澳洲我也来开贴 加建

在澳大利亚房产房屋





|-————————————————————————
|怎么说呢     终于!!! 加建开始了。 那我也来码字
|不会太监 坚决 补完 !!!!   
|本来想今天写很多 builder 把我叫过去了 过了一遍窗户的frame 好多细节啊!!!                                    
|——————————————————————————————


坐标:悉尼 randwick
房型: semi 250平米
工程:加建 + 装潢 + landscaping(最简版)
预算:30-40w
室内面积:从105到170m2

|——————————————————————————————
背景: 这套semi是在高峰时期买来投资的2016年初。 前段时间搬回去住的还是很舒服, 而且附近也马上要开通轻轨了。总之,我很喜欢这个地段,但是受不了老房子和后花园的打理。 DA去年就批了,今年住进去又改了一次section96,主要加了后面房间一个阳台,感觉阳台还是有必要的,也加了很多skylights。

房子旧格局如下

old

新的格局如下
1楼
new1
2楼
new2

评论

预留 一下

估计内容 会是这样的
1.开建之前 (DA CC 和一系列费用)
   

   申请cc: contribution fee
                  long service levy

2. 建设中:阶段性 总结
    demolish
    frame
    blocks
    Roof
    Plasterboard
    kitchen
    Tiling
    Painting
    OC
    Handover
3. 关于维护

评论

第一阶段  demolishment
demolish 照片链接
https://www.dropbox.com/sh/ko4sk ... StK2lYR79zx0xa?dl=0

第一天 10月8日
第二天 10月9日。
CC还没下, 师傅就拿到钥匙了,然后早上小拆里面的门和厨房橱柜。 中午cc 一批下来 就直接开始砸了!!!也是快的呢
第三天 10月10日
builder 把我叫过去了 过了一遍窗户的frame 好多细节啊!!! 关于窗户,是横拉还是往外推 还是有很多细节的 我选择了大部分可以开的--至少不要定死。 所有窗户中最大难点是我设计的厨房窗户是贴面 师傅建议先不用双层玻璃 先定一个普通玻璃因为这里不能有误差。 如果真的想要可以以后等做好了 再定玻璃。
效果类似这种 但是因为没有景 只有fence可以看 所以我的比较小
厨房窗户
这是第四天 10月11日
师傅停在driveway上的车被开了罚单写着超时停车。 我以前自己停从来也没被罚过。
新砖今天也该来了把,旧垃圾bin要拉走 新的bin今天也应该到。 准备去定一箱饮料和矿泉水,能量饮料

第五天第六天 休息

因为今天是周末 我顺便去看了同区的房子。
https://www.realestate.com.au/pr ... -randwick-131958706
这套房子竟然拍了233w+ 我也是惊呆了。 开心至少房事又火起来了。

评论

第7天 第八天。(因为也是全职上班的 还好澳洲上班比较轻松 否则 已经奔溃)

是的 如大家所预料的 挖开后 问题是很严重的。
情况如下
https://www.dropbox.com/sh/2ut9r ... n8Jg4WtY9VKUIa?dl=0

很不乐观。
原来的地基直接是石头垒上去的。 并且下面都是沙子。。。

可能有些要重新做地基 尤其是加钢柱的地方。 糟心。。。 等下来补这层楼 应为 builder 和 我们还在想应对措施。。。


评论

这楼我会放最新的近况, 每次更新 就把内容补到上一个楼去

今日问题:

Q:三相电有必要吗?
A: 我选了三向 考虑到我要装中央空调  收到报价2500(自己付)

Q:有必要装中央空调吗
A: 我想也只有现在有机会装中央空调吧  想大金16kw 收到报价1万(自己付)

Q:用新砖还是用老砖
A:我想老砖可能颜色不会太冲突 质量也应该不差 洗了再用吧师傅

Q:  犹豫窗户挪了位置,不能简单的补强切割 有必要把上半部部分的墙拆了重铺吗
A:师傅说 为了美观一定要

Q:结构问题?(感恩2happiness 大神的回复!! )
A:其实我是特别找了UNSW 土木工程系的博士后帮我设计的结构。所以新建房子的结构我不是很担心的。我印象中他的确
     提到过水泥钢筋柱。我仔细再看了下图应该是有四个钢柱去撑加建的重量。 另外前面一部分也是有了一根钢柱的。希望是不会有太大的问题。 至于builder,在拆的时候他们就说过如果原本地基不稳固, 他们另加固会再收一笔钱。。。。。。但是现在还没挖开来看。这套semi 是vitoria风格的这么多年 我想该降也都降了完了吧!!!! 如果不幸发现了这个问题希望 红双喜大神能够follow 并且给出宝贵的意见。感恩感恩
Screen Shot 2019-10-12 at 6.01.36 pm.png

Q:空调日后维护,管道清理, 时间久了以后的换问题
A: 再次感谢 红双喜大神。 我真的完全没有考虑过。。。晚上要失眠了

评论
这层楼是总结。可能是血与泪的教训 希望后面有这个想法的人 会有借鉴意义吧

评论
给力,加油

评论
楼主加油

评论
楼主基本情况可以披露下了吧,哪里,什么地块地形什么的,让大家分享

评论

嗯 好的 谢谢你的意见 我会放一楼里

评论
果断收藏!

