加Open Inspection，并与房产中介或房主讨价还价，或在拍卖会Auction上与竞价对手斗智斗勇。经过几个星期甚至几个月的辛苦努力，您终于找到了您满意的房子。协议就在手上，只要签字，舒适无比的房子就要是您的了。可是，且慢！不知道您仔细想过没有，您是不是落入了一个美丽的陷阱？要知道，在房屋交易中一些看似一般的小问题或者被您忽视的细节，可能在房产转让（Settlement）后会成为您的一块心病甚至恶梦。
一、房屋结构上的问题
一般房屋结构上的问题基本上可以归为五大类：
1. 屋顶（Roof）：从一些小问题如陶土或水泥瓦片的破损及金属波形瓦的锈蚀，到另外一些非常严重的问题，如屋顶木结构材料遭到白蚁入侵，房梁塌陷和屋顶木材料遭到雨水侵蚀腐朽等问题。而一些不良的卖家更将这些问题极力掩盖，如用钢板垫在破损处，再在上面换上类似的瓦片等。如果没有一定的专业知识和经验，一般的买家将会无法识别。
2. 地板底层（Subfloor）：如木结构腐朽、白蚁入侵、地下潮气侵蚀（ Salt damp）和通风口堵塞不畅等问题。地板底层由于处在房屋地板之下，很多情况下都无法看到，所以也容易掩盖很多问题。
3. 违规扩建或建筑不达标：在整个澳大利亚，四分之一的房屋都在不同程度上存在着违规扩建和建筑不达标等情况。在一些老区，这一比例甚至可以达到三分之一以上。其中一些问题可能并不碍事，但是有些问题却非常严重，其中一些甚至会威胁到生命安全和人身安全，如一些在露台或阳台上的违规建筑。每年在澳大利亚都会发生4至5起露台和阳台倒塌事故，而这些倒塌的露台和阳台基本上都属于违规扩建和建筑不达标的结果。
4. 房屋裂缝：由于澳洲气候干燥，很多房子，尤其是一些老房子都存在不同程度的裂缝现象。其中一些裂缝，可能并不严重，只是影响到美观。但是另外一些裂缝则可能会影响到房屋建筑结构上的稳定和安全。一些黑心的房主甚至会采用各种手段掩饰严重的裂缝问题，使得买家吃亏被上当。而且经过掩盖修饰后的裂缝一般要经过很长一段时间才会发现，
5. 电线和水管安装问题。在购买房产时，电线和水管也是不容忽视的问题。一些老房子，由于电线线路老化，存在很大的安全隐患，很容易发生漏电、超载、短路和火灾等事故。而在有些新建的房子里，一些不法建筑商或房主为了节省建筑成本，选用廉价的管道材料，时间长了就会造成下水道经常堵塞。
二、产权转让和合同方面的法律问题
1． 合同Contracts：
A． 是否与邻里有共享的车道和界限？――这可能是未来邻里关系好坏的一个关键问题。
B． 地役权Easement的细节――根据法律，在特殊情况下，邻居可能会从你的土地上通水管；或者他的出入通道会经过你的土地；还有你建的房屋不能挡住邻家的视线等等。
C． 可能发生的道路或工程改建、扩建和商业发展等对您的房产的影响。如WaterSA会不会计划在你的土地上通管道，你的头顶未来计划是否会有高压电线通过等。
D． 市政府的土地用途Council Zoning是什么？如属于住宅用地就不能建商业建筑；一般住宅用地，就不能建高层住宅等。
E． 如果是Unit或Apartment，还会涉及到物业管理Body Corporate及管理费用等问题。
2． 产权证Certificate of Title：产权所有人是不是合同签署人？第三方，如银行或借贷机构是否对该房产拥有债权等？
3． 物业管理Body Corporate：除了要了解一般的费用外，还有哪些其他的费用，如经常性的维修费和临时性的修理费等。
4． 额外费用：市政府或相关公司是否还会向您收取额外的费用。
三、DIY还是请专家？
澳洲人很自立，很多人都非常喜欢自己动手。购买房产也不例外，市面上就有不少关于买房“DIY”或“不求人”的书籍。很多人对此也乐此不疲，或视若经典。但是一个人所学的知识和所有的经验毕竟有限，同时买房也是一项系统工程，不仅要了解建筑方面的知识，还得要有法律等方面的经验，而且每件案例都有自己的的特殊情况，DIY等书籍只能解释一般的问题，对于一些特殊情况，还得需要得到专家的帮助。
如果您对房屋的质量没有把握，在买房前您就有必要请有资质的房屋质量检查员Inspector检查房屋的质量。房屋检查员不仅可以帮您检查质量问题，使您免遭巨大损失，同时他的报告也是您在谈判桌上与卖方讨价还价的一个重要筹码。对于相关的法律问题，则有必要请有资质的律师Solicitor或Specialist Conveyancer的帮助，避免出现法律纠纷或吃亏上当。
Disclaimer: 本人已尽力保证文章的准确性和可读性，但由于学识有限，错误和疏漏之处在所难免，欢迎大家给予批评指正。本文只可作为对房产知识的一般性了解，并不具备任何具体的指导作用。如希望得到具体个案的详细解释和说明，请向有关机构和专家作进一步咨询。本文所举事例均属虚构，切勿对号入座。由于本文引起的任何纠纷和法律事宜概与笔者无关。
本文版权为作者wwwh所有，谢绝转载！
[ 本帖最后由 wwwh 于 2007-7-23 14:06 编辑 ]
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SF, ++
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好贴支持。
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谢谢分享
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好贴啊！有查房子需要的找我老公好了！别拍我！我家的这个可是很专业的。我还丢不起自己的脸呢。觉得大家是同胞看有需要的话帮个忙咯！
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谢谢MM，能把你LG的联系方式PM下吗？
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你的文章让我觉得花300D的房屋检测费一点都不亏。
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有没有对apartment的评论呢？
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好贴一定要加分!
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请留意我的文章《购买Apartment的友情提醒》！
http://www..com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1
[ 本帖最后由 wwwh 于 2007-7-24 08:32 编辑 ]
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加分。。
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michael pearce 0417848920
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Michael这个名字很常见啊，Pearce这个姓也不希奇。只不过不是中国人的名字而已。
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你。你。你。。。，我都上当了。可是这样说那位MM的老公，不大好吧。
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为什么洋鬼子恐怖啊？
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在哪个城市啊?
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猫本呢！
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您说话可真悦耳．不知道你和家人是不是也这么说话．
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我们能不能不叫人家鬼啊。 叫西人，老外的都可以呀。如果人家也叫我们鬼啊妖怪什么的，我们怎么想呢？我们经常说人家歧视我们，但我们若不尊重人家，怎么期待人家的尊重和爱呢？
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同意，况且人家妹妹还是想帮大家呢，很反感这样的叫法！！
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强烈支持。怎么能说出这样的话！！！
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好文，多谢
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谢谢分享
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感谢分享！
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