房产中介通过非上市场外交易让卖家少赚20万澳币？
房产销售代理在拍卖前想方设法说服卖家降低底价10万澳元？
在辅导奥房会高级付费会员的过程中，亲眼目睹了房产买卖过程中的各种奇葩事。
让我印象最深的是，为了尽快促成交易，房产销售中介做了一件让我这个“局外人”感到意外的事情，可能无法履行其为卖方争取最大利益的义务。
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当然，这只是我个人的看法，不一定是卖家自己的想法，毕竟每个卖家都有一颗衡量什么才是最重要的心是的，什么不那么重要。
例如，如果你想卖得更快，就应该卖得更高；不惜在网上砸钱）。
最终成交价在大多数情况下是衡量每个房产卖家满意度的指标，但问题是卖家如何形成自己的最终成交价预期？
影响因素很多，房地产销售代理在管理卖家预期方面发挥着重要作用。房地产销售代理人对卖方期望的影响往往决定了代理人的业绩。
毕竟，中介本质上需要做的是提高买家的预期，降低卖家的预期。当买卖双方的期望达到时，交易就水到渠成。
然而，作为一名房产卖家，你是愿意让自己的期望被“管理”，让自己落入“陷阱”，还是坚定不移呢？掌握主动权，争取和维护自己的最大利益？
今天，我将通过我为高级付费会员辅导的两个例子，与大家分享我观察到的一些房地产销售人员设置的“陷阱”澳大利亚住房俱乐部®。
陷阱 #1：没有提醒房地产卖家低价预期
我们有一位高级会员参加了 After Auhou Club®的历程，有了新的想法和知识，经过分析研究，决定卖掉业绩不佳的物业。
待房产售出，资金和贷款额度释放后，让我帮你寻找合适的新投资标的。
当时，我认识的一位房地产销售代理恰好向我介绍了一个未上市房产的机会，这是一块超过20万的中密度开发土地。 2000平方米，说卖家只需要33万澳币，卖家想再买一套房产，所以他想卖掉这块他无意开发的空地，腾出资金买新的房产。
我立刻觉得这是一个很好的机会，于是我把它介绍给了我正在指导的高级会员。为什么我认为这是一个好机会？
因为规划用途相同的地块，以及周边老房子的地块，成交价在46万至60万澳元之间。
根据这块未上市开发用地的面积，我估计其价值应该在50万澳币左右。
最终这位资深会员以31万澳币的价格抢下了这块开发用地。良好的投资标的。
显然，这块开发土地的所有者期望值很低。研究了一下现在的行情，销售人员并没有提醒他期望值太低，也许他可以花点钱做更好的营销，卖个更高的价钱。
近期，这位资深会员打算变现自己低价买下的开发地，买下不到一年的开发地重新上市，加大营销力度，要价63万澳币美元，让更具财力的开发商接手，继续完成7栋联排别墅的开发。
陷阱二：买家的价格反馈价格反馈颠覆概念
我的又一深度小助手�Australian Housing Club® 的一名高级付费会员最近卖掉了她持有一段时间的联排别墅。运用在Australian Housing Club®课程中学到的房产投资知识，她独立分析市场，研究周边同类房产。成交情况以及这些房产和我想卖的房产的异同，最终把心理价定在了1.30-135万澳币，最低130万澳币。
她将房地产销售代理与当地顶级销售进行比较。他们的工作热情不一样，给出的估价也不一样。
最后，我和这位资深会员商量后，决定选择销量第一的中介，以拍卖的方式出售房产。
但是，签订委托协议前后的中介不同。签合同前说了很多房产的优点，签完合同后就开始不断引用买家的反馈，提到房产的很多缺点。
在营销过程中，中介会向潜在买家征求一些反馈，向潜在买家询问一个价格，他们称之为价格反馈。
中间不断跟我们资深会员说，买家反馈的价格在100万到120万澳币之间，说这是这个楼盘的市值： < br />
这位资深会员很失望，我就跟她说这是中介的套路，按照流程他们会想办法的降低卖家的期望值，而我强调的是，中介所说的“买家反馈的价格就是房产的市场价值”完全是误导！为什么？
因为潜在买家知道这个房产是拍卖的，他们怎么能说出他们能出的最高价呢？他们只能以稍低的价格辞退追赶自己的中介。
这样的所谓“反馈”怎么能叫“市场价值”呢？
陷阱三：卖家出价Vendor Bid偷偷更换概念
拍卖前几天之后，经纪人约了这位资深成员来办公室开会，说要汇报这几周的营销工作，还要讨论周末的拍卖事宜。
因为代理已经通过邮件和电话发出了强烈的价格攻势，我告诉高级会员她不需要去代理办公室进行讨论，因为这次会议的目的是进一步提出更多的论据来说服卖家降低预期，然后在卖家处于受影响状态时填写表格确定卖家的出价和底价。
如果这就是这次会议的目的，那还不如不参加。我建议这位资深会员让agent把表格发过来，seller填好再发回给中介就可以了。
这位资深会员卖家给卖家的出价是130万澳元。
卖家的出价是多少？一般来说，在拍卖进行到一半时，买家不会继续在线竞拍。这时，卖家可以出价更高，并告诉买家，他们之前的出价无法买到该物业，以鼓励买家继续竞价。
代理人知道价格后，开始偷偷改变概念。
他跟资深会员卖家说卖价bid是用来破冰的，说是破冰，说是在最拍卖开始时用来邀请卖家出价，说应该定得比较低，定在120万澳币比较合理...
