堪培拉并不是一个繁华的大都市。然而，它的住房价格却是在更大、更密集的城市中可能会出现的情况。
(ABC News: Toby Hunt)
堪培拉地区的房屋中值现在超过100万澳元，比墨尔本的还要高。
无论是公寓还是住宅，租金都是澳大利亚所有城市中最高的。
这种价格暴涨对住房负担能力的影响是众所周知的：许多年轻人正在失去拥有房产的希望，除非他们可以继承房产。
然而，存在一个潜在的解决方案--让我们称之为 “新西兰解决方案”--它可以让几乎所有人都成为赢家。
然而，这对大多数澳大利亚社区来说可能过于激进，更不用说堪培拉这个高度规划的城市。
在新西兰发生了什么？
(Supplied: Brookings Institute)
新西兰的住房负担能力危机比澳大利亚更严重，而且恶化的速度更快。
因此，新西兰政府采取了行动。首先，它通过限制对投资者的 “负资产负债率 ”减税来打击房地产投机行为。
但它的下一步是真正的大实验，此前在声名狼藉的奥克兰市进行了成功的试验。
去年年底，政府在两党的支持下，推翻了地方议会的分区权力。
为了大幅增加住房供应，每个住宅区都被重新划分为中等密度，允许建造联排别墅。
这一新标准现在适用于新西兰的五个最大的城市。
现在判断其对可负担性的影响还为时过早，但奥克兰市议会表示，该市的住宅容量已经增加了两倍。
但是，在堪培拉适用类似的变化是否可能？
堪培拉可能是澳大利亚最精心规划的城市，但这些计划并不总是经得起时间的考验。
一些人口最稀少的郊区--在大片土地上的家庭住宅--就在首都地区的中心，这与市中心应该比外围地区更紧凑的一般规则相反。
堪培拉市中心的典型（中位数）住宅区面积不到800平方米，比堪培拉北部的贡加林（Gungahlin）大66%，比堪培拉西南部的莫隆洛谷（Molonglo Valley）大54%。
这张地图显示了人们居住的几乎所有ACT土地。大片的黄色是用于低密度的独立住房。
堪培拉几乎已经达到了它的地理极限，ACT政府正在通过 “向上而不是向外 ”发展来解决这种无序扩张，主要是在城镇中心和轻轨沿线增加公寓。
然而，这是一个非常缓慢的过程，似乎并没有对住房可负担性产生影响。
例如，政府目前的五年计划只允许在整个内城北部和内城南部每年增加620套住宅。
这实际上比该地区的预计人口增长要慢。
堪培拉中部地区的大规模重新规划
那么，如何将 “新西兰方案 ”应用于堪培拉？
让我们研究一下，如果只在城市的中心郊区（内部的北部和南部）全面修改分区法，会发生什么。
这里我们考虑两个选项。这两个方案都涉及到改变所谓的RZ1和RZ2区域，这些区域是用于独立的房屋。
方案一：将所有800平方米或更大的街区改划为RZ3，允许建造两层的联排别墅。。
方案二：重新划分所有700平方米或更大的街区。
第一个方案将影响到内郊的大约8100块土地。第二个方案将影响约11,800块土地。
根据目前的法规，并以最近的联排别墅发展为指导，这一变化将大规模地扩大堪培拉的住宅容量。
我们的估计表明，这样的单一调整将创造一个潜在的30,000至50,000个的家庭。
(Supplied: ACT Environment, Planning and Sustainable Development Directorate)
尽管有遗产保护，堪培拉的老式 “花园郊区 ”已经在发生变化。(资料来源：澳大利亚首都地区环境、规划和可持续发展局)
这只是一个思想实验。但是，如果它发生了，会有什么结果呢？
受影响的房主不会有任何实质性的损失。他们不是拥有一栋房子，而是拥有一栋房子和一个发展机会。
许多人只是保留他们的房子，但有些人会重新开发；奥克兰在进行重新规划时经历了一个建筑高潮。
未来的业主也会受益，因为他们有更多的选择，缩小规模的人也会受益。
然而，澳大利亚国立大学副教授Ben Phillips的专长是住房经济学，他说很难判断新西兰式的干预将如何影响可负担性。
“在堪培拉内城，首次置业者购买联排别墅的机会比独立屋要多，因为前者会是一个更便宜的选择。”
“话虽如此，但在堪培拉内城，任何不是单位的新住宅仍然会非常昂贵。”
Phillips先生说，额外的供应可以消除中、外郊区的价格压力，提高那里的可负担性。
也会有其他好处，比如在人口更加密集的地区，公共交通会更加有效。
然而，澳大利亚首都地区传统的 “”花园式郊区“”--许多堪培拉人珍视这些地区，即使很少有人能负担得起实际居住的费用--的特征将发生变化。
Phillips先生说：“当然，会有来自当前居民的反对，在某种程度上，这是可以预期和理解的。
“但并不是每个人都会反对......政府也可以通过对一些财产价值的提升征税而受益。”
内郊的变化是不可避免的，而且已经在发生。
副教授说，通过重新规划获得的财富必须被公平征税。
(ABC News: Ian Cutmore)
不管像这样的激进提案，Phillips先生指出，堪培拉内部已经在发生变化，几十年后将是一个明显不同的地方。
他说：“从规划的角度来看，重要的是要考虑到更长远的问题，以及我们想要什么样的堪培拉内部。50年后，可以肯定的是，目前存在的大部分老房子将被推倒，取而代之的大多是非常大的住宅--无论如何，堪培拉内部的特征将与今天大不相同。”
“还有许多其他的郊区，例如Belconnen或Woden，它们也非常接近公民和各自的城镇中心，在那里可能需要进行这样的规划改变。”
彻底改变的可能性不大，但堪培拉人希望有更多的联排别墅
（资料来源：ACT郊区土地局）
实际上，没有哪个澳大利亚首都直辖区当局要求进行像塔斯曼海对面那样的全面变革。
本周，澳大利亚首都地区反对党领袖Elizabeth Lee谴责了政府依靠公寓开发来安置不断增长的人口。
规划部长Mick Gentleman承认，堪培拉人希望在内部地区有更多的选择，比如联排别墅和其他类型的中等密度住房。
他说：“拥有更多的缺失的中间地带，就像规划界常说的那样，将为堪培拉人提供更大范围的选择，使他们能够根据家庭的需要扩大和缩小住房规模。
然而，像新西兰的大规模改区这样的激进干预措施与遗产法不相容，他说，特别是在 “代表堪培拉原始规划和花园郊区 ”的内郊。
“Reid、Campbell、Braddon、Ainslie、Kingston、Barton、Griffith、Forrest和Red Hill等郊区都有受遗产保护的住宅和辖区，”Gentleman先生说。
“在这些地区考虑进一步提高密度时，需要考虑到现有的遗产保护措施。”
相反，他说政府将继续在城镇中心和主要交通路线上建立密度。
然而，堪培拉的中央规划文件《领土计划》的修改草案将于今年晚些时候公布。
虽然新西兰不会有什么变化，但持续的住房危机表明，可能会有重大变化。
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