评论
学习了

评论


评论
加建二层吗? 大概面积多少, 需要多少钱呢?

评论
有图吗?预算多少?

评论

客观久等了:0

图(DA)和预算 已经上了

施工图 我可能会放到dropbox 里

评论
赞楼主!果断收藏了!

评论
加建比建新房更麻烦,楼主加油!

评论
加油

评论
赞楼主!

评论

恭喜楼主开工。泼点冷水先,日后会受益:必须摒弃国内装潢思路(主管外观、室内功能格局、不管结构、室外景观、特别是日后维护 - 最后维护维修是要特别特别强调的!与国内钢混基本免维护不同,国外房屋的维护,日后耗时耗资耗力,今后你会体会到。且人工之昂贵、找人之难、最终会迫使你自己动手。请一定做足功课。两大论坛:Whirlpool和HomeRenovation上满满血泪帖自己go miles去看吧。家版基本都是小白求助为主,不要到这里来问问题。分享也真如你那样,已预备楼层写经验教训,很多分享都是自己的坑,别人继续跳)。

建议一:加层优先考虑结构。很多不是你图纸上看的出来的。我们行业一句名话“设计师贵在现场!” 很多时候是结构打开才看到问题,才想对策。有句老话“改一件旧衣服,等于做三件新衣服”。从零开始看的最清楚,soil condition可以检测。你旧房改的话,把问题想大点。不要被漂亮的设计迷惑,这是distraction。室内设计有差错,颜色、格调、finish,要改都容易。结构问题,你基本是卖了跑路,这也是买大地破房的隐患。你首先要想不是花多少钱“捡漏”之类满地都是的问题(对于房价讨论,我直接建议版主该挪去精明买家版,或投资版,纯价格讨论毫无意义。家版应该更侧重技术!买房我的第一个问题永远是:“卖掉的真实原因”。除了著名的3D,Divorce,Disease、Death,最怕的就是结构上无法收拾或收拾成本太大而卖掉。你这改建,一定要避免这个因素。这不仅是花了你多少钱的问题,还有浪费虚度好几年的生命,如果错了的话。土澳建房特色,桩基太浅,没有打进rock层(关键点必须2米钢筋水泥桩下去撑住,2万一根,一套房有几根点住就可以),要经得住地基乘降的考验,要撑的住,foundation出问题,上面在建的日后都是rubbish。council会反对花园统统水泥满上的华人特色,要的是每家都有open soil吸收雨水,否则泵站就垮了。这在国内的叫法是“海绵城市”。反过来,国内是大基建,水泥满上配套地下排水管路和大泵站设施,再大的雨都给你排光。所以地基沉降问题比较轻微(不是没有!),你若还带着国内的思路跑来加建,以为凡是地就是实的、平的、稳固的就先跳进一个回不去的大坑。特别还是二层楼,那么对loading,不是柱子有多粗就能管住。地下一松,全给你斜掉,开裂!所以你已经开始demolish了,很好。马上去看,全程拍照,所有细节必须留。外面有卖builder用的camera,电池驱动,直接挂户外任何地方,关键节点每30分钟自动拍照,生怕遗漏,你马上去买了挂上。日后出问题都是参考。如果house打开,需要检查内部,往死里查。底下stump,soil情况(粘土高的就ring bell了,关键结构点加深桩。这是专业活,我不能这里帮你回答。简单讲,房子四个角先“点”上。钢桩最好,办不成2米,一米下去也好。四个角上到二层的部位,全部钢上去,往地下下去2米,包你不怕日后升降!现在是机会,错过你日后想补救都没。)桩如果难办,可以马上测量soil的slope方向,观测排水,若果下雨雨水往屋子地下排,立刻安装排水管道把雨水截流,引入低洼处或进storm pipe,也可以减轻甚至杜绝日后乘降问题)。你房子旧图上有几个实心三角形,那是炉子和烟囱,你拆了必须考虑结构强度,该处增加支撑。这是关键点。

