O.P.
大家好，
这个论坛的新手......试图了解整个投资房产的运作方式以及它的运作方式。这就是我认为的运作方式，请纠正我，如果我错了
在墨尔本购买 2 居室公寓 - $625k
押金 - 10% 即 $62500
贷款金额 - $562500
每周还款率为 7%，为期 30 年 -$865
假设我们租房比如说 – 每周 500 美元
我是否正确地假设，在每周 865 美元的抵押贷款还款中，租房者每周还清 500 美元，而我们每周只支付 365 美元？
说在 4 年后这个就是我们所拥有的
我们欠355K（只是想出一些数字），我们以相同的价格出售公寓 - 525K，所以我们拿回17万美元
我们的贡献 - 75000美元
租户贡献 - 104000美元< br>因此，根据上述内容，我可以正确地说，鉴于其他人还清了大部分抵押贷款，我们在这所房子上获得了 95K 的利润（170K 总资产 – 75K 我们的贡献）……这就是我们的计算方式？为了便于讨论，此时尚未考虑负扣税或任何其他因素
谢谢
评论
Karina2023 写道...
我们是这样计算的吗？
您不包括分层费用（在某些地方每年可能超过 5000 美元）、保险、代理费（租赁和出售）、印花税责任等。
你不会在任何地方赚那么多钱。
评论
简短的回答，大部分是肯定的。答案较长，您需要使用更好的数字。
存款 – 除非达到 20%（某些建筑区域为 30%），否则您必须支付 LMI，额外费用。
买房还需要缴纳印花税。以 650,000 美元计算，您的利率约为 36,000 美元。
根据快速谷歌搜索，利率接近 CBA 提供的 90% LVR 的利率，但那只是住房贷款。作为投资，您的利率会更高。接近8%。所以每周 900 美元。
Karina2023 写道...
假设我们将其出租 - 每周 500 美元
房地产经纪人通常每年收取一定百分比和一周的租金（以支付租约签署等费用）。因此您的实际金额可能接近 450 美元。如果您有空闲周，请再次降低。
您还需要考虑保险、费率/分层税等因素。
因此，据猜测，您将需要几乎“个人”捐款的两倍。
假设 4 年后，这就是我们所拥有的
我们欠 355K
不，没有那样的。对于 30 年期贷款，还款额几乎不会高于所收取的利息，因此再次根据 CBA 贷款计算器计算，4 年期时，您的贷款将为 538500 美元。所以“24,000”得到了回报。
我们以相同的价格出售公寓
可能，但对你来说真的很糟糕。它避免了资本收益，如果你确实做了一些负扣税，其中一些会被重新添加进来，所以即使你确实以相同的价格出售它，你仍然可以获得资本收益。这是由于“折旧”索赔以及在计算销售资本利得（以及您需要支付的资本利得税）时如何将其添加回来的原因。
尽管销售成本高昂。您需要支付销售费用，销售代理最多可以收取房产价格的 2.5%。因此，即使您以相同的买入价出售，您也只能收回 633,750 美元（假设总销售成本为 2.5%）。
因此，根据上面的
快速数字，您将减少约 180,090 美元。
基于 151,840 美元（自我捐款），减去贷款减少（24,000 美元，又称储蓄），加上销售损失 16,250 美元，加上印花税（36,000 美元）。
< p>或者换句话说，在您花在贷款偿还短缺和其他运营/拥有成本等上的所有钱之前，您已经减少了 52,250 美元。售价 – 购买价格 – 印花税 –销售费用
$650,000 – $650,000 – 36,000 – $16250 = -$52,250
现在加上花在拥有/拥有公寓上的钱，大约$151,840
（如前面提到，你的起始价格很低，我预计至少为 450 美元，但工作量是你的两倍）
365 美元 x 2（预期实际成本）x 每年 52 周 x 4 年 = 151,840 美元
因此，4 年内的总体预期状况为 -$180,090
（起始“利润”）-（运营成本）+（资本贷款偿还）
- $52,250 – 151,840 + $24,000
= -$180,090
当您开始时的起始存款为 65,000 美元，那么此损失将预测银行余额为 -$115,090。
简而言之，房地产作为短期投资非常糟糕。您需要规划 10 到 20 年的所有权（以及相关的资本增长）才能利用它赚钱。
评论
Karina2023 写道...
