新财年已经开始，对于房地产投资者来说，意味着新的开始、新的机遇。
随着2023财年的结束，我们需要开始盘点和整理自己的财务，整理出自己的“成绩单”——财务报表。
我还看到，Australian Housing Club®的资深房产投资者也纷纷开始报税。通过结构化，他们仍然可以轻松地最大限度地减少税收负担，并获得许多普通房地产投资者个人无法获得的较低税率。
同时，还有几个重要的市场动态需要我们密切关注。
首先，澳大利亚储备银行（RBA）在2023年7月的会议上决定暂停加息。
此外，根据CoreLogic的最新数据，澳大利亚多个地区的房地产市场已经连续三个月实现了价格上涨。这些结果预示着下一次房地产繁荣的开始。
事实上，每个州和首府的房价都超过了 2020 年大流行初期的水平。阿德莱德、珀斯以及西澳和南澳其他地区的房价甚至创下历史新高。
事实上，各种记录都在被打破——创纪录的海外入境人数、创纪录的新住房建设、严重的租金短缺和创纪录的低失业率。
虽然我们作为一个国家的历史很短，但过去每当这种动态结合在一起时，我们就经历了大规模的房地产繁荣。
针对当前的市场环境，我向广大房地产投资者提出以下三点建议：
1
先学习，后投资
在房地产市场取得成功需要对市场有深入的了解和了解。而这不是一朝一夕的过程，需要我们耐心和时间去学习和研究。
就像学开车一样，我们不是直接买车，而是报名驾校学习，只有掌握了驾驶技术，拿到驾照后才能继续下去独自一人的路。
如果你想掌握一手好厨艺让家人享受，你需要学习经验丰富的厨师的菜谱，甚至得到他们的亲自指导，而不是去超市买一堆根据您的感受配料并回家。
同样的道理，任何能够取得好成绩的资深房地产投资者都无法做事不需要大量的学习，与其贸然跳入市场购买房产，不如先寻求更有经验、更实用的房产投资者，他们有更多的信息资源来学习，参加他们的课程，并得到他们的个人指导。
在我辅导和培训很多房地产投资者的经历中，我听到最多的新生有两种反馈：
• 一是他们曾经在现场房产投资我就到处追，凭感觉买，凭销售人员片面的话买，结果搞得一塌糊涂。现在我终于明白了学习的重要性，按照奥房俱乐部®传授的新方法重新开始；
• 另外就是在房产投资领域，我有幸买了一套碰巧房产意外上涨，但我担心靠运气赚到的钱最终会靠实力输掉，所以我还是尽快开始正式学习房产投资，可以采取进一步的行动来保住已经有的收入获得。
因此，我们可以看到，无论是曾经的失败者还是幸运者，都意识到了深度学习的重要性。
我们强烈建议每个投资者在决定投资房地产之前都应该做好功课。
这不仅包括了解当地房地产市场、租金价格、空置率等基本信息，还包括关注利率变化、税收政策等可能影响投资回报的因素。
对于初次投资者来说，学习基础的房产知识是很有必要的，如何评估项目的投资价值、如何协商购买价格、如何合理利用贷款来提高资本回报率等等，都是需要深入研究的知识。
奥房俱乐部®专门为投资者提供各类培训课程和信息服务。我们不仅分享最新的市场动态，还定期为经验丰富的投资者举办讲座和工作坊，分享他们的投资经验和见解，新手投资者可以通过这些活动快速提高自己的投资知识和技能。
对于已经有一定投资经验的投资者，我们强调持续学习和深造的重要性。
由于房地产市场一直在变化，我们需要�及时跟进最新的市场信息，不断调整我们的投资策略。同时，与其他投资者的交流和学习也可以帮助我们开阔视野，看到我们可能忽视的投资机会。
总的来说，无论您是新手还是已经有一定经验的投资者，学习和提高您的知识和技能是确保您能够在房地产投资市场取得成功的保证。成功的关键。
只有通过学习，我们才能更好地了解市场，制定符合自己投资目标和风险承受能力的投资策略，从而获得稳定的投资回报。
2
敬畏风险，明智投资
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不断变化和发展的房地产市场总是充满风险。过于乐观或过于冒险的投资者往往会因忽视风险因素而付出沉重的代价。
比如，当贷款利率仍低于2%时，一些投资者受低融资成本的诱惑，盲目购买房产。
他们预计工资带来的投资“输血”压力很小，并对这种情况将持续下去持乐观态度。
然而，现在贷款利率已经超过7%，这些投资者面临着巨大的资金压力。
最近，澳洲联储的决定给了我们一些喘息的空间。在 2023 年 7 月的会议上，他们决定暂停加息，让我们暂时摆脱了连续加息的局面。
然而，这并不意味着未来不会再加息。根据市场预期，年底前至少可能加息一次。
澳洲联储行长洛博士强调，高利率正在平衡供需，但他也警告称，可能需要进一步收紧货币政策，以确保通胀在合理时间内恢复到目标水平。
虽然目前通胀率已从2023年4月的6.8%下降至5.6% ，这仍然远高于澳大利亚央行 2-3% 的目标范围，实际上是目标通胀率的两倍。
我们需要注意的是，即使澳洲联储未来六个月无所作为，在新冠疫情期间，很多人都拥有超低利率的固定贷款，而这些贷款的固定利率是未来一段时间，将转为比当时固定利率高2-3倍的浮动利率。
