澳洲风向标下降？黑石违约（组图）



管理资产达9510亿美元的全球最大另类资产管理公司、华尔街最大的商业地产所有者、私募股权巨头黑石集团，拖欠一笔5.31亿欧元的芬兰商业地产抵押贷款——支持的安全性。

与此同时，投资者连续第四个月涌出其710亿美元的旗舰房地产投资信托基金（该类别统称为REIT，其中黑石的产品简称为BREIT） ，凸显了商业地产在快速加息下的尴尬处境。

3月2日周四，黑石股价盘初大跌3.5%至日低，午后跌幅收窄至1%，仍创1月24日以来五周新低. 下降了 25%，但到 2023 年为止上涨了近 20%。

利率上升打击欧洲房地产价值，黑石向北欧CMBS债权人寻求延期

周四最新消息显示，贷款服务商Mount Street判断 Blackstone Defaulted on its Nordic CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities)，证券化票据现已成熟且未偿还。知情人士称，黑石曾寻求产品持有人延期，以便有时间处置资产和偿还债务，但被“债权人”否决。

评级机构惠誉在 12 月下调了对这些票据的评级，称“疲弱的宏观经济前景和对次级非流动性资产的贷款缺乏兴趣”将给融资带来进一步压力，带来重大挑战。

CMBS是一种固定收益类投资产品，通常以债券形式存在，以商业地产抵押贷款作为担保。当发生违约时，CMBS中的标的基础贷款作为抵押品，本金和利息转移给投资者。 CMBS 的投资者通常是高净值人士。由于商业抵押贷款的期限相对固定，因此与住宅抵押支持证券相比，它可以提供更小的提前还款风险。

黑石集团表示，被发现违约的 CMBS 得到了芬兰房地产公司 Sponda Oy 拥有的办公室和商店资产组合的支持，黑石集团于 2018 年以近 18 亿欧元的价格收购了该公司。 Blackstone 表示，债务仅涉及 Sponda 投资组合的一小部分，并继续对公司的核心商业房地产投资组合和管理团队充满信心。

有分析指出，利率上升冲击欧洲房地产价值，欧美央行激进加息、俄乌冲突引发的市场动荡也干扰了商业地产的销售过程：

“商业地产泡沫破灭，大屠杀来得又快又猛。”

与长期相反- 2008年全球金融危机后的任期风平浪静，北欧房地产正顶着欧洲房地产调整的火力，处于这一轮激进的加息周期前沿。本地房地产公司更喜欢相对短期的债务，更容易受到利率上升的影响。行业内多家房企之间的高水平交叉持股，也加剧了投资者的担忧。

黑石旗舰BREIT连续四个月触发客户赎回上限，1月赎回请求创纪录53亿美元

祸不单行单独而言，周三的官方声明证实，黑石集团已在 2 月连续第四个月触发其旗舰 BREIT 房地产投资信托基金的客户提款上限。截至 1 月底，REIT 的净资产为 710 亿美元。客户单月取款上限为REIT基金资产净值的2%，单季度上限为基金资产净值的5%。

Blackstone 在 2 月份批准了 14 亿美元的 BREIT 赎回请求，仅占当月约 39 亿美元总撤回请求的 35%。 2 月份的总赎回请求较 1 月份约 53 亿美元的历史高点下降了 26%，当时 25% 的申请获得批准。

Blackstone 表示，“尽管市场波动”，但由于 BREIT 自 2017 年成立以来年化收益率为 12.3%，因此客户提款请求在六个月内首次环比下降。回报至少是同类公开交易的房地产投资信托基金的两倍。 BREITs 去年产生了 8.4% 的回报，而公开交易的道琼斯美国精选 REIT 总回报指数下跌了 26%。

据分析，面向高净值人群的黑石BREIT已成为商业地产市场健康度的晴雨表，也是黑石集团增长的主要引擎之一资产和费用。 BREIT专注于公寓和仓库地产，是REIT市场上实力最强的两个领域。

不过，如果利率继续走高，BREIT的赎回需求可能会在3月份再次反弹，进而触发赎回上限。按照规定，3月份的可赎回金额约为7亿美元。去年11月，BREIT首次限制赎回，只允许投资者提取13亿美元或43%的赎回请求。许多人担心黑石会陷入出售房地产资产以满足赎回要求的恶性循环。

受高利率打压，美国商业地产市场年初遇冷，CMBS债券发行量暴跌85%

美联储率先加息近一年后，美国商业地产市场冻结，导致相关证券化产品交易量暴跌。欧洲评级机构Scope Ratings 在 1 月份警告称，今年和明年到期的所有贷款将有 1/3 的 CMBS 面临高再融资风险。摩根大通还表示，CMBS 投资者将在 2023 年转向信用风险。

截至中期2月份，今年迄今仅发行了约42.7亿美元的CMBS债券，较去年同期的293.8亿美元暴跌85%。提高买家价格以减少房地产销售。最近，美国写字楼和零售地产板块 一系列违约事件也让债券购买者更加谨慎。

美国抵押贷款银行家协会数据显示，CMBS标的商业地产贷款下降10% % 同比去年达到 8.04 亿美元。预计将进一步下降 15% 至 6.84 亿美元，再次减少可以证券化和出售的贷款数量。保险资产管理公司 Conning & Co. 的结构性产品总监 Paul Norris 总结道：

“一切都被冻结了，没有原材料可以在 CMBS 进行交易。很难为市场带来新的交易现在，因为房地产市场上没有发生任何重大事件可供交易。”

巴克莱银行 CMBS 策略师 Lea Overby 表示，到 2022 年，美国商业房地产价格将下跌 13% .如果美联储不得不加息更长的时间来对抗通胀，经济衰退的风险将更加严重。对商业地产市场更是不利。