一、悉尼 Vs 墨尔本 这是一个问题
Villa这个上的网名，很多网友都以为是“绿”（女）的而非“蓝”（男）。实际上也曾经确实是“绿”的，乃我家LD的ID是也。后来被我用着用着，也就成了“蓝”的了，随着分数的日益增加，从光脚草鞋，再到木屐皮靴，就更不愿意另起炉灶，从头再来了。呵呵。
当初LD之所以起这么个名字，也有一番原因。象很多网友一样，在移民澳洲之前，我们对究竟定居在哪个城市也是踌躇再三，犹豫不决。一位朋友告诉我，去澳洲如果不去悉尼岂非白来澳洲？
的确，悉尼拥有世界著名的海滩和迷人的自然风光，独特的跨海大桥，风靡全球的悉尼歌剧院和景色旖旎的Darling Harbour，各方面的生活又非常便利，商业气氛浓重，竞争充分，再加上气候温暖，一年到头总是阳光灿烂的日子，特别是海滩林立，海景美丽，所谓million dollar view，但定居悉尼，房子对我们来说就成为非常棘手的难题。特别是象我们这种拖家带口的，settle安居显得尤为重要。而自身的经济状况，在悉尼也许只能在较偏远的地区买一个villa吧，这个网名便由此而来。
再说到在悉尼和墨尔本这两个澳洲双子城市之间的选择，相信很多人都做过比较。这又是一个非常敏感的话题，每一次在上被提起，总是引来跟帖如潮，争执不休，但对于很多新移民来说，这又是一个实实在在的问题。如果您还没有长登，如果您仍在为究竟要定居这两个澳洲最大城市中的哪一个而徘徊不定；或者虽然暂时登陆一地，却到底何去何从，还在这两者之间犹豫不决，您对此一定会非常关心。
这个话题又确实太大，说来话长，很难三言两语概括清楚。从James Cook船长首次发现澳洲时最先登陆悉尼，慨叹这是他所见到的最美的地方，到1901～1927年墨尔本率先成为澳洲联邦的临时首都，澳洲本地人对这两个城市之间的争执就一直非常激烈，相持不下的结果是，在两者之间特地设计建造了一个首善之区堪培拉。当然，对于这两个城市的澳洲本地人来说， 究竟哪个是澳洲最好城市如今已有“定论”――这个定论也许完全取决于这个本地人是一个“悉尼人”还是一个“墨尔本人”。
扯远了，打住，打住。这个帖子更无意引出两个城市之争的话题8，只是以我们这个小小家庭的亲身经历和体会来给那些感兴趣的网友做一点点参考。 2
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-7 22:58 编辑 ]
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二、Victoria，The place to be！
正当我们对定居地点颇费踌躇之时，我们看到了一则新闻，称由于地价和房价的飙升，对于悉尼居民来说，拥有一栋传统的家庭住宅（House）和一片大的后花园的梦想已经不再，CommSec的经济学家Andrew Mitchell表示，新州的“家庭住宅正日益消亡。”置业者逐渐放弃了购买传统家庭住宅的念头，转而选择较廉宜的物业，通常是单元房（Unit），连排城区住宅（townhouse）和公寓（apartment）。
《澳洲人报》也报道，由于悉尼的房价高企，住房成本昂贵，已迫使一部分定居在新州的新移民被迫再度外迁到其它地区。
新州房屋行业联合会总裁Wayne Gersbach说，"这些移民来到悉尼，居住了很短的时间后发现其它州有更好的机会。房屋的可承受力以及就业机会是令人们离开新州的主要原因。"
今年年初，一项对悉尼和墨尔本居民物质财富的调查也显示，墨尔本居民的生活质量在2000年后超过了悉尼。其中墨尔本房屋价格比较容易为人所接受是一个重要原因。墨尔本和悉尼繁荣指数，这项综合衡量这两个最大城市的唯一物质财富指标显示，从2000年初到现在，墨尔本居民的平均物质财富增加了6.5%，而悉尼却只增加了1.6%。这一指数综合了经济增长、消费、就业、利率和住房等因素。
而从移民涌入的情况来看，目前澳洲的的移民人口比例已位居世界第一，据预计，未来20年内，澳洲的亚裔人口将占总人口的15.4%，由于近年来亚洲移民抢滩维州，有超过一半移入墨尔本的外来移民是亚裔，20年后，墨尔本也将是全澳亚裔移民比例最高的城市。
也许我们这个小家庭也已成为这股“抢滩登陆维州”的亚裔移民潮中的一分子了。正如维州政府的宣传词说的那样：
Victoria，The place to be！
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-11 16:07 编辑 ]
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三、Villa墨尔本买House记
1、初初抵埠
罗嗦半天，离题千里，还是言归正传。感谢，在登陆之前，我们就通过这里找到了落脚点。我们买好机票以后，正为抵达墨尔本的第一夜在哪里安顿而着急之际，说来也巧，坛子里的“葡萄美酒”sail当时正好买了房子，先前租的房子还剩下两个月的租约，新买房子的settle交割日恰恰和我们抵埠的时间非常相近。于是，在sail和sailor的帮助下，我们顺利在墨尔本东南区Glen Waverley落下脚来。
