商业物业的回报率是如何计算的？
商业物业的回报率分为现金流量回报率和自然增值潜力回报率。
更多人愿意投资大城市：悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉或 Theopas。其中最有前途的是悉尼、墨尔本和布里斯班。
悉尼和墨尔本的商业地产最强有两个方面：一是租金涨幅比郊区快！二是增值速度更快。既有自然增值的潜力，也有人工增值的潜力。
那么我们常说的yield是什么呢？ Yield即现金回报率，指的是商业物业的净租金与购买价格的比率。
比如净租金5万，扣除其他费用但不包括贷款的租金收入称为净租金净租金，购买价格为100万，现金收益率为5%，也就是通常所说的5%的收益率。
现金回报率=净租金÷物业购买价格购买价格=净租金÷现金回报率澳洲各个城市的回头率是多少？我应该在哪里投票？投资什么样的商业地产？
因为疫情的原因，还有很多人没有回到办公室，回到城市，所以一些人们认为现在投资写字楼物业有一定的风险，但悉尼和墨尔本虽然目前的租金不高，但未来3到5年可能会翻一番。
悉尼和墨尔本目前写字楼和门店的现金返还率在5%到5.5%左右，郊区可以达到6%，仓库会在2%左右％ 降低。在悉尼和墨尔本是3%的回报率。
很多人认为我为什么要投资仓库。如果我买一个100万的仓库，它只会给我3万的净租金？对很多人来说，这是因为他有安全感，因为他知道未来市场会有这个需求，所以他知道自己不会长期空缺，他的现金流会源源不断稳步。
目前的仓库投资可能出现负现金流，您可能需要自掏腰包来支持您的投资。我建议如果一定要买仓库，可以投资郊区。
布里斯班目前的回报率可以达到6%，如果有national department的租客或者对于医疗租户来说，会低于6%，大约5.5%，因为稳定的租户会更安全，所以更多的人愿意购买这样的物业，宁愿价格高，回报低。图片是为了安全感。
现在布里斯班的回报率比悉尼和墨尔本高出1%。有人觉得这很有吸引力，因为现在贷款的利息大约是5.5%。如果买6%，还有一点正的现金流。现在投资布里斯班的原因之一就是安全感。这个大城市租户多，人流量大，很多公司都愿意在这里设立公司或企业。
另一个原因是大量移民的到来让布里斯班仍有很大的发展空间。很多移民想进来，买不起悉尼和墨尔本，就去布里斯班。也有很多技术移民会来到大郊区，有的会选择离布里斯班不远的黄金海岸和阳光海岸。这两个城市虽然不属于郊区，但在移民区属于郊区。
在悉尼，新技术移民要到纽卡斯尔或者乌龙港，离悉尼还是比较远的。不像布里斯班和黄金海岸那么近。更多的新移民会选择黄金海岸，所以现在已经爆发了。
另外，布里斯班的房价比悉尼和墨尔本便宜，技术移民也需要商业地产，所以布里斯班商业地产的增值潜力是不低于悉尼和墨尔本，但需要时间，比悉尼和墨尔本晚12、18个月。
布里斯班的仓库收益率在5%左右，黄金海岸在5.25%到5.5%之间。财产的类型根本没有改变，因为这种需求仍然存在。只要供不应求，价格就不会改变，所以回报率就会很低。
大郊区有什么好处
说完city再说大郊区。大型郊区包括什么？郊区有两种类型：小型郊区城市和大型郊区城市。人口在5万以上的是郊区大城市。
5万以上人口哪些区域值得投资？
比如Albury和Wodonga有多个合并区在一起，近8万人，Bunderburg近9万人，Geelong近9万人，近5万人在悉尼的纽卡斯尔和卧龙岗，昆士兰州的罗克汉普顿有7万到8万人口，汤斯维尔有18万人口，凯恩斯有17万到18万人口。这些领域都是不错的选择。
在这些大郊区，许多不同类型的大公司都会有他们的总部，这将带来经济稳定。一些国家部门由国家资助，还有医疗机构，如医院、军队、矿业公司、农业、教育服务和几种不同的经济形式。经济稳定了，这种大郊区会逐渐越来越大，越来越壮大。
所以这个大郊区是投资商业地产的好地方。这些地方变化很快，从两三年前的9%的收益率突然变成6%的收益率，这就是市场推动。这么大的郊区周围还有一个小郊区，离这个大郊区45分钟到一个小时的车程，现在也在慢慢发展。那么接下来的投资可以考虑这个。可以投资稍微小一些偏远的郊区，现在回报率可以达到8%到9%。
目前大郊区的回报率在7%左右，写字楼和商铺或者整栋楼，混合租户的话会达到7%在这楼里。
买100万商业地产，净收益7%，也就是7万元净收入，即扣除所有费用后的收入。
如果你的贷款是5.5%，首付是从你自己的房子里拿出来的，那么这个投资你每年会得到15,000 passive funds。太好了，从投资的第一天起就获得了正现金流。所以很多人都希望在大郊区投资商业地产。
较大的郊区有多少自然附加值？
商业地产在这么大的郊区，虽然有很大的变化，但还是比大城市慢，原因 原因就是没有那么多的人口。像悉尼有上百万人口，其他城市有近20万人口。因此，大郊区的自然增加值平均每年在4%-5%左右。
在过去的两年里，许多郊区都出现了爆炸式增长。如果顺势而为，每年都会有4-5%的增值。这些地区的仓库可以达到6%-6.5%。
未来几年可以考虑投资大郊区的仓库，持有3-5年，同时有一定的现金流，你会得到很好的增值。现在这些地区，6.5%以上都很难找，遇到了千万不要错过。
在选择商业地产之前，你要决定你是追求现金流还是增值？
那么这两种策略是完全不同的。如果你去郊区以外的小郊区，比如人口1万到5万，你会发现他的现金流很好，可以达到8-9%的回报率。
比如买100万的房产，净收入8万到9万。房租减去5万后，可以达到3万到4万的现金流。这是一个很好的现金流，但它的增值将没有或只有2%一年，增值很少，所以你要考虑做一个投资组合。
未来3-5年的趋势
3到5年内，写字楼和商铺的回报率将高于5%到8%，并可能达到10%到10% 15%。
因为很多人会回来做这种投资。租户也将慢慢回归市场，更多的投资者将投资写字楼和商店，因此价格会上涨。到时候你会发现入仓价格会下降，收益率会上升。这是商业地产市场的规律。
为你的退休建立一个投资组合
建议您将城市物业和郊区商业物业放在一起，建立一个平均的投资组合。如果你能做到平均6%-7%，就等于你的既有现金流，又有自然升值。在所有投资中，这个投资组合是最重要的。
如果您想了解更多关于构建商业物业组合，如何利用商业物业创造财富或现金流或增值，请关注下次来我的专栏演讲，或者参加我每月的中文直播，学习如何投资商业地产。
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