澳洲从行为金融学解析租房市场中的非理性行为

在澳大利亚


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抽烟不好,依然有人抽,熬夜不好,一样有人熬。事实上,无数对自身不好的事情,人们都趋之若鹜。从这一点看,人好像并不是利己的,而是有自毁的倾向。

经济学家在做经济分析时,关于人类经济行为的一个基本假定,就是人是“理性经济人”。什么意思呢?

它意味着作为经济决策的主体都是充满理性的,风险厌恶的,所追求的目标都是使自己的效用最大化。

并且,除此之外,很多经济理论都会假设投资者都是全知全能,不受非理性因素干扰,永远会做出最优解,简而言之,就是一个无情的投资机器。

但现实中, 投资者作为人类,必然做不到100%的理性,而对市场信息的有限获取也让投资者会在一定程度上无法做出最优解。

因此,行为金融学就从社会学,心理学上,去解析投资者非理性的原因,从而帮助投资者去客观意识到,并且尽可能改变这些缺陷。

而在我们接触房东的过程中,会碰见很多情况,尽管我们已经很明确地帮助客户分析了投资的利弊,并且客户也认同,但依然会做出违背利益最大化的选择。

今天我们就通过行为金融学的经典理论,来解析一下,这些并不理性的投资心理。

「 现象1:宁可空置半年,也不愿降低租金」

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这是一种比较典型的情况,就是客户把房子交给我们做长租,在经过综合评估之后,通过与相同区域同类型房子类比之后,我们会客观定制出一个价格。

有时候客户会觉得我们定的价格太低,会自己定一个远高于市场的租金价格,然后让我们放在市场上,在一两个月没有租出去之后,客户就会要求降低价格。

但往往有的客户,宁可让房子空置长达半年的时间,依然拒绝降价。

继续在当前不景气的长租市场中寻求很小的高租金机会。

这种行为其实可以很好的被前景理论所解释。

根据前景理论( prospects theory), 一个人对收益损失,会对相同风险产生不同的态度。

当面临收益时,会尽可能规避风险,而面临损失时,则有可能去追求风险。

当一个人面临两个选择,第一种,100%获得100元,第二种,50%获得200元,50%一分不得,尽管两种选择期望收益一样,大多数人都会选择第一种。

因为面临收益时,大部分人呈现风险厌恶型。

而一个人面临另外两种选择,第一种,100%损失100元,第二种,50%损失200元,50%不会有任何损失,则尽管两种选择期望损失一样,大多数人会选择第二种,因为面临损失时,人们往往愿意提升风险,抱有一种:怎么也都是损失,不如放手一搏的特点。

因此,不少人在面临长租损失的时候,对低租金的不满,让不少人宁可放弃低租金的收益,也要寻找很小的高租金机会,尽管这样增加了风险。

「 现象2:明明房子适合短租,但坚决不尝试 」

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不少的客户,他们的长租房地理位置优越,条件很好,疫情期间,面临一个较低收益,明明可以改做短租,让收益翻倍,但他们却依然对低收益很满意,并不想费心费力改作短租。

其实这就是一种有限理性(bounded rationality)的典型表现。有限理性理论认为:人们在投资过程中,往往不追求结果一定是最优解,只要求结果达标,满足了自己心理的某一个底线即可。因为追求最优解往往需要花时间和成本。

对于很多房东来说,租金对他们来说并不是很重要,因此,也不会去追求耗费时间和精力去将租金最优化,只要出租出去,满足一个自己心理基本价位即可。

「 现象3:过度重视租金在个人收入中的重要性 」

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在传统的投资学中,最好的投资组合应该是尽最大可能的将风险分散( well diversified),因此投资都是以风险分散为基础。

而在行为金融学理论中,认为大部分投资者会通过思维账户(mental accounting)进行投资,因此投资的风险衡量都是以目标为基础( goal based investment )。

举个例子,大多数人都会对资金的用途进行分类,然后分别给予不同的重要性。比如,日常生活的资金,看病吃饭的钱,往往来说是最重要的,因此将这部分钱投资的时候,会选择风险最小,收益最稳的方式。

而对于用来每年一次的旅行,或者购买奢侈品的这一部分钱,往往就不是很重要,因此将这笔资金投资的时候,会选择风险较大,但收益较高的投资方式。

那么租金其实对于大部分客户来说,并不是最重要的,就算没有租金收入,依然有钱吃饭看病,维持生存。

对大部分客户来说,租金应该是属于不重要的资金层,因此,投资时可以选择风险稍大,但是收益更高的短租。

但是很多房东过分的看重租金的重要性,因此在选择投资方式时,往往有限选择长租市场。

「 现象4:对留学生回来心存幻想 」

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在疫情刚开始的时候,出于对病理本身的不理解,以及对国际政治的不确定,让很多人以为不出一年一切就会回归正常。

要知道,正常情况下,一个成功疫苗的研制要15-20年,在大流行时代集中力量也要5-10年。

时至今日仍没有一款疫苗可以让人彻底免疫新冠。而全球范围,美国暂且不论,印度的雷才刚刚开始。

而相当多的房东,在长租市场上,面临低租金,宁肯让房子空置,也依然不肯签大于半年的合同,因为生怕留学生一旦回来,自己签的原先的合同会亏。

这就是一种情感偏差(emotional bias)中的典型的损失厌恶偏差(loss aversion bias)。

举个例子,很多人在股票跌的时候,不管怎么跌,都不肯卖。因为不卖,还有可能会涨回来,但是一旦卖了,那就意味着这笔投资亏了。这是让很多人无法接受的事情。

同理,很多房东认为一旦在市场不景气的时候以低租金出租出去了房屋,那么留学生回来,市场涨了,自己就会亏。他们尽管客观也认识到留学生回来在近期内几乎不可能,但是情感上使得他们总是对市场回暖抱有期待。

「 总结 」

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宇宙的熵会随着时间的流异而增加,由有序向无序。就如同一间屋子,随着时间流逝一定会越来越乱,而不会越来越整齐。

但投资也好,人生也好,人总是需要通过用理性来对抗修正自身的主观感性,一步一步去贴近真理,这也许就是生命的伟大之处。

所以下一次,点上香烟,拿起手机熬夜的时候,尝试着用理性做决断,做一个理性的投资者。

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