目前澳洲有超过1080万处房产，总价值达10万亿澳元，每时每刻都有数百处房产挂牌出售。
投资者也在不断观察市场行情，择机入市买房。
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如果你也想成为投资人，赚取自己在房地产市场的“第一桶金”，选择合适的投资级非常重要房地产。
但是要注意，并不是所有的楼盘都适合买房投资！地产君今天就带大家了解如何选择合理的房产投资，让初入投资领域的新手尽可能避免“亏本之痛”。
投资≠投资级别
一般来说，只要由于房子可以出租给租户，它是投资物业，但这并不意味着它是“投资级”。事实上，在如今的澳洲房地产市场上，只有不到4%的房产是真正的“投资级”房产。
为了让大家快速了解什么是“投资级”房产，首先要做的是看它们有什么特点。 ·具有强劲、稳定的资本增值率·能为屋主提供稳定的现金流·流动性，即可以通过出售或抵押贷款变现
轻松管理·抗通胀能力 · 税收优惠 了解什么是“投资级”房产后，很多人会有一个新的疑问：
那些实力强大的房产如何房地产投资者通过投资赚钱？
投资赚钱的四大方面
简单说起来，投资者赚钱的方式不外乎以下四个方面。
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资本增长：随着时间推移，价值房地产自然会上涨。
租金返还：收到租户租金的现金
增值回报：通过旧房改造或开发增加收入
税收优惠：如负资本增长是税收减免或财产折旧津贴的主要驱动力，这通常意味着投资者不仅需要耐心，还需要强大的财务缓冲来度过艰难时期。
大部分投资者并没有意识到房地产投资是一种“金融游戏”，很多人买了之后花不出去房子 在紧张困难时期，急需用钱无力回天，只好卖掉房子，造成亏损。
现实情况是，大多数房地产投资失败的主要原因是他们遵循了错误的策略，将更多时间投入到上面的现金流中。
据ATO统计，澳洲有2,207,905名投资者，这意味着只有20%的澳洲家庭持有投资房产。
其中，持有一套投资性房产的人数为157万人，占比最大，达到71%，同比增长2.3个百分点到去年。
持有两套投资性房产的人数为41.8万人，仅占19%，比去年增加2.7个百分点。
持有三套投资性房产的人数为129,784人，仅占总人数的6%，比去年增加了3个百分点。
持有四套投资性房产的人数为47469人，占总人数的2%，比去年增加2.2个百分点。
持有五套投资性房产的人数为19861人，占总人数的1%，比去年增加1.8个百分点。
只有20,756人拥有六处或以上的投资房产，占总数的不到1%，比去年增加了2个百分点。
房地产投资其实很简单，但要掌握其中的奥妙却不是那么容易。
显然大多数投资者并没有建立足够的大型房地产投资组合很容易中断现金流。
因此，作为合格投资者，您首先需要建立投资级物业的资产基础，以创造您自己的现金流——这可以通过降低贷款和价值率，也可以购买商业地产。但是投资一定要按照正确的顺序进行，否则很容易吃亏。
投资必须经历五个阶段
在建立了足够大的“投资级”物业基础后，投资者可以继续改善现金流，这意味着您必须经历以下五个阶段。
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入门阶段：了解什么是房地产投资 储蓄阶段：投资者的支出往往少于收入，将这笔多出来的钱存入储蓄账户中，为以后的投资打下基础未来现金流。
资产积累阶段：在这个阶段，投资者需要拥有2-3处投资房产，为进入下一阶段打下足够坚实的基础。
Loan-to-value ratio 降低：在这个阶段，你必须让你的 LVR（loan-to-value ratio）慢慢下降。如果你达到了这个目标，那么恭喜你可以进入最后阶段了。
·依靠自己的现金流来“养活”所有的房地产投资组合。在这个过程中，你必须保证你所购买的房产的资本增值优于市场平均水平的房产，但这需要几个房产周期才能实现。
那么，投资哪里不容易亏本呢？
根据REA选择合适的投资地点
Metropole ABS统计进行的Group and Research显示，在过去42年里，澳大利亚全国房屋中位价上涨了540.1%，年均增长率为7.62%。但是，这个数字因州而异。在过去的 42 年里，墨尔本的年均价格增长率高达 8.26%，创历史新高。
悉尼的年增长率位居第二，为 7.98%，其次是堪培拉，为 7.9%。
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布里斯班以 7.51% 的增长率排名第四，而阿德莱德和珀斯在 42 年间分别增长了 6.94% 和 6.26%。
霍巴特和达尔文没有类似数据，但房价30年平均年增长率分别为7.29%和5.84%。
这只是在州一级，在每个州内，有些地方的资本增长率会高于平均水平，而其他地方的表现可能不如.
