澳洲四个迹象表明，房市紧张气氛开始缓解

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迅速上升的利率和一些人对房地产价格急剧下降的悲观预测，今年在住房市场上引发了广泛的不确定性，但有迹象表明这种恐惧正在消退。

专家说，几个月来关于加息影响的讨论和关于相对温和的房价下跌的负面头条新闻，促使潜在的买家坐立不安，这是可以理解的。

澳大利亚第一个全国性房地产买方代理网络BuyersBuyers的联合创始人Pete Wargent说，储备银行加息打击了房市。

Wargent先生说："自1994年以来，还没有出现过这种速度和规模的紧缩周期，当时现金利率目标在7月和12月之间从4.75%上升到7.5%，所以大多数年轻借款人以前从未见过这样的情况。"

"而且它对消费者信心产生了非常大的影响"。

他表示，直至10月，澳洲储备银行董事会决定仅将利率提高25个基点，这几乎比所有的预期要低，对 "买方信心产生了一些舒缓的影响"。

Wargent先生说："尽管未来可能还会有更多的加息，但大多数人认为我们正越来越接近本周期的最终现金利率目标。"

他说，还有其他一些指标表明，澳大利亚住房市场开始稳定，信心开始上升。

所有这些都使Wargent认为，"我们已经度过了恐惧的高峰期。"

1. 清盘率比预期的要健康

在全澳各地的每个星期六，尽管市场上的不确定性不断涌现，但仍有大量卖家继续将他们的房产进行拍卖。

广义上讲，每个周末都有大量的买家出来抢购优质房屋，"清盘率"--成功拍卖的百分比--为市场稳定提供了一个指标。

Justin Nickerson是Apollo 拍卖公司的董事，他解释说，每周的清盘率是市场情绪的实时信号，所有的迹象表明，"买家和卖家实际上已经被当前的情况激起了行动"。

Nickerson说："很明显，更多竞标者和卖家都在拍卖会上完成交易，尽管我们在9月份录得较低的出席率和竞标者人数。"

在女王去世后的短暂公共假期的影响下，一些中介推迟了拍卖。AFL总决赛也影响了周六的拍卖活动。

"然而，与上个月不同的是，布里斯班和悉尼的拍卖成交率都有所提高，"Nickerson说。

"我们的拍卖师团队表示，买家和卖家已经被不断提高的利率环境所激励，因为他们认识到他们买入或卖出的机会可能不会永远持续下去。"

Inspire Realty的首席执行官科Colin Lee说，拍卖清算率全面保持健康。

"当我们走出2021年时，全澳拍卖清算率有所下滑，在2022年8月达到最低，"Lee说。

"现在，在10月份，他们上升了约4%至5%。虽然仍然很低，但这清楚地表明，市场正在恢复稳定。"

BuyersBuyers还注意到，最近几周，许多城市的拍卖清盘率 "稳定和持续改善"，理想地区的优质房产继续享有强劲的需求。

2. 房价急剧下跌的预测没有实现

今年早些时候，一些房地产专家和经济学家预测，房地产价值将在2022年期间下滑15%。

最新的PropTrack房屋价格指数显示，全澳范围内的房产价值仅比其峰值下降了3.4%，9月份录得0.9%的小幅下降。悉尼房产价格下降了3.7%，墨尔本房价下降了2.1%。

PropTrack的高级经济学家Paul Ryan说："尽管最近有所下降，但房价仍然大大高于疫情前的水平。自2020年3月以来，偏远地区仍然上涨了近50%。首府地区的房价在同一时期内上涨了25%。"

Ryan先生指出，价格下跌的速度已经 "明显 "放缓。

BuyersBuyers的首席执行官Doron Peleg表示，房价可能会继续下滑，但最快在今年年底就会触底反弹。

Peleg先生说："房地产市场指数往往是滞后的，因为在报价和房产销售的结算、记录和报告之间总是会有延迟。"

"然而，现在周期的'恐惧'阶段的高峰似乎已经过去，价格下降可能从这里开始变得不那么陡峭，然后被确认为在新年触底。"

3. 移民可能会增加需求

政府对澳大利亚严重的技能短缺的部分回应是将年度永久移民上限大幅提高到19.5万人。

新人涌入澳洲将与国际学生市场即将出现的反弹相吻合，近几个月的签证申请激增。

Wargent说："我们预计，在未来两到三年内，澳大利亚的居民人口将增加100万。"

他说，这种增加的需求将满足有限的供应水平，给价格带来上升压力。

Lee说，仅在明年就有几十万人抵达，这将是有记录以来最大的永久和临时移民人数。而且这是在住房短缺的情况下发生的。

他说："鉴于平均每个家庭约有2.2人，明年23万人的到来相当于需要额外的105,000套房产。在全澳范围内，我们目前只有80,000套房产可供出租。

"全澳范围内的租金空置率低于1%，而租金价格正在蓬勃发展。在许多人口中心，自今年年初以来，租金上涨了10%至15%。"

"简而言之，澳大利亚的出租物业严重供不应求，而我们即将看到移民带来的需求爆炸。在我们进入2023年时，这只会导致房产价值的增加。"

4. 利率的不确定性正在缓和

几乎所有的经济学家都预计澳大利亚央行会在9月再加息50个基点，但央行却不顾预期，只加了四分之一的利率。

PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh说："恢复正常的加息预示着澳洲央行已经完成了紧缩周期的前期工作，现在放缓了他们紧缩周期的步伐。"

"这可能会给潜在的买家带来信心的提升。"

未来几个月的利率情况仍然是 "一个关键的不确定性"，可能会看到一些购房者继续推迟他们的购买决定，而采取观望态度。

"但如果澳大利亚央行很快暂停其紧缩周期，房价有可能更快触底，"Creagh女士说。

迅速上升的利率和随后降低的借贷能力，在很大程度上促成了2022年的房价下跌记录。

但Creagh女士说，与去年相比，今年春天最大的变化是潜在买家享受到了大量的选择。

Creagh女士说："现在的竞争少了很多，存货的流动也没有那么快，因为人们对错过的恐惧已经消退，市场上有更多的房子。"

"利率可能不会爬得那么高、那么快的预期可能会给一些潜在的买家带来信心，导致整个10月份的活动上升。"

Wargent先生说，在一天结束时，许多买家和卖家已经厌倦了等待并决定采取行动。

他说："在经历了几个月的悲观头条新闻之后，最终消费者往往会厌倦听到同样的旧消息并继续前进，特别是在没有重大的房地产价格调整的情况下，很多买家现在就在这样做。"

"在某些时候，你只需要选择进入市场。"

在利率上升的环境中，贷款经纪人的作用从未像现在这样重要。

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