澳洲东原仁知不惧物企IPO“破发魔咒”港股上市，谋求从“中而美”到“大而美”的跨越

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南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道

随着近两年大量物企成功登陆港股资本市场，物企上市热潮已经有所降温，年初至今也仅有3家物企成功上市。

4月29日，东原仁知城市运营服务集团股份（下称“东原仁知服务”，02352.HK）有限公司成功在港股上市，开盘后一度上涨2.52%，总市值达8.13亿港元，截至收盘，股价报11.9港元/股，总市值为7.93亿港元。

当下，物业上市热潮持续、行业并购整合加速，物业行业的“马太效应”仍在持续放大，增值服务第二增长曲线作用愈发明显。

此前，东原仁知服务副主席、联席总裁兼执行董事衡清达在接受南方财经全媒体记者采访时表示，整个物管行业高速发展，但是分化越来越严重，早晚会涌现出细分市场的寡头企业。在目前的发展阶段，我们希望成为一家中等规模物企，以稳健步伐有计划地实现规模增长。当然我们也不仅限于此，未来也希望成为一家“大而美”的物企。

不惧物企上市“破发魔咒”

今年以来，仅有3家物企成功赴港上市，分别是金茂服务、力高生活服务以及东原仁知服务。

实际上，由于物企近两年大量赴港上市，加上去年民营房企流动性危机，导致物企整体板块估值下跌，上市首日破发的情况更是屡见不鲜。

比如今年首家上市物企金茂服务首日下跌28.75%，发行价为7.40港元/股，截至4月29日收盘报5.85港元/股，至今仍处于“破发”状态。相比之下东原仁知服务的股价表现显得较为稳健。

东原仁知服务成立于2003年，初期为地产母公司迪马股份的物业项目提供物业管理服务，主要是西南和华东地区，2016年逐步扩展独立第三方的物业项目，目前物业涵盖住宅物业及非住宅物业，包括商业物业、医院、政府楼宇及学校。

招股书显示，2019-2021年，东原仁知服务的收入和利润持续增长。其中总营收分别为5.59亿元、7.67亿元、11.93亿元，复合年增长率为46.1%；净利润分别2559万元、8447万元、1.30亿元，三年净利润增幅约为409.4%。

分业务来看，东原仁知服务主要有物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务，2021年录得营收分别为6.29亿元、2.87亿元以及2.78亿元，占比分别为52.7%、24.0%、23.3%。

截至2021年底，东原仁知服务总在管建筑面积约为2820万平方米，实现在管面积年均复合增速54.1%。其中，2019-2021年来自独立第三方的在管面积由280万平方米增至1410万平方米，三年增长五倍。截至2021年末，来自独立第三方的在管面积占比已达50%。

据嘉和家业统计数据，2021年46家上物业企业总在管面积达52.26亿平方米，平均在管面积为1.14亿平方米。据此来看，东原仁知服务的在管面积排在行业第35位。

据悉，此次东原仁知服务上市发售1666.67万股，其中香港发售166.68万股，国际发售1499.99万股，香港公开发售获4.35倍认购，净筹1.359亿港元，当中约65%用于透过战略投资、合作及收购扩大集团的物业组合及业务规模，其余35%将用于扩展服务范围、升级及开发智能系统以及一般营运等。

按照股东结构来看，全球发售完成后，东原仁知服务由公众股东持股占比25%，余下股份则由天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙公司四位股东持有，各自分别持股占比38.28%、19.06%、10.18%、7.48%。

需要指出的是，天津合伙公司是员工持股平台，栢天、嘉实物业则为迪马股份董事长兼CEO罗韶颖兄妹为东原仁知服务引入的第三方投资人。

打造“中而美”的成长型样本

在港交所对物企上市审核趋严的现状下，东原仁知服务为何能如愿拿到港股的“入场券”？

不同于许多依赖母公司的物企，东原仁知服务在管建筑面积的高速增长，主要来自于第三方外拓。资料显示，近两年，东原仁知服务收购了重庆盛都、绵阳瑞升、湖北中禾、皆斯内集团等多家企业股权。

按照招股书披露，募集资金的具体用途分为4部分。其中，65%将用于战略投资、合作及收购扩大集团的物业组合与业务规模，以募资净额1.36亿元计算，这部分资金约为0.88亿港元。

针对收并购的标准，东原仁知服务相关负责人曾告诉记者，“针对标的企业本身的产品结构，以及集团未来的发展策略偏重，会优先选择相应业态占比较高的企业。同时也会重视其产品结构的可成长性，认真评估其溢价空间大小。”

其次，再看标的企业的对价，并购是成本与价值相互博弈的重要过程，并购价格能否达成一致是谈判中决定性的一环。

最后，就是标的企业的核心管理团队，是否有能力带领公司完成既定经营目标。好的领导层对上和对下都能发挥出巨大的价值，在管理和执行上更高效，大大提高集团的品牌形象和竞争力。

东原仁知服务将自身定义为“中而美”的物企，如何理解？

“所谓‘中’主要是指规模，是一个相对的概念。整个物管行业高速发展，但是分化越来越严重，早晚会涌现出细分市场的寡头企业。在目前的发展阶段，我们希望成为一个中等规模的物企，以稳健的步伐有计划地实现规模增长。”衡清达告诉记者，而“美”则是指企业特色，物企的本质是服务，我们不能纯粹以规模盈利为诉求，而是要建立差异化竞争，实现特色溢价，以服务价值和客户体验为导向，打造多元业态和全产业链的服务优势。

他也指出，公司未来也希望成为一个“大而美”的物企。规模确实很重要，但还是要保证服务品质、发展速度和管理规模这三者之间的平衡。

在规模扩张以外，东原仁知服务同样注重服务品质的提升。在拓展业务的同时，不仅要考虑与自身发展匹配的合作资源，还要面临巨大的来自同行的竞争，不能掉入企业业务拓展的陷阱，需要让规模与品质的平衡发展。

从2016年开始，东原仁知服务不断探索新的社区关系运营方式，2017年国内首个社群实体“原·聚场”正式落地，并置入学习课堂、活力空间、亲子空间、社群交流、第二客厅等内容，吸引业主参与、互动、体验，链接人与人，空间与城市的关系。

此外，还打造了趣生活社团、童梦童享、老友生活节等社区品牌IP，以强互动、广参与、深体验的社群属性，建立趣生活业主社团、四点半课堂、趣跑活动等多个社区活动IP。

在“大物业·全价值”战略引领下，东原仁知服务围绕着住宅与非住业态，以一站式物业服务解决方案全面赋能，在商办、工/产业园、医院、学校、政府公建等多个赛道齐头并进，在深耕城市、区域中探索更多元的发展模式，形成更精细、高效且多元的发展新模式。

（作者：南方财经全媒体记者,翁榕涛 编辑：朱益民）

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