澳洲用这个标准,快速判断一家房企是否安全

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房企排队,不断爆出问题。

现在,远不是结束,问题还在不断的爆出。

还记得以前的金融出清吗?

明天系,安邦系,海航系,等等。

如今,就是现实中的房企出清。

很多朋友一定想知道,下一家是谁?我买房的房企安全不?还有谁会出问题?

今天我就抛出逻辑,答案供大家来探讨。

1

周期的逻辑

在做所有探讨之前,必须要对中国房地产的发展周期有清晰的了解,这样,你才能清晰的看明白当下房企出清的原因。

2000-2007年,中国楼市土地价值洼地的红利,

2008-2016年,中国楼市金融加杠杆的红利,

2017-至今,中国楼市房企管理的红利。

请一定要用小本本记下这三句话,这是所有一切分析的底层逻辑。

2007之前,就是撑死胆大的时代背景,只要有胆子,只要能拿到地,就能赚到钱。

很多中小房企,爆发户,都是基于这个年代出来的。

以郑州为例,

布瑞克,中亨,金成,等中小房企,开发几个楼盘就收手的,都赚到了钱。

2008-2016年,随着四万亿发出的金融加杠杆号角,所有跟着大势加杠杆的,都赚了。

能借到钱、能融到资、能上市、能加杠杆、能并购的,都把握住了这波红利。

闽系房企,在这波行情中,都是红利的最大占据者。

同期也诞生出了知名的闽系房企军团:旭辉、泰禾、福晟、世茂、阳光城、融信、正荣、建发、禹洲、中骏、宝龙、三盛、升龙等。

也都走向了全国,布局天下。

2000-2016,都是房地产的加杠杆扩张红利周期。

转折就发生在2017年。

从2017年开始,整个大环境是金融去杠杆的大周期。

先是在金融业去杠杆,然后才来到了房地产行业。

毕竟,房地产终归还是一个金融行业,房价也终归是一个货币问题。

2016年,权威人士在官媒发文:三去一降一补,供给侧改革,防范系统性风险,坚决抑制资产泡沫。

金融行业严监管的大幕在徐徐拉开,表外转表外、金融大出清、全行业去杠杆。

2018年6月,万科喊出活下去,但业界普遍嘲笑,并无反应,更无感知。

2

逻辑之下的反向案例一

站在2017年,绝大多数的房企并未感受到大环境的变化和大时代的拉开,反而是沉浸在2016年楼市的辉煌和史上最佳数据的泡沫中。

甚至,越陷越深。

泰禾,

就是一个典型,没有认识到2016年的辉煌是时代的产物,不是泰禾的产物,在2017年开始高歌猛进加杠杆,到处并购、拿地,并喊出在2018年要实现2000亿。

终于,2000亿还没实现,自己就已经后院失火,2019全面危机爆发。

恒大,

也是一个典型,2016年销售业绩登顶之后,按捺不住自己的野心,也没有理解业绩背后是时代的产物,在2017开始疯狂加杠杆,自2017年开始,每天还息3个亿,压跨恒大。

如今,我们看到了恒大的结局,老许不得不拍卖自己的私人飞机、私人豪宅等,至今已经拿出70多亿回流恒大,支撑恒大活下去。

宝能,

和恒大差不多,都是疯狂加杠杆、踩着之前金融红利的惯性,刹不住车,没有抬头看宏观的天,终于,都倒在了金融出清的途中。

华夏幸福,

也是一个典型,2016年,也是华夏幸福史上业绩最好的一年,误以为自己的商业模式很NB,在2017年开始疯狂加杠杆扩张,把并没有成功的固安模式全国复制,新郑、上街、焦作、南洵、嘉善等等,四处扩张。

如今,累计违约已经过千亿,覆水难收。

整个闽企

其实都是疯狂加杠杆的典型,一是因为福建人的天性,二是因为闽企之间互相比较互相参照。

这两年,闽企是最难受的。

三盛、泰禾、福晟

已经倒下,余下的,排排坐。

3

逻辑之下的反向案例二

上面我们说了在2016年之后反向逆势加杠杆的反向案例。

下面,我们来说一下在2017至今管理红利之下的反向案例。

为什么佳兆业、阳光城、蓝光会出问题?

因为,在这个周期中,不疯狂加杠杆只能说做对了一件事,但如果管理能力提不来,依然难逃被出清的命运。

因为金融在出清,所以,考验到每个房企身上,就是你的抗风险能力、市场应变能力、产品能力、组织韧性的能力。

来举佳兆业这个例子,

2020年10月底,在合肥滨湖区,投入11.45亿拿了块地,成本和风险没控制好,卖完也要亏进去4.3个亿,到现在还没卖完。

2021年6月初,在合肥新站区,投入23.01亿元拿了块地,成本和风险控制更是失控,卖完至少要亏进去8.5亿,问题是,项目还不具备销售条件,资金回拢遥遥无期。

这是什么问题?

这就是佳兆业的管理问题,拿地、风控、测算、资金使用、投拓等,出了大问题,本质是管理出了问题。

然而,合肥并不是佳兆业的个案,只是一个缩影。

再来举例雅居乐。

来看郑州北龙湖。

2016年6月,同一天,荣盛、雅居乐两家在郑州北龙湖各拿了一块地,楼面价都是26000左右。

不管地拿的对错,做对的产品、做快的周转,就是了。

如今,荣盛早就已经卖完了,雅居乐还有三分之一的货量卖不掉,烂自己手上。

为何?

产品出了问题。

规划的狭长型的复式产品,在市场是完全没有优势和竞争力,市场好的时候也不好好卖,加价,涨价,如今市场回落,完全没有竞争力,只能干巴巴的等待被市场出清。

从中可以看到,雅居乐从前端的拿地、风控、产品、规划,到后端的销售、培训,整个公司的管理,有巨大的问题。

如果过几天,雅居乐也出问题了,完全不用惊讶,很正常。

和佳兆业一样。

绿档,只是别人想让你看到的绿档而已。

产品也不行,管理也不行,不出问题才怪。

你不被出清,谁出清?

4

总结

回到现实中,站在2021年底,如何判断一家企业是否安全?

用两个标准。

1、是否在2017至今有疯狂的加杠杆扩张,逆势而为?有激进风险。

2、能否能兼顾较高的产品能力和管理能力?有较高抗压能力。

绿城之前的产品力肯定是全国NO.1的,但问题是,绿城一直以来的管理能力不行,所以在2014年卖身融创未遂,后来还是不得不再卖身中交。

如今的阳光城、佳兆业、蓝光等出问题,本质上也还是,管理能力谈不上卓越,但产品力更是不行,在市场上没有稀缺,也没有被需求,只能不断透支,最终倒下。

我们俯视这个行业,有哪个公司能有效的同时兼顾产品和管理?

产品不错,销售狼性。

产品可以,组织高效。

产品进步,组织进步。

也就是说,当下,能活下去的房企,要具备以下要素。

能兼顾规模效应+产品能力+组织能力。

规模代表着融资能力和话语权。

产品代表着溢价能力和利润率。

组织代表着效率和快速应变。

除了国央企背后有靠山之外,民企之中,谁有这个特征?

比如郑州,不激进,兼具产品和管理的,康桥和建业算不算?

比如全国,不激进,兼顾产品和管理的,龙湖算一个,融创和新城算不算?

我抛砖引玉,其它的,你来补充。

最后删除了未来可能出问题的企业名单,公开场合,理解万岁,房企也不容易,不想火上加油。


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