因此，基于上述
普遍的心态是，股票目前可能是更好的投资。利息支付可减税ble和股息可以完全免税（免税）。它们还可以立即轻松出售，您还可以出售 20% 或 50%，而不是 100%。也没有印花税。
现在房价已经大幅上涨，但尽管人们抱怨租金上涨，但他们与房地产的上涨根本不相匹配。拥有百万美元房屋的人每年仍然只能获得 25,000 美元的租金。
再加上管理租户的持续成本和麻烦，以及许多州不断推动增加更多保护租户和限制的法律租金上涨或被驱逐等，买房的吸引力越来越小。
基本上，目前股票的数量（和低麻烦因素）远远超过了房地产。您面临的问题是，您是否认为房价会继续以多年来的速度上涨以弥补这一损失。当然，当您出售公寓时，您仍然会获得资本收益。
评论
这篇文章已编辑
OP，为了使您的“情况”发挥作用，您将考虑需要 20% 的存款加上印花税才能启动。
启动资金约为 166,000 美元（20% + 36,000 印花税），而不是 10%。这应该会消除 LMI 要求，并获得较低的利率（低于 7%），即每周还款额减少约 60 美元）。
这将使每周贷款还款额从约 934 美元减少（贷款利率为 7.39%，贷款额为 585,000 美元） 90% LVR）每周至 775 美元（520,000 美元，6.7%，80% LVR）。超过 4 年，抵押贷款还款额可减少 33,072 美元。
如果您在该地方居住了所需的 6 至 12 个月，您还可以节省印花税，从而减少高达至 36,000 美元（取决于您的情况/首次置业等）。这也将允许更便宜的贷款利率（作为 PPOR 而不是投资）
然后，如果您加上公寓 5% 的资本增长，在 4 年内，售价将接近 790,000 美元。这增加了约 140,000 美元（很可能还有应付税款。但如果您拥有超过 12 个月，您将获得 50% 的折扣，或者如果您将其声明为 PPOR，则可获得 100% 的折扣（有条件））。< /p>
编辑：只是为了“搅动水”一点，增加 140,000 美元听起来不错，但你仍然需要一个住的地方，所以卖掉可能会给你带来额外的钱，但你想要的下一个地方购买的价格也会上涨，因此 140,000 美元立即被“吃掉”。真正的利润（即：用于支出和生活的现金）只能来自于出售您不需要居住的地方。
对于大多数人来说，购买居住（或至少限制购买速度）财产遥不可及）将成为比担心“利润”更大的因素。
评论
感谢大家的回复，只是想了解理论方面这...就像以前（几年前）当我租房时，人们会说你为什么要支付别人的抵押贷款....你应该买自己的...现在我在这一边我想了解这到底是如何运作的......
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租金收入也是应税的 - 因此在应用间接费用来计算“利润”之前，请考虑到这一点”。
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对于刚接触房地产的人来说，投资房地产需要考虑很多事情。也许第一步是拜访抵押贷款经纪人，从贷款角度大致了解可能发生的事情。
此外，您所做的一切都会产生影响，这些影响将在以后的岁月中回响。理想情况下，您希望您的第一处房产成为您未来多年投资的基石。你做对的一切都会被放大，但如果你犯了一个错误，比如支付过高，那么它也可能会在一段时间内阻碍你的进步。
你还需要应用一些目标设置。房地产通常是一项长期投资。 PPOR还是投资？两种方式都有优点和缺点吗？
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