两个月租约期满，我们再和Agent签约，续租六个月。在又住了四个月后，我们新买的房子也settle了，这时，也是一位上的网友一家象我们当初一样，take over了我们租的这套房子，您瞧，的“自助助人”竟然如此神奇！1
租房，对有着一个念小学和另一仍在襁褓中的两个女儿的我们来说，毕竟不是非常方便。于是不久我们就开始加入了看房的行列。
经过半年时间的艰苦搜寻，我们终于买到了一栋房子。由于我们有两个年幼的孩子，买房时中学和小学的因素自然就占据了非常重要的位置。正如老西曾感慨的那样，考虑到孩子的上学，要想买到性价比高的好房子实在是太难了！
谁都希望拥有一栋地段又好，学区又佳，房子又整洁舒适，交通又便利，最好还可以分割今后有发展潜力的房子，但具备了大部分这些条件的房子又怎么会便宜？当囊中羞涩之际，不得不取其一而就其它了，最重要的是要考虑接下来的10来年，在上述多个因素中，哪一个或哪两个对你最为重要，然后根据自己的经济状况，量力而行，实在不必考虑得十全十美，百分百到位。
而我们华人买房的观念里，往往是买个房子似乎要住一辈子，买房时考虑太多，挑剔太多，反而让许多机会在指缝间溜走。据统计资料显示，澳洲家庭平均每6年就买卖一次房屋。华人换房的频率应该要长一些，但无论如何，首次置业没必要也不大可能一步到位，而应当根据自己的收入及支出状况做好预算。
http://www.hltotalcostscalc.webcentral.com.au/Calculator.asp
http://www.freshstart.net.au/calculators.html
Glen Waverley Secondary College校区简图
由于Glen Waverley Secondary College校区内的房子稍微好一点的，实在是贵得让我们无法承受，或者就是有些老房子破得让人感觉无法居住，而且这个三角形校区每年都有变化，即使入住目前上市较多的校区边缘房产，也无法百分百保证就能上这个中学。因此，虽然我们也很希望孩子能就读该校，但基本上打消了在这个校区买房的念头。
Glen Waverley的房产中间价早已超越2003年澳洲房产顶峰时的价格。
Box Hill North也一样，在不断地创出新高。
Doncaster就更不用说了，上季度Doncaster以16.1％的升幅高踞墨尔本所有suburb房价涨幅之首！目前该区的房产中间价位已高达$520,000元。
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-9 14:55 编辑 ]
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2、节外生枝
期间，我们还在Mount Waverley看中一栋4房2卫浴的房子，并且还正式出了一个offer，经过来回讨价还价，offer被屋主接受，三天的冷静期也过去了。
不过，我们在合同里加上了贷款和building inspection这两个条件。
第二天，我们请了在买过房的网友中口碑不错的Werner Engel先生过来检查。
Werner在那个细雨霏霏的下午准时抵达，他仔细检查了3个多小时，发现这个房龄已逾40年的房子墙上多处出现严重裂缝（我们看了几次open for inspection竟然都没发现！）而且地基也已发生一些位移，换言之，这个房子可以说是“危房”，看得我们心惊肉跳。于是打定主意，要“推翻”这个合同。
虽然我们有subject to building inspection report，但必须是在"the report shows a Major Structural Defect“的情况下，买家才可以取消合同。到底严重到什么程度才能称之为”major structural defect“，从而足以“推翻”原先签好的offer，就没有一个统一的标准。
因此，以building inspection的结果作为退出合同的理由还是会有argue的。
于是，我们通过律师和屋主的律师及地产中介交涉，经过几番传真函件往来，最后终于获得对方的认可，地产中介也全额退回了我们预先缴付的holding deposit，但我们也损失了房屋检查费用和部分律师费共计$700元左右。
有了这次经历，我们对于签字出offer变得更为谨慎小心。
Mount Waverley的这栋房子，Werner检查时的梯子也被我照进来了
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-9 21:44 编辑 ]
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3、好事多磨
终于有一天，心目中的理想家园出现了。这栋房子位于Brentwood Secondary College和Glen Waverley South Primary School走路大约5分钟的地段 ，在一个只有六户人家的安静court位置，走路几分钟到Watson Road上，就可以坐巴士直达到Glen Waverley火车站和The Glen Shopping Centre(Metlink上显示预计需要7分钟车程），距离Brandon Park Shopping Centre也很近，去Monash大学、上Monash Freeway(M1)高速也非常方便。
