撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴
民营房企的发债名单，正在逐步扩容。
5月27日下午4点，上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企，组织了一场投资者路演。重要目的在于，为这5家民营房企们发行新债增强信用保障，为房企债券发行人与投资人提供双向交流的机会。
5家房企嘉宾们的财务负责人参与了这场会议，参与对接的金融机构包括了中金公司、中信建投、中信证券、国泰君安和申港证券等公司。面对前来对接的金融机构们，5家房企负责人介绍了当前的难题，分析了目前遇到的挑战，表示将用实际行动为市场传递信心。
从会议的内容，以及最近接连不断的发债消息判断，没多久后，这些房企将迎来新的发债小高峰。毕竟，这场会议之前，已经有4家房企以“发债+保护工具”的新模式进行发债。华泰证券固收分析师张继强指出，来自监管层的支持，以信用保护工具支持地产民企债券融资，是对缓解民企融资难的进一步落实。
监管层的一系列支持动作，让民营房企看到了融资开闸的曙光。然而，这并不意味着，所有民营房企都能幸运地登上这列“直通车”。最新的消息是，绿地控股于5月27日提出债务展期申请，并将分批卖掉3000亿的资产抵抗债务风险，融侨集团也在同日提出了债务展期的申请。
民营房企的融资环境正在得到改善，但对于部分房企来说，至少到目前为止，他们最困难的时刻仍未过去。
民营房企融资环境改善
被上交所选中的5家民营房企，在规模上分别是大型、中型、中小型企业的代表。尽管在财务稳健性上略有差异，但总体而言，它们都遵循着风险可控，财务结构合理的财务法则。
路演会上，多数房企CFO 纷纷表达了监管机构对发债提供增信保障的感谢。作为规模最大的民营房企，碧桂园集团总裁莫斌说道，“过去一年，房地产行业大浪淘沙，经历了较大的波动，如今在政策的支持下，特别是在上交所的支持下，我们感受到了深深的暖意。”
碧桂园在2018年之时，也吃过一次财务管理的亏。由于数次经营质量危机，碧桂园开始狠抓经营管理，降低负债率。最新的净负债率为45.4%，尽管属于三道红线中的“黄档企业”，但总体而言财务相对稳健。
龙湖、旭辉和新城控股则被作为规模销售2000亿至3000亿左右的房企，列入试点发债企业名单。即使在发债回暖信号尚不明显的时期，这几家企业在都陆续发出了融资债券或票据，且保持着三道红线中“绿档房企”的水平。
图/视觉中国
相比上述几家房企来说，美的置业的规模要小得多，但美的置业重要的竞争力在于有个好“爸爸”，背后有何享健和美的集团的财力作为支撑，这显然是其他房企没有的优势。
龙湖、碧桂园、美的置业、新城控股被选定为示范房企没多久后，市场上便陆续传来了这些试点房企成功发债的消息。
据《财经天下》周刊统计，这些示范房企们发行附带信用保护工具的债券，合计发行接近30亿元。而在路演会当天，唯一一个尚未发行新债券的旭辉控股，也明确对外释放了即将发债的消息。旭辉控股CFO杨欣透露：“刚刚在银行间、交易所都有新的额度获取，旭辉会结合市场窗口，（落地）时间会很快。”
实际上，过去一年多时间里，由于多家民营房企出现违约事件，民营房企融资难度大幅提升。
华泰证券数据显示，2022年1-4月，房企境内债发行规模约1950亿元，同比下降43.17%，房企境外债发行规模约456亿元，同比大幅下挫68.52%。房企公开市场融资明显依赖境内债发行，而地产境内债发行出现明显的两极分化，2022年初至今，央国企背景房企发行的境内债规模占全部房企境内债总发行规模的93%。
为了纠正这一现象，2022年4月，央行、外汇局印发通知要求，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。
这之后，民营房企的发债速度得到显著提升，央行、银保监会、证监会也不断推出创新工具，来为房企融资增信。
消费者信心恢复是最大担忧
与普通发债不同的是，示范房企们新发的债券，额外采用了一套市场化的信用保护工具，为发债多提供了一层增信保障，增加投资者信心。
不过，5家民营房企率先拿到了发债的资格，但对于资金调度动辄数十亿的房企们来说，这些资金并不能完全“解渴”。
从目前已发行的债券金额和利率来看，其中分别有2家的债券金额为10亿，剩余2家的债券金额仅为5亿元，发行利率也大多在4％－4.5％区间。