因此，作为投资者，一定要密切关注各地的资金增长率，找到适合自己的投资位置，以便选择正确的地方高回报的财产。
因此，购买什么样的房产成为投资中至关重要的一步。
什么样的房子值得投资
什么时候选择投资 购买房地产时，一定要选择具有以下特征的房产。· 吸引自住：吸引自住并不意味着我们打算卖房子，而是因为自住选择的房产往往有投资潜力，可以推高当地的房产价值。
真实价值低于内在价值：这就是为什么我们避免购买往往非常昂贵的新房或期房。
· 地价房价比高：这不一定是买地大的房子，而是地价房价比高的房子房价。
·区域特点：购买投资物业时，最好在长期资本增长强劲的地区购买投资物业，人口统计该地区的结构将使当地表现高于平均水平。
·有特色的房子：房产有一些独特的、特殊的或不同于其他房屋的东西，投资者可以通过修饰、翻新、或重建。不过需要注意的是，并不是所有的房产都是“投资级”�房子复杂多变，但有些房产是为投资者建造的，而有些则绝对不能动。
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这些新的高层开发项目中有许多都不是“投资级”，房地产营销人员和开发商正在向天真的投资者出售。这些房屋通常对自住业主没有吸引力，缺乏稀缺性并且往往需要溢价，增值潜力很小。
尤其是期房往往是糟糕的投资！
几年前市场繁荣的时候，BIS Oxford Economics发表了一份分析报告，指出在过去的八年里，墨尔本在移民热潮和房地产行业蓬勃发展的时候，三分之二的楼花公寓未能看到价格上涨或亏本转售。
在布里斯班，大约一半的楼花公寓都在无利可图或亏本的情况下出售。
在悉尼，自 2015 年以来，大约四分之一的公寓亏本出售，或者没有盈利。换句话说，投资者正在亏本买高价- 比他们正在建造的楼花公寓还要高。
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根据 BIS 的研究，悉尼、墨尔本和布里斯班市中心三到五公里范围内的公寓转售价格一直低于平均水平。
另一方面，如果您选择投资房地产，您必须能够：
2.处于有利地位。这不仅仅是关于合适的区域，它更多的是关于具有资本增长潜力并且更靠近咖啡馆、商店、餐馆和公园等便利设施的地方。同时，附近应有便利的公共交通。
3.具有街头吸引力，视野开阔。
4.提供门、对讲机和警报器等安全功能。
5.提供安全的路边停车位。
6.地价与房价的比值较高，这与大块地是不同的概念。当然，不仅仅是房产，地段也很关键。
好的位置是好的投资
事实上, 在投资性房地产的资本增值中，好位置将承担80%的重任。在当今大流行后的世界中，很容易想象每一个便利设施都在 20 分钟车程或步行到家的范围内。
诸如购物、商业服务、教育、社区设施、娱乐和体育资源等都是人们渴望亲近的东西。
因此，一些地区总是比其他地区更受欢迎，随着时间的推移，当地的土地价值会高于其他地区。这就是为什么我们必须投资于房主占主导地位的地区，而不是租房者。
我们慢慢发现，房主较为富裕的地区比工资停滞风险高的地区表现更好。
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一般来说，基础设施较好的地区往往更靠近中央商务区和水边，这是富人想要居住的地方，通常会为此付出高价。
当然，还有一个更关键的因素，那就是有钱人不喜欢长途通勤。
因此，如果我们将投资重点放在自住业主较多的地区，很有可能会发现一些高回报的投资优于市场平均水平，并在长期内实现强劲的价值增长。
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