这栋砖瓦独立屋本身座落在近1000平方米的全幅大地上，三个bedroom，两个独立卫浴，客厅、餐厅，独立洗衣房，家庭用餐区也不小。硬木抛光地板，厨房卫浴两年前曾重新装修过，ducted heating中央煤气暖气，一个空调，和一套Ducted Evaporative Cooling冷气系统，双车库，带泳池，最新的政府估价$41万元，开价40～44万（后改为39万 plus），带Tender形式的Private Sale。这个屋主是在附近的Wheelers Hill区已经购买了$75万元的大宅，因此这套房子必售。
在第一次看房之后，我比较喜欢，但LD对那个泳池比较担心，而且这个房子另一缺点是只有三房，少了一个Study。于是我们出了一个41万整的offer。结果另一对洋人买家出价比我们高，最后屋主就和他们谈。那对买家非常能侃价，一直砍到41.3万成交。
第二天，realestate.com上这个房子就已经标出Under Contract了。我们感到非常失望，因为屋主连negociation的机会都没有给我们，如果早知道41.3万能够成交，我们一定会毫不犹豫再加上$3000块的。
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-17 10:22 编辑 ]
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接下来的一周时间里，日子照常。我们每天又开始在网上寻找合适的房子。没有想到的是，一个星期之后，那对洋人买家的贷款竟然fail掉了。我们赶紧替补上来，再次出价就是41.3万元，尽管地产中介表示在这种情况下，最好不要再放条件，但我们还是坚持放上了subject to Finace和Building Inspection这两个条件。
当天晚上是最难熬的，那种忐忑不安、患得患失的心情真的令人难忘。深夜11点多，Agent终于打来电话：屋主接受offer，成交了。
Werner在检查basement
第二天，我们仍然请了Werner Engel。由于对这个房子整体屋况比较有信心，这次我们要求Werner给我们出具verbal Building Report。
最后，Werner检查的结果也令我们满意，口头报告的收费是$195元，他表示从下一个检查开始，口头报告也要涨到$220元（包含GST）了。
他的书面报告收费情况如下(均含GST)，供参考：
Unit under 12 squares $335
House 0～25 squares $355
25～40 squares $395
40～60 squares $495
Engel Homes Pty Ltd
9 Parkside Avenue Balwyn VIC 3103
Tel: 9817 7933 Mobile:0419 530 007
Email: [email protected]
dining room
2
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-7 11:14 编辑 ]
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下面就个人买房的一些感受和心得奉献出来和大家分享，不一定正确，仅供您参考。
人真的是“感情动物”，我们每个人对自己所居住的地方都总有一份感情、眷恋或归属感在里面，而且在哪一个区住久了，往往对这个区相对熟悉，买房也是一样。
一位朋友曾告诉我，买房时最好在自己居住地的方圆5公里以内寻找、看房。这个观点虽然听起来有点偏颇，但也不无道理。我们在这整整半年的看房过程中，从Glen Waverley，Mount Waverley到Vermont，Vermont South，Burwood East，Forest Hill，甚至到Doncaster，Doncaster East，兜兜转转，最后还是回到了Glen Waverley。
因此，个人认为在经历了一段时间的看房之后，“阵线”不宜铺得过长，应减少自己觉得适合自己的suburb数量，尽量缩减到3个以下，多于这个数，不但看房时疲于奔命，而且对该区房产的合理价位感觉可能会不好，影响对其正确把握。
bathroom
3
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-7 19:36 编辑 ]
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对于具体的suburb主要情况和资料，可以参考：
http://www.domain.com.au/public/ ... fault.aspx?mode=buy
