O.P.
嗨，
目前在墨尔本拥有 4 处房产。其中两块地块（其中一块是我拥有的）是临街并排的联排别墅，侧面有一条公共车道通向后面剩余的两块地块（也是两栋并排的联排别墅）。
开发只有 3 年，当时我们有最初的业主公司经理，他是由建筑商选出的，然后另一个 OC 经理去年接手（由于合并），至少可以说，两者都绝对是垃圾。需要很长时间才能得到答案（如果他们来的话），所以他们基本上从我们地主那里得到了大量资金来处理保险（他们得到回扣）并举行年度股东大会。
<我已经与所有其他地块所有者就自我管理 OC 进行了私下交谈，他们也同意了。我已经是董事长，很高兴组织未来的保险和财务报表，而其他地块所有者之一很高兴担任秘书，并从现在开始组织年度股东大会和会议记录。我们不涉及园艺等其他事情，基本上侧面车道是综合体中唯一的公共财产，因此不需要复杂的参与或所需的文字量。
现在要驱逐 OC 经理，我知道我们需要走正式途径，即组织一次特别股东大会并对其进行投票，我可以作为主席召集（并主持）该大会。并邀请其他地块业主。我的问题是我是否还需要通知现任 OC 经理（顺便说一句，他也是现任秘书）？或者作为首选选项，我可以忽略它们，并在投票发生后通知它们已被删除吗？
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Guze 写道.. .
我的问题是，我是否还需要通知现任 OC 经理（顺便说一句，他也是现任秘书）？
特别股东大会是为地块业主举行的。业主立案法团经理是土地所有者吗？
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检查您的合同。它将有所需的通知期。
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O.P.
canon1d 写道...
特别股东大会是很重要的拥有者。 OC 经理是土地所有者吗？
不，他们不是。仅当前任命的经理（和秘书）。所以看起来没有它们也可以完成？
Ronin8317 写道...
检查你的合同。它将有所需的通知期。
根据任命合同，通知期为28天。
但问题是是否需要提醒经理参加SGM，或者我们是否可以
评论
Guze 写道...
但问题是是否需要提醒经理SGM 或没有他们我们是否可以做到这一点。
SGM 处理的关键问题之一是罢免 OC 经理。你不需要邀请他们。只需确保您满足有关议程、会议记录和法定人数的所有立法要求即可。这与年度股东大会的要求完全相同，但减去了“一般业务”部分。如果投票成功，请给即将离任的 OC 经理邮寄好油。
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Guze 写道...
但问题是，是否需要向经理发出特别股东大会的通知，或者我们是否可以在没有他们的情况下做到这一点。
我对立法的解读是，必须向地块所有者发出通知。由于没有提及其他各方，似乎没有法律要求事先通知您的法团经理。请参阅《2006 年业主立案法团法》第 76 条。
仔细检查您与业主立案法团经理之间的协议，因为其中可能有一项条款要求在某些情况下通知他们。
确保您充分了解遵守议程、通知期限、会议程序和会议记录的要求。如果有任何不合规矩的事情，您可能会发现 OC 经理试图使 SGM 无效。
如果您打算自我管理，您应该熟悉分层立法。
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在 VIC，VCAT 规定，即使是委员会也可以随时解雇 Strata Manager。
因此，OC 通过 GM 可以当然会这样做。
问题是，如果没有正确地发出合同终止通知，那么尽管 SM 必须接受终止，但他们可以根据合同法要求因违约而造成损害赔偿。
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O.P.
感谢所有提出建议的人。听起来 SGM 不需要经理。
将组织 SGM，提前 14 天通知地块业主，并在明年初提出议程，并从那里开始。
< BR>评论
Guze 写道...
将组织股东特别大会，提前 14 天通知地块业主，并在明年初提出议程，并从那里开始。< /p>
仔细阅读任命合同。如果是标准 SCA 合同（维多利亚州许多 OC 经理使用的合同），它将说明任命期限。第一个经理最多只能是3年，希望没有续签合同。
如果期限还没有到期，合同中的终止条款非常具体：-
8.2.1. 如果另一方根本违反了本任命的条款并且未能履行职责，则任何一方都可以随时终止任命。在另一方发出具体说明此类违规行为的书面通知后的合理时间内纠正此类违规行为。”
如果您无法记录“根本性违规行为”和“未能纠正”违规行为，则您本质上无法终止约会。
........................................
如果您距离订婚合同结束只有几个月的时间，我会等待。但即便如此，（如果是标准 SCA 合同的话）您每年也只有一次机会这样做。
该条款是“
”，在初始期限之后，业主公司可以决定终止此任命，该任命生效在到期日或到期日的任何周年日之前，提前 28 天向经理发出书面通知，无需说明终止原因。”
因此，如果最初的 3 年合同于 1 日结束11 月，您只能在下一个 11 月 1 日之前发出 28 天通知来终止管理人。（同样，除非您能证明存在未解决且持续的根本性违规行为）。
........................ ............
Austman 写道...
如果没有正确地发出合同终止通知，问题是尽管 SM 必须接受终止，他们可以根据合同法要求因违反合同而造成的损害赔偿。
我有兴趣查看 VCAT 案件的参考资料。但是我怀疑，如果不满足终止合同条款，业主立案法团经理可以（并且可能会）只是说终止通知无效并忽略它。
在与“垃圾”业主立案法团经理打交道时是一回事，与您不喜欢的 OC 经理打交道则完全是另一回事。不得不把一个带到 VCAT 并不是你想做的事情 - 而且 VCAT 积压了大量的工作。
已经有一段时间了，但足以说我已经在那里，完成了这件事，并且得到了T 恤。
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dgf 写道...
