如果当我们知道什么是COVID-19之前，房产市场尚未急速繁荣的时候，在五年前的澳大利亚许多地方买入一套房子，你会像坐在金矿上一般。
以悉尼的Palm Beach为例，自2017年以来，那里的独立屋中位价飙升了327.5万澳元，涨幅为118%，达到605万澳元。
或者维州的Anglesea，那里的独立屋价格中值在过去五年里上涨了$947,500(145%)，达到了160万澳元。
甚至是投资一套公寓，也许也会让你受益颇丰。
在昆士兰的Sunshine Beach，当地的单元房中位价在五年内的涨幅高达132%，飙升了862,500澳元，达到151.2万澳元。
这些涨幅，足以让购房者和投资者幻想自己如果可以“回到当初”该如何大展拳脚，并思考着未来五年市场可能出现的情况。
PropTrack经济学家Paul Ryan表示：“过去五年，由于各种特殊事件的综合影响，房价大幅上涨。”
“以2021年为例，这一年的年增幅是30多年来最强劲的。”
为了对市场的走向，以及我们在2027年时可能会讨论哪些城区的繁荣有一个广泛的认知，反思之前发生的情况尤为重要。
一场独特的市场繁荣
让我们把思绪转回到2020年3月，那时，世界各地的生活发生了翻天覆地的变化。
COVID-19疫情的突然出现导致社会运转的停滞，几乎每个国家都实施了封锁和严格的限制。
在澳大利亚，国际边境被关闭，在家工作、社交距离、容量限制和佩戴口罩等新概念成为常态。
许多专家担心出现最坏的情况，他们预测经济会崩溃，住房价格会出现两位数的暴跌——在一些预测中，跌幅会达到30%或更多。
这并没有发生。
事实上，房地产市场迅速繁荣，整个2021年，首府城市的房产中位价飙升了20%，而偏远地区的增幅更大，达到了25%。
这标志着历史上第三快的增长时期。
Ryan表示，近年来，一系列相当前所未见的因素，共同推动了房地产市场的非凡增长。
“随着疫情和其他因素冲击经济，利率下降到历史最低水平。”
“借贷能力的增加，以及对宜居生活位置和更大房子前所未有的偏好转变，推动房价迅速上涨。”
简单地说，很多人被困在家里，没有钱可花，再加上借贷成本处于历史低位和一股突然想要离开这座城市的冲动，引发了一场完美的风暴。
过去五年表现最好的城区
看看房价表现最好的城区数据，就会发现一些明显的趋势。
也就是说，澳大利亚人渴望生活的地方和方式，已经明显地转向更宜居的沿海地区。
Ryan表示：“疫情加速了Byron Bay和Noosa等地区的发展趋势，这些地方不仅可以提供远程工作的灵活性，还能满足人们对更大住宅的需求，当然，海滩也是重要的一部分。”
就独立屋中位价的涨幅百分比而言，全澳表现最好的城区是昆士兰州Sunshine Coast的Sunshine Beach。
那里的房价中值上涨了192%，即230万澳元，达到了目前的350万澳元。
新南威尔士州北部海岸Casuarina的独立屋中位价上涨了147%，即140万澳元，达到235万澳元；
而附近澳大利亚最热门的旅游胜地拜伦湾的房价也上涨了147%，即184万澳元，达到309万澳元。
其他表现最好的十个海滨城区，还包括塔斯马尼亚的Primrose Sands(房价上升155%，即31万澳元，达到51万澳元)和维州的Cape Paterson(上升143%，即532,950澳元，达到903,425澳元)。
远离水边的宜居城区也表现良好，新州的滑雪胜地Jindabyne的独立屋价格中值上涨167%，达到140万澳元，涨幅为88万澳元。
在公寓价格表现最好的地区中，Jindabyne的涨幅最高，攀升196%，达到73.3万澳元，上涨了485,750澳元。
昆士兰沿海热点地区主导了公寓表现最好城区的前10名，包括Sunrise Beach(上涨144%，即61万澳元，至103万澳元)；
Noosa Heads(上涨130%，攀升794,250澳元，达到140万澳元)；Coolum Beach(上涨98%，涨幅为366,150澳元，至74万澳元)。