http://community.newsmedianet.com.au/home/postcodepower
同时，在一个或临近的数个suburb地区，往往有几家比较大的地产中介公司，应留心列出本地区这些主要的地产公司和地产经纪，和他们保持联系。在一些popular区域，很多好房子是在广告登出之前或刚登出来就被卖掉的。
平时的homework功课应做足，尽可能多地看房，仔细比较挂牌价格和最终售出的价格，努力找到本区房产的价位感觉。对于过去几个月里，本区和你心仪的房产相类似的房屋成交记录做跟踪调查和研究。
我一般收集每期社区报纸的地产版，每周日的两大报纸《The Age》和《Herald Sun》都有本周六墨尔本所有区域拍卖结果和近期部分Private Sale的成交纪录，可以对照着做一些笔记。也可以参考：Domain和homepriceguide的每周报告：
http://www.domain.com.au/public/ ... /default.aspx?mode=
http://www.homepriceguide.com.au ... sults/melbourne.pdf
lounge
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-7 11:18 编辑 ]
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我个人一般通过几个主要的搜房网站查看最新的上市房产：
www.realestate.com.au 制作精良，图片较大，但个人感觉有时候最新listing房源会比维州地产协会特约的www.realestateview.com.au稍慢一点，www.domain.com.au也是一个主要的搜房网站，但我觉得其版面设计不是很一目了然，改版后照片也变小，看起来不是很舒服。
另外，有两个非常好的网址推荐给大家，坛子里的老西和老墨曾分别写过专门的帖子：
1）http://www.street-directory.com.au/
这是Melway的网络版，非常好用，而且可以在同一区内找出近期上市的所有房产。
请参考：西边雨：网上找房子。当然，还可以用Goolge Earth，更立体直观地查看目标房产的周边状况。
2）http://services.land.vic.gov.au/maps/interactive.jsp
请参考：Melbren：买房必备之利器
可以用来观察一栋房子的具体分布，朝向、周边状况等：还可以算出你的目标房产land的大小。
3）http://www.open2view.com.au/
如果您有宽带，还可以浏览这个网站。虽然目前覆盖面还不是很广，但它有一个非常突出的特色，就是Virtual Tour，就象跟着摄像机镜头到感兴趣的房子里面实地参观一样。
当然，事先也可以对于一栋房子的floor plan进行仔细观察，在open for inspection开放参观之前，有条件的话先开车经过那里，在附近街区走走看看，避免浪费时间在那些显然不适合自己的房子上面。
kitchen
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-8 22:40 编辑 ]
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总之，力争避免一时冲动买房，homework功课一定要做足。
* 出offer签字前需要谨慎，最好放上subject to Finance和building Inspection，请专业的builder来检查房子的结
构，房屋四周的树桩，电线，水管，屋顶等等，还是很有必要的。
* 在出offer时给出要求对方答复的时限，也可以让自己处于比较有利的位置。比如，在offer结尾注明：This
offer is made by the purchaser on XXday XXmonth XXyear and will lapse at midnight on XX day XX month XX year。
* 充满自信地去negotiate，一旦认定心仪的房子出现，出价也要果断准确。
* 仔细研读维州法律规定屋主和中介必须如实提供的卖主声明（Section 32）；在新州是称作售房合同（Cont
ract of Sale）。
* 多询问地产中介、律师、city council及其他专业人士，如builder，valuer等。
我每次去看open for inspection时，总要问地产经纪屋主要卖房的原因。尽管有的地产经纪比较“油”，但有
的地产经纪也还是能如实相告，或者你也拐弯抹角能有一些感觉中介到底是不是在“忽悠”你。
。。。。。。
后院一角
厨房
23
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-18 17:01 编辑 ]