我有兴趣查看 VCAT 的参考资料案件。但我怀疑，如果不满足终止合同条款，业主立案法团经理可以（并且可能会）只是说终止通知无效并忽略它。
有一些。
如果 OC 法案本身规定了 Strata Manager 终止的条件，那么 SCA（或任何其他）合同的内容并不重要。 OC 法案获胜。事实证明，OC甚至委员会可以随时终止SM的合同。
这是OC法中未定义的任何SM损害赔偿索赔。
但这就是为SM所追求。如果他们选择这样做。
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奥斯曼写道...
SCA 的内容并不重要（或任何其他）合同中规定，如果《业主立案法团法案》本身规定了分层管理公司终止的条件。
我接受更正。
我参与了一级业主立案法团； 4 单元 OC 为第 4 级。有关终止合同的条款有很大不同，并于 2021 年发生了变化。
该法案规定，合同不能包含
d) 要求等级的条款三级业主立案法团、四级业主立案法团或五级业主立案法团发出
一个月或更长时间的通知，表示其打算
撤销经理的任命；
因此，正如奥斯曼所说，它只需要委员会决议，并提前 28 天发出通知即可终止。我假设拥有三个所有者，他们都是委员会成员？
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dgf 写道...
我是参与一级 OC；
并且需要提前三个月通知。 OP 只需要提前一个月通知。
无论如何，如果 SM 最初或续签的合同期限比要求的通知期限更长，他们可以寻求违约损失赔偿。< /p>
如果他们这样做，争议各方就有责任减轻损失。
不知道他们会怎么做。
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O.P.
dgf 写道...
仔细阅读任命合同。如果是标准 SCA 合同（维多利亚州的许多 OC 经理使用），它将注明任命期限。第一个经理最多只能有 3 年，希望没有续签合同。
我有 OC 经理（以原经理的名义）开具的 COA。在终止部分下它有乐趣您列出的严重违反部分，但另外还有另一项条款，其中规定“在决定终止任命时，OC 必须遵守该法案以及根据该法案制定的任何规定。”然后另一条款规定，如果经理被解雇，那么 OC 等条件将按比例支付费用等。
然而，此 COA 的奇怪之处在于日期。该开发项目已完成并移至 2020 年 7 月。然而，COA 的任命期限为 22 年 1 月 12 日至 25 年 1 月 12 日（一年前生效）。现在，我或任何其他地块所有者从未亲眼目睹过 COA。这是否意味着它已作废？
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您提到OC经理发生了变化。找到原始的 C o A。我怀疑有人试图统计一个新术语，而不是转账。
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O.P.
dgf 写道...< /p>
您提到 OC 经理发生了变化。找到原始的 C o A。我怀疑有人试图提出一个必要术语，而不是转让。
就是这样。现任 OC 经理发送给我（通过电子邮件）的 COA 上有前任 OC 经理的详细信息，任命期限为 1/12/22 – 1/12/25。 COA 本身从未被任何地块所有者亲眼目睹。
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Guze 写道...
COA 本身从未被见证过。由任何地块所有者见证。
那么可能无效 - 要求他们提供副本和签名者的证据 - 如果他们没有证据，您可能有理由更快地终止！
< BR>评论
Guze 写道...
开发已完成并移至 2020 年 7 月。但是 COA 的任命期限为1/12/22 – 1/12/25（一年前生效）。
您应该阅读《2006 年业主公司法》第 119 条，“经理的任命和罢免”。请注意，其中大部分内容仅于 2021 年 12 月 1 日生效，并且仅适用于自该日期起的新合同或续签合同。
您的 OC 可能会自动处于 2021 年 12 月 1 日之前的原始合同的位置续签新的“1/12/22 – 1/12/25”合同或根据原合同可能允许的其他条款续签。只有新合同才符合 2021 年 12 月 1 日新的 OC 法案立法要求。最长允许期限为 3 年。
如果是这样，您可能需要在 2025 年 12 月 1 日之前向 SM 提供赔偿。前提是他们对终止通知提出质疑。补偿并不是所有费用，只是按比例的管理成本部分。他们必须减轻这些影响。
有些 SM 不太热衷于管理小型计划，因此他们可能不会提出异议。
一旦发出通知，你就会发现。并且可以随时寻求法律建议。
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O.P.
奥斯曼写道...
如果是这样，您可能会必须在 2025 年 12 月 1 日之前向 SM 提供赔偿。前提是他们对终止通知提出质疑。补偿并不是所有费用，只是按比例的管理成本部分。他们必须减轻这些影响。
谢谢。按比例管理费用是指截至终止日期还是任期结束（12 月 25 日）？如果是学期结束，我发现很难理解他们如何才能在接下来的两年内降低成本。
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这篇文章已编辑
Guze 写道...
如果是学期结束，我发现很难理解他们如何才能在接下来的两年内降低成本。
这将根据合同进行法律。他们声称根据合同可以收取的费用和法院或法庭实际判给他们的费用可能是两件不同的事情。
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您需要不断索取原件合同。
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