其中，龙湖于5月20日成功发行5亿元公司债券，票面利率为4%。而后，碧桂园于5月23日发行5亿元公司债券，票面利率为4.5%。5月24日，美的置业成功发行10亿元公司债券，票面利率4.5%。新城控股也在5月24日，发行了一笔发行金额上限为10亿元的中期票据。
不过，尽管“债券发行＋信用保护”的融资方案，给市场释放出了明显的回暖信号。但对于房企的实际经营情况来说，对销售市场的提振效果不佳，这才是房企真正的担忧。多位房企CFO提出了对当前市场的销售隐忧。
美的置业CFO林戈直言，“我们在开发端并不存在融资压力，现在最大的压力在销售端，销售端的回款，这是企业最核心的。现在整个环境变化，不可能靠融资来维持运营，最重要的还是靠去化回款。”
2020年公司业绩会上，美的置业管理层曾表示， 2018年前后其进入了一些低量级城市，在当时看，是有一些市场机会的。但受这些城市的增长放缓、人口流出、棚改退潮、疫情冲击等多因素影响，市场有所转冷。到了2022年第一季度，美的置业销售业绩下滑，公司在较低能级城市面临较大的去化压力。
而这也是很多房企面临的普遍市场情况。过去一段时间，国家统计局数据显示，1-4月，住宅销售额同比下降32.2%。中指研究院表示，当前房地产销售市场疲软，大多数房企经营活动产生的现金不足以维持流动性。
林戈认为，现在市场的信心非常脆弱，不管是消费市场还是资本市场，尤其是民营企业面临更多的担忧，“去化回款其实是一个闭环，需要资本市场及销售端的信心。市场的信心其实是只要企业不爆雷，消费者对行业的信心就不会崩塌。所以我认为现在要救行业，首先要扶持这些优质的民营企业。”
龙湖CFO赵轶也表示，“我们回款的速度还是可以保障，按揭额度充分，关键是签约的数量和消费者的信心。”
龙湖集团投资者关系经理也提出了对销售市场的担忧，“在过去几个月，销售市场的压力非常大，包括疫情的反复等多方面因素，也抑制了购房人的情绪，但是公司对政策端非常有信心。过去一段时间（地方松绑）政策的出台，也证明整个行业的稳健和可持续发展，相信在这样的背景下，信心会逐步的恢复。”
过去一段时间，楼市纾困政策的力度和范围也明显扩大。年初至今，多地出台了楼市调控政策，支持居民合理购房需求。据媒体不完全统计，今年以来已有超65个城市放松楼市调控政策，仅“五一”期间就有嘉兴、徐州、无锡、惠州、中山等10个城市发布地产新政。
市场端政策的放开，也给了民营房企增添了更多销售信心。
“预计全国主要城市的销售回暖在三季度可以看到，因为该给的政策应该都有了，接下来就是信心的修复”，杨欣进一步提出建议，“4月份以来，在销售相对比较萎缩的情况下，如果预售监管资金能够合理科学地回归，应该能够帮助头部房企穿越周期。”
爆雷房企仍在自救
一些房企缓解债务压力的同时，还有更多房企仍在抓紧时间和偿债赛跑。
克而瑞研究中心指出，截至目前(5月25日)，经过深交所备案的信用保护合约核心交易商仅20家，信用保护凭证创设机构13家。参与者数量有限或会导致市场活跃度不够，无法切实帮助到整体民营房企融资困境。
中信证券也分析表示，不应低估政策在融资侧支持的决心，但也不宜夸大政策在融资侧支持的影响。这类政策的意图是防范信用风险，不是扶持某些房地产公司发展。
不过，尽管实际受益的民营房企并不多，但由此释放出来的回暖信号，也让很多民营房企尤其是债务缠身的房企们，看到了自救成功的可能。
最近一段时间以来，与此前多数房企直接宣布违约不同的是，大部分房企在债务到期前多寻求展期，频频对外发布寻求债务展期的信号。
图/视觉中国
譬如，5月27日，融侨集团发布了本月的第七次新公告，阐释了融侨当前面临的流动性危机，希望寻求债券的展期。同日，TOP10房企中的绿地，也专门召开了一场投资者会议，宣布对美元债进行展期。
与此同时，金科股份、泛海控股等上市房企近期陆续发布拟调整即将到期债务兑付方案的公告。而部分违约的房企也在尽力自救。如福建阳光集团5月24日公告表示，公司已通过处置资产、请求金融机构及政府支持等措施展开积极自救。
不过，留给这些房企的自救时间也并不多了，债务风险尚未完全出清之下，房企们马上将迎来第二波偿债高峰。机构监测数据显示，7-8月房企将迎来年内第二波偿债高峰期，三季度待偿债务规模近3000亿元。
目前来看，对于那些基础好、资质不错的民营房企，最坏的时候已经基本过去，但对于债务缠身的中小型房企来说，一系列自救动作仍在进行时。
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