空调问题,全部没有回答到关键点上。三相毫无必要。中央空调带管的,在国内属于高大上,你带着这思路来搞澳洲房子,自找麻烦。澳洲中央空调,高端的是multi split(俗称一拖X,每个房间有个indoor unit而不是出风口),大金也有这个型号,两相足矣(你把钱扔在不该扔的地方,往结构上扔!)。原因是,管道式(ducted)安装费事不说,日后维护代价很高,室内做出风口也不是省钱的活,要吊顶局部降下来,否则大平顶省钱、油漆也容易、省工。管道容易藏污纳垢、蜘蛛、possum、日后要维护通管,做pest control防虫防动物、不管就堵上或至少闻臭味(汽车空调开出的臭味同理),房顶的manhole要留很大,想象一下日后很肥的空调trade屁股上挂满各种工具从manhole里钻进去帮你维护管道的样子吧。你又是二层,想过没有一层天花与二层地板加层间的管道如何维护?今后堵上把天花切开???还有大金再好,十年后坏掉你要换机器,新旧机器管道不通用你准备掀瓦切顶来搞管道?土澳都不流行这个了。都是multi split铜管穿墙分到各个房间的室内机上,免维护不说,日后换机器基本管子都通用(这点你必须问大金问清楚,比如日后换三菱是否通用。这和制冷剂有关。老式冷媒需要管子粗,新式的可以细,粗管通用细管冷媒或机型)。这些你都必须现在安排好,考虑清楚。我这些忠告,日后要省你几万、几十万。因为你日后无法把墙扒了重搞。有问题只能卖房跑路。

还有窗,别在一层两层上浪费时间。你花在环保节能上的力气,对付电费是搓错有余。冷了、热了就开空调,简单高效,花几个电费而已。地球不会因你这么搞,变得更美好。你厨房那排窗户,朝西的话,优先考虑天气。如果harsh,澳洲地处西风带,各类storm都是西风,40-60km/hour,附送冰雹。你的玻璃扛得住吗?我举个例子:美国Velux,能扛140公里/小时,10厘米冰雹打击不穿。你的呢?如果普通窗,单层双层都是浪费时间。确保玻璃laminate是关键,冰雹打不穿。朝西窗户优先考虑铝合金,耐晒耐操耐打击,木质窗户除非你想每几年油漆维护(退休老头做做不错)。平开最好,不要往外推的awnings窗,理由,扛不住外面可以加装storm window。最后一句,破墙开窗洞,神马上面拆掉美观不美观,你的师傅懂不懂?有没有执照?新窗关键还是结构,上面lintel要加足(我向来建议直接工字钢横梁搁上去,受力足够!不过这前提是你房子地基要确保,再足够,地基房基一歪,统统变rubbish。

你这帖子,就别完不完楼了。先把房子建好,精力放那上面,别急着晒。建完一年后再来晒也来得及。我看了你前面几个帖就皱眉头。关键点一个都没看到,技术彻底白,被人忽悠还自己不知道,还分享??

本人情况:同济大学建筑系,环境工程系。Architect Builder(澳洲没license,可以建议不能接项目,国内接)、landscaper、gardener(目前主攻花园愿景,这个国内没得玩,好玩),woodworking and doer。平时很忙,回复看有时间。急事联系站短,不要回帖。你的问题很复杂,不过室内设计还不错。不要把房子造在沙子上。PS:Trust No One!澳洲的trade好的有,大部分都靠不住。你技术越白,越能给药吃。呵呵!

评论
randwick 是很好的区,加建真是不便宜,再加点都够重建了

评论

好专业的分析。学习了。

评论

马上买 今天分没了!!!明天给你补 受益匪浅

评论

大神,请教我想把后院的游泳池填了,在上面加盖一个厅加一个卧室,请问怎么防止以后地基下沉的问题?还是说最好不要在游泳池上面加盖?

评论

和泳池无关。桩,2米到岩层,不要怕烧钱,可以确保高枕无忧。房屋四只角撑住就可,钱多可以中间加(其实是浪费钱)。乘降变动都在soil层,clay吸水膨胀,失水收缩。你叫soil engineer来,取样分析也分析不出个结论来,只管桩打到岩石,绕过soil。上海以前流沙层,80年代建高层请外国专家来,都说是世界难题。第一桩26层上海宾馆,造造停停,直到同济派人去,给的建议就是深桩,150米下去。后来都成了行业标准。若果都按澳洲的来,60厘米stump,基本全部倒光。基础出问题,砖房underpin,小2万,大5万,板房restump,小1万,就算扶正还是会乘降。扶完全屋里外开裂,全部重做油漆,再加3万。与其如此,不如造房的时候就下重金解决,打进rock,俗称地质桩。打在soil,是地层桩,农村造房也不会采用。

评论

看到你主帖更新关于桩的内容了。这才像话。Builder说要加钱,这钱不能省。图纸上Steel Column Refer To Engineering Detail这句话意思就是“CT结合临床,影像科已提示,日后概不负责。” 你找Engineer要花钱,找错对象报告说无地基issue,你敢相信吗?1000$报告,你敢不敢把40万的预算压在1000$的结论上?所以我提示过你“Trust No One”。你问我那么该信谁?我就教你一桩事“信钱的好,没有花钱的不好”。这世上豆渣工程的背后都是预算。别Refer to了,直接找人来看rock层有多深,在悉尼的话,一定比墨尔本浅,运气好下去60厘米就见到了,打进石头,你的加层就成功一半!