我的看法是，这完全是偷换概念，卖家的出价是在拍卖的中间，而不是一开始。
如果一开始就出来，那么只有一次机会的vendor bid就白白浪费了。
此外，拍卖开始时邀请买家出价，不需要卖家出价，拍卖师只需抛出一个价格即可邀请出价，如果没有人出价，就降低邀请价，降到一定程度，自然有人出价。
资深会员听取了我的意见，坚持她卖家的出价130万澳币。
陷阱四：两个底价
中介要求卖家提供两个底价，一个是一种称为保留价，另一种称为调整后保留价。
他设计的表格让卖家填写底价，然后加上一个较低的修正底价，说如果第一个底价不如果达到，则激活第二个底价。
这是一个非常聪明的降价工具，让卖家努力工作，拿出低于他们预期价格的价格.
当我看到这个表格时，我立即建议这位高级会员把表格上所谓的修改底价划掉，甚至把一个大大的叉就可以了。
我说修改底价是在拍卖会现场定的，不是提前定的，这分明是降价工具，别别上当了！
这位资深会员采纳了我的意见，坚持她的135万澳币底价。
陷阱五：夸大拍卖失败的后果
无法获得办公室见面的机会，中介还是很努力的争取到了在卖家家面试，说面试w很重要... …
但是这位资深会员拒绝了采访，并要求中介将他想说的一切都通过电子邮件或短信发送，或者通过电话交谈
最后，他们聊了一个多小时......
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中介强调，他建议将底价定在125万澳元，并表示当买家的出价超过这个价格时，他们会继续出价，称可能在135万澳元以上...
< p style="text-align: justify;">Yes 如果底价设置为135万澳元，如果买家未能达到底价而拍卖失败，那么出价最高的买家可能会离开，并且可能不会留下来谈价格。他接着表示，如果当天协商不成功，后续交易可能会有冷静期，买家可能会取消订单冷静期合约，表示会低价卖出。
随后，中介呈现国际国内重大新闻，表示国际政局动荡，战争，国内疫情严重，油价飙升，说现在卖房子，刻不容缓，说现在房价高，说延迟拍卖后可能卖不出这么高的价钱.
听到这些劝说，傲房会®高级会员的心情当然是复杂了。 :
首先，拍卖通过后有可能以更高的价格卖出。有些人在拍卖当天可能无法参加拍卖，有些人在没有贷款预批的情况下需要静下心来定期申请贷款。
不是这些人买不起，不代表他们买不起你的底价，也不一定代表贷款有问题，他们只是需要一些时间。
其次，在拍卖失败后，您仍然可以与出价最高的人谈判，因为投标人在拍卖前委托律师审查合同并提出修改意见，仔细看房了，拍卖会上有官方出价，那肯定是真心想买。拍卖通过后，他们可以借助中介的帮助，多挤出一点价格空间，抬高价格成交。这是绝对可能的。
三、中介说论据，他用反过来告诉买家也行，但他告诉买家的结论恰恰相反.
聪明的中介一定会把各种政治信息呈现给买家，然后说现在是买房的最佳时机，下周的价格不会是本周的价格上涨后，离开拍卖场后，会有更多人竞相买房。
因此，我辅导这位资深会员与中介沟通，让中介不要再浪费时间试图说服卖家降价，并要求中介根据卖家设定的目标，把更多的精力放在家里买。
最终在拍卖会上，买家的最高出价为131万澳元，符合卖家的心理预期。
代理人进入房屋并询问卖家“您是否要将房屋投放市场”。请注意！中介的语言很好听，绝对不会说“要不要降价”。
卖家选择“将房子投放市场”，实际上接受了 131 万美元的修订底价。
最终，在131万澳元的底价公布后，支付了131万澳元的买家并没有继续加价，而其他买家没有做任何改动。天价，房子最终以131万澳元成交。
后来在和这位资深会员的review discussion中，我们发现如果再做一次，当时底价并没有下调，而且价格为131万澳元的买家可能会继续出价更高。
如果他们不提价，拍卖失败，或许他们可以在131万至135万澳元之间做出妥协变成一个中间价。
我为什么这么说？
因为出价131万澳元的买家是第一次出价，这并不是他们多次出价的最高价。
所以，根据经验，如果遇到类似情况，拍卖时达不到底价，你应该问中介，出价人最高价是前几次出价，如果是第一次或第二次，说不定还有出价的空间。
好了，这就是我今天要与大家分享的 5 个陷阱。作为买家和卖家的个人经历。
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