繁荣还会再现吗？
如果房价继续像此前这样上涨，到2027年，悉尼的独立屋中值将超过200万澳元(目前为134万澳元)，墨尔本的房价将接近140万澳元(目前为90万澳元)。
“全澳范围内，房价在过去的五年里上涨了40%，”Ryan表示，并补充说这样的增长是不可持续的。
那种几乎前所未有的繁荣会再次出现吗？Ryan的答案简短而简洁：“不会。”
“只有再发生一系列罕见的异常事件，过去五年的情况才会重演。”
即使供求因素看似是可以预见的，但预测房地产市场的短期和中期走势十分困难。
Ryan表示：“目前市场前景仍不确定。”
“随着利率在未来一段时间恢复正常，我们可能会看到房价的增长放缓。但利率提升的速度和规模是市场的一大未知数。”
目前，市场上仍有大量购房者和卖家活跃，尽管需求减弱，但总体水平仍很高。而新房源上市数量的激增，也显示出卖家的信心。
他表示：“活动情况依然强劲。”
房价可能会走向何方？
在很大程度上而言，房价的增长在2021年的最后一个季度见顶，并在此后大幅放缓。
根据早些时候公布的3月份PropTrack房屋价格指数显示，3月份澳洲住宅价格上涨了0.34%。
这大约是十年间平均月度增长速度的一半，也是自2020年5月以来的最低增幅。
Ryan表示：“悉尼和墨尔本的房价放缓速度快于预期。而这两个市场，以及珀斯和达尔文的物业价格在未来一年可能出现下跌。”
当储备银行调整利率时，它会进行多大规模的调整，会给家庭预算和潜在买家的借贷能力带来多大压力十分重要。
但利率并不是影响市场前景拼图的唯一部分，Ryan表示，还有一些其他的潜在因素正在浮出水面。
“移民、住房建设、州际和地区间移民的速度都将影响价格的增长，以及它在全澳的不同分布趋势。”
不过，近期内出现新一轮繁荣的可能性似乎很小，尤其是此前那种规模的繁荣。
总体而言，Ryan表示，未来几年最有可能出现的房价涨幅将是温和的。
未来五年价值增幅最大的城区
假设房产价格以接近通货膨胀率，即在目前情况下为3%的速度增长，未来五年表现最好的地区将主要是像悉尼的Vaucluse和墨尔本的Toorak这样的高端城区。
这不足为奇，因为价值增幅最大的将是每个首府城市中最昂贵的市场。
例如，从价格增长的意义上看，沿着通胀线的年度增长，Vaucluse的房价中值将增加130.6万澳元，达到950万澳元。
这将是到2027年的五年期间，澳大利亚最大房产价值增长。
Toorak是维州许多富人和名人的安家之处，从现在到2027年，这里的房价中值将飙升76.5万澳元，达到556.5万澳元。
它在维多利亚州排名第一，是唯一一个非新州进入全澳房价增幅前10名的地方，勉强排在第十位。
在昆士兰州，Sunshine Coast的Sunshine Beach将成为该州表现最好的市场，房价中值或飙升55.7万澳元，达到405.7万澳元。
Ryan指出，当然，这些都是基于3%年增长率的情景设定，实际情况取决于每个市场、乃至全澳和国际层面的独立因素。
在单元房方面，单元房价格增幅排名前10位的城区都位于新州，其中悉尼的Darling Point以38.2万澳元的中位价涨幅排名第一，其价格在五年后将达到278万澳元。
其他可能出现的增长
全澳有些地区的房价可能会超出预期，出现强劲的上涨。
它们是“伴娘”城市。由于喧闹的邻居，尤其是悉尼和墨尔本，它们往往远离聚光灯。
但随着两个最大的房地产市场可能退居二线，至少在未来几年，是时候让布里斯班和阿德莱德这样的二级首府城市大放光芒了。
Ryan表示：“布里斯班和阿德莱德的表现可能会继续强于整体。”
“远程工作的灵活性，以及房价较低带来的相对可负担性，引发了人们在生活地点和生活方式方面的偏好转变，使得这些市场受益最大。”
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