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西谚将家比作城堡，My Home is my castle。对于我们华人来说，住进自己的家，自己的房子，真有那种安居的感觉，似乎所有的东西都可以安定了：心情，方向，孩子……自己的家居永远是最好的避风港。
My home is a place to dream
A place to share
A place where love is always here
A place to make bright memories……
祝您也早日买到dream Home，打造心目中的美丽家园！
2
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-7 03:16 编辑 ]
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在此感谢阿丝，在她刚从国内回澳的那个艰难时刻，还给我回答了有关Mount Waverley的一些问题；感谢sail和sailor一家，帮我们解决了登陆初期的不少困难；感谢老西，通过PM给我在买房时许多指点和建议，以及许许多多上的网友们，从你们的帖子里我获得了很多非常实用的信息，因而少走了许多弯路，再次感谢！
meals 家庭用餐区
从正北朝向的卧室窗户可以望见后院
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-7 23:52 编辑 ]
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抗议，强烈抗议先挖十几个大坑，不给人沙发座也就罢了，埋到地下水层啦。。。
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恭喜买房先，只看到第一个坑被填，明天接着看图片啦villa兄
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谢谢“行吃大师” 一会儿坑就填完了，没准还不够楼层、把你的“地下水层”也给填了呢，写到凌晨4点钟啊，没有功劳也有苦劳，没有苦劳也有疲劳啊，加点分吧，呵呵。
[ 本帖最后由 villa 于 2006-11-7 03:56 编辑 ]
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好文好文！！！
希望我是下一个受帮助的人！！！美滋滋的。。。。。。。
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一大早就来看VILLA兄的帖子阿，真是好贴，收藏先，++++
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好文。
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房子很漂亮，写的很详细的说
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我也认为最低限度不加价,因为你出的己是最高价.不过千金难买心头好,GX，GX。
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加分!
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这个是好贴，顶
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我们刚刚登陆SYD一个月，看了LZ的帖子后想搬到MEL了，呵呵
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这么漂亮的房子41w3能拿下， 很值！GX ！
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好房, 好价格,Mel的house呀你慢点涨呀慢点涨, 俺来袅
[ 本帖最后由 peterwei 于 2006-11-7 10:21 编辑 ]
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确实很超值！这样完整的一套房子包括家具装修什么的，一共也得要50万刀吧！ 强
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没多分,后面给villa十全大补,口合
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真用心啊. 赞的...
全力加分!!!!
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真的?
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煮的
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