澳洲subdivision之后卖掉,需要交cgt吗

在澳大利亚


假设有一套自住house,把地分成两块之后,卖掉其中一块,需要交cgt吗?

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要交

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我理解的是,自住房到分地时的资本增值不需要。
subdivision完成后,register title的时点可以做一个土地估价,估价法取决于估价师。可以是成本法(显然不太值),也可以是市场法。卖土地时的价格与估价的差值,需要交cgt。

举个例子
2015年50万买了一套大地破房,2020年大地破房市场估价75万。此时分成两块地,拆迁及分地成本5万。分完的土地如果按照成本估价法,每块地40万;而按照市场比较法,可能一块空地价值60万。2021年房市暴涨,空地以80万一块成交。那么要按照20万的收益交cgt。

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我也有个类似的问题,一块地原来有个房子自住,分成两个title,其中一块是空地,原来房子自住,空地建新房后,卖掉自住,新房作为自住房,这个时候还会有什么税吗?当然,自住房卖出会和新房落成有时间差,新房先造好交钥匙了,旧房还没卖出,这个时间差是否新房要先认定为投资房?

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https://www.ato.gov.au/General/P ... g/Subdividing-land/

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盖房好想有个六个月的gap可以认定两套自住房。分两个tile前的自住房,落实的capital gain是可以免税的。换言之,生成新title那个时点的市场价,能定高点儿日后cgt就少点儿。

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同样的困惑请教大家,一块地住了5年后subdivide, 后面建新房自住,在搬进后面新房6个月之内卖掉前面旧房,在卖房前才分的title,这样要交税吗?

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https://www.ato.gov.au/general/c ... -amalgamating-land/

上面链接里ato用的第二个例子是比较接近大家的例子,供参考。这里有一个陷阱。当subdivision后,产生了两个不同的cgt assets。main residence exemption只能用于一直有房子的那一个asset。另一块地,即使以前是main residence的一部分,分地后也丧失了对于分地前的exemption。 所以分地自住房转卖的同学,不要分地再卖。

上面有位同学提到,另一块地用“‘home first used to produce income’ ”Rule来做valuation来提高分出地的cost base。这也是不行了。见以下链接,这个rule,是自主转投资条件下适用。而且“You don't have a choice”。由于分出的地已经丧失自住的资质,无法适用这个valuation rule。只能合理的把原来整块地的cost base按比例做apportionment。见上一个ato链接第二个example的计算。

https://www.ato.gov.au/general/c ... usedtoproduceincome

复杂的cgt情况,还是建议大家找会计师,看论坛,得到错误的信息,ato罚款,罚息还是要自己承担。而且很多tax saving都是提前planning的,事后已经无法避免。

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链接里好像没说一直作为投资房出租,然后把后院分出来作为第二个title(land)卖掉的情况?

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请问你的理解是根据哪个法规的?可以发个ATO的链接吗?谢谢!

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没有。但是可以按照同样的方法计算。没有main residence exemption,但是可能用到general discount。还有一种可能性,如果房主有developer background,做过很多property flipping,就会被认定是revenue而不是capital account,从而没有discount。

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首先,一旦牵涉到造房子了,不管你有没有分地也就是SUBDIVISION TITLE,你就是进入了PROPERTY DEVELOPMENT

一旦进入PROPERTY DEVELOPMENT,那么就不是CAPITAL GAIN 的问题了,而是GST 介入到这个里面了

https://www.ato.gov.au/General/Property/Property-development,-building-and-renovating/

ATO允许的六个月内更换自住房是二手房和二手房之间,如果是新房,同样是六个月,而且新买的地新造的房必须四年盖完,不然就无法认定为自住房。ATO可能会认定你在LAND BANKING。

https://www.ato.gov.au/General/C ... novating-your-home/

但是楼主的情况是分地,分出来的新地不带房子的就会产生CGT。如果盖了房子就会GST而不再是CGT

所以六个月的法则是无法适用于自住房分地盖房,道理很简单,分地产生额外价值,政府需要收税。

楼上同学说的很对,也是我经常跟客户说的

1.如果需要规划尽早联系自已会计谈规划,尤其是买房前的规划,特别是维州这个要命的地税

2。房屋开发和地契分割很复杂,有一个自已的会计很重要。





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谢谢。对于前后两个lot的价格的确定,链接里税局是按照中介的估价来确定分配比例而不是估价师对分出的lot的估价,但不同中介也会有不同的估价。这似乎能对计算C GT有影响。而且,房东没住过,也不能把这套房子指定为自住房来达到减免税的目的吧?

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