银行是如何做估价的？
在之前的专栏中我说到了估价是目前影响转贷成败重要的因素之一，随后我陆续收到一些读者询问澳洲房产估价的细节。
无论是买房还是转贷，银行都是通过估价来决定最后放款的比例，今天我们就把估价给弄明白。
银行对房屋估价基本采用三种方法：系统估价，路边估价 ，全面估价。这三种估价方式是递进关系。
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系统估价
简单来讲，就是银行根据数据系统对房屋进行估值，不需要委派估价师亲自去房屋内去验房。
这种方法的依据，基本是过去几个月这个区域的销售历史记录。很多房子独特的价值在系统估价中得不到体现，所以这种估价方式的偏差幅度较大。
银行只有在贷款比率较低，或者转贷时借款人申报的价格低于区域的平均售价时采取这样的估价方式。
同一区域的老房子做转贷估价时，若采用系统估价会有很大优势。
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路边估价
顾名思义，估价师在房子周边转转，根据这片街区最近的销售记录，然后对比一下被估价房屋与周围房屋的外观状态与整体条件。
如果你的房屋外观条件比周边房屋好，那么比较容易出现高价，反之则会出现比较离谱的低价。
由于估价师并不能进入房屋里去，如果房子室内做完装修和升级，那么这种估价方式的弊端就显现出来。
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全面估价
最后一种估价方式就是全面估价，这种估价方式也是最接近真实“价值”的方式。
首先估价师会调取被估价物业附近3公里范围之内最近3个月至6个月的同类型房产的销售记录；
然后在具体比较物业所在街区的位置，土地大小，以及房间数量，进行对比分析；
最后估价师会进入房屋里对内部装修程度，装修材料质量，景观因素进行综合评估。
同时估价机构会参考市场趋势，区域的供应量与需求量，区域的宏观环境等因素之后给出相应的价格。
所以就当前市场来看，拍卖及价位较高的物业，转贷套现额度较大的申请，银行基本会采用全面估价的这种形式。
最后我想说的就是，既然是估价，无论是谁都做不到完全的精准，只能给出一个价位区间。
银行通常的做法就是如果是新买家，最后取的就是高的那段；
如果一看是转贷套现，也许取的就是较低的那一段。
最近我查阅的一些估价报告对宏观经济的描述明显增多。主要表达了持续加息可能对未来房价的重大影响，以及利率由低转高那批客户还款能力的担忧，所以银行对估价只能是越来越谨慎，转贷还是要趁早。
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