评论

不错。

steel column 下面,pad footing 就可以了。

估计楼主加建得是brick veneer?

评论
桩要打到岩石啊

评论

打不到岩石 已经挖了很深了。。。要哭了
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

过户律师,悉尼,买房卖房合同,看合同,conveyancer,律师,房产过户

房产房屋

电路维修和灯泡更换报价?

澳大利亚家里客厅和走廊的灯都不亮。大概有17、18个灯泡,是老式的嵌入式射灯,2米高,4层,一层。换一个新灯泡也不管用,我们认为电路有问题。 找了电工,上门费200,换个灯泡人工费50, ...

房产房屋

关于砍伐树木的问题

澳大利亚我家后院有一棵10多米的树。我最近获得了砍伐树木的许可。我在网上找了一家砍树公司报了个价。当我认为价格合适时,我同意了这个价格。官方价格尚未发送。我问他有没有保险,他 ...

房产房屋

公寓公共空间调查

澳大利亚大家好,我是UTS的学生,正在做居民对高层公寓公共空间的需求和满意度的调查。如果有朋友住在4楼或以上的公寓,他们能占你10-15分钟吗?几分钟宝贵的时间做问卷。参与问卷的朋友 ...

房产房屋

请问房子下面的承重柱选砖还是钢?

澳大利亚如题,加的部分离地2米,现在纠结是用砖柱还是钢柱。请帮忙分析价格和质量。谢谢 评论 我在找结构工程师,我这里说的不算 评论 砖墩之间的最大距离不能超过3米,最小290x290mm一张 ...

房产房屋

小户型(共4套)卖5000万,什么情况

澳大利亚小户型(一共4户)5000万卖,怎么回事,挂卖家名卖了 http://www.domain.com.au/77-81-... nsw-2027-2018476036 评论 Harbour front , 超过1,000平方米的土地,12间卧室,12间浴室和8个停车位,可欣赏歌剧院 ...

房产房屋

新壁炉首次使用

澳大利亚为什么第一次使用新的木柴壁炉要先烧一小柴(量不要太多),然后打开炉门? 点评 大柴不容易一下子点燃,小柴堆起来,很容易从下面生火。开门吸更多氧气。 评论 另外,炉门不是 ...

房产房屋

如果您有定制的中国进口橱柜,请输入

澳大利亚看来市场很不一样。国内流行的奥地利爱格门板在澳洲好像没有。 定制过中国进口橱柜的朋友们,你们是怎么选择橱柜厂的,选择什么样的产品呢? 和中国本土的橱柜厂(也是从中国进 ...

房产房屋

请推荐直饮水机

澳大利亚类似于公司里的水龙头,同时出热水和出冷水。柜子里装了过滤器,不过是家用的。有靠谱的牌子吗?我懒得一直烧热水了。谢谢。 点评 Zip water 点评 Zip,部分型号还可以生产气泡水 ...

房产房屋

Owner builder 家长可以给孩子盖房子吗?

澳大利亚在VIC,女儿房子的父母可以是业主建造者吗?当然,所有权是我的女儿,还不到20岁,我不想自己动手。网上查不到,特地过来问一下,谢谢。 点评 owner builder,顾名思义,就是自己建 ...

房产房屋

HIA 装修合同

澳大利亚O.P. 我们正在审查建筑商提供给我们的 HIA 维多利亚式改建、增建和翻新合同草案,并在下周签署合同之前。 很多事情看起来很简单,但我想知道如果有人可以就以下事项和注意事项提供 ...

房产房屋

租约中断

澳大利亚O.P. 大家好, 由于不幸的情况,我不得不提前解除在 VIC 的租约,需要最少的通知。发出通知时,租约还剩大约 6 个月。 租房期间,我每周支付 500 美元。一旦收到租约中断通知,代理人 ...

房产房屋

现实的体积生成器价格?

澳大利亚O.P. 我听说很多建筑商的底价不包含很多东西,但在墨尔本,您可以实际以 30 平方米左右的 4 床位购买中低档建筑的价格是多少? 例如,Henley 在 2023 年的今天将许多产品的基本价格定在 ...

房产房屋

第 27 条没有给买家?

澳大利亚O.P. 我目前正在出售我的房子,并且已经无条件出售。我的产权转让人已向购买者产权转让人提供第 27 条。 但是,他们无视我的产权转让人的所有联系方式,而且我知道这些信息并未提 ...