这意味着经济体系将面临更多紧缩。随着这些固定利率的到期和调整，经济需求将进一步放缓，这将有助于控制通胀。
在这种不确定的环境下，我们必须采取更加谨慎的策略。
投资决策应基于深入的市场研究和对投资项目的全面风险评估，以实现稳健的回报。
在制定计划时，房地产投资者应考虑未来 12 个月内加息三到四次的可能性。
即使实际加息次数没有那么多，我们也不应掉以轻心或盲目投资，应注意现金流管理。当前房地产投资的运营成本比两年前高出很多，主要是利息成本仍然较高。
在加息周期伊始，我发表了《加息恐慌期间，如何从容入市，低价购买高潜力房产？》的文章。 》详细介绍了如何通过精准购买有效控制房产投资风险，例如：
Au Housing Club®高级会员以比业主要价低12%的价格购买了有租户的商业房产价格，开心划算；
□本人亲自交易的奥房控股有限公司，以1澳元锁定开发土地，并保留18后决定是否交付的权利月，避免了支付高额利息的压力；
□Australian Housing Club® 资深会员以利率上涨为由，成功说服卖家降价，并达到了预设的租金回报目标高利率环境下。
购买过程是整体投资的重要组成部分，我们需要付出巨大的努力才能获得最好的价格和交易条件。
我自己的经验和Australian Housing Club®众多资深会员的实践经验表明，多元化投资不同类型和地点的房产，其投资回报的稳定性和风险控制能力，远远优于投资单一类型或地点的房产。
比如我们的房产投资并不局限于悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、堪培拉等大城市。
即使你生活在这些大城市，也不意味着你的投资只能局限于你所在的地方或其他华人聚居的地区。
我之前发表的文章《不要忽视澳洲众多小镇给你的创富机会，你犯了几个3错误？》 ”，我分析说，很多投资者由于思维有限，未能开阔眼界。总体布局投资问题。
很多投资者认为小城镇的房产无法增值或者升值有限，但事实上，很多小城镇的升值速度甚至超过了悉尼的一些房产，这也是为什么很多资深人士的原因。澳大利亚住房俱乐部® 成员的个人经历。
他们错误地认为布局过宽会导致物业难以管理和控制，其实这只是他们逃避行动的借口。如果他们有机会接受专业培训，深入了解大布局的风控优势，他们的投资行为肯定会得到改善。
广泛布局，稳定投资和收益，在买方市场环境下入市，获得有利的购买价格和交易条件，控制投资物业的现金流，等待市场变化，在卖方市场下环境 实现盈利是经过专业培训的资深房地产投资者的典型行为，也是我们实现高于市场平均水平的投资回报的前提。
这就像我们小时候玩的“打地鼠”游戏。只要房地产投资布局足够广阔，总会有至少一个地区的市场每年暴涨，迅速成为卖方市场。在这种有利的环境下，顺利销售获利是理所当然的事情。
3
长远规划，稳健经营
在现场房地产投资的成功往往与长远规划和稳定运营密切相关。这种投资并不是短期内就能获得实质性收益的行业，而是需要逐步积累、精细管理、耐心等待才能获得可观的回报。
首先，明确自己的投资目标至关重要。这些目标可以包括期望的投资回报、可接受的风险水平、投资的时间范围等。
明确的投资目标不仅可以帮助我们保持投资的方向和重点，而且可以作为评估投资业绩和调整投资策略的依据。
在实际操作中，投资目标的设定会根据投资者的个人情况而有所不同。
例如，我辅导的Australian Housing Club® 的高级会员中，有一些人拥有庞大的生意，除了房地产投资之外，利润可观，因此他们的房地产投资目标以稳定为主，而预期收入的主要来源是自然房产升值和租金回报；
对于工薪阶层来说，他们可能希望通过人为升值和现金流策略获得更高的回报，并花费更多的时间和精力在房地产投资教练的指导下进行更复杂的操作，以实现全面转型，进入专业房地产投资开发领域。
其次，制定并实施全面的投资策略是实现投资目标的关键。
这可能涉及选择要投资的房地产类型（例如住宅、商业或工业）、确定何时购买或出售、制定租赁政策以及管理和维护财产等事物。
投资策略需要根据市场状况和个人投资目标的变化定期评估和调整。
例如，对于大多数澳大利亚当地税务居民和公民来说，房产投资有很多选择，但对于一些Australian Housing Club®的高级会员来说，他们尚未获得澳大利亚永久居留身份，或者即使他们是澳大利亚永久居民，但每年在澳大利亚居住的时间还不到200天。因此，我会倾向于引导他们寻找更适合自己特殊身份的投资机会，比如商业地产、开发项目等，从而大大减少他们的印花税附加费。和土地税附加费。
此外，持续监测和分析房地产市场动态也非常重要。这包括了解和跟踪房地产价格、租赁市场、利率、政策变化等因素。
这些信息可以帮助我们及时捕捉市场机会，也可以帮助我们提前预测和应对市场风险。
例如，对于在多地成功购买投资房产的投资者来说，至少每年都应该重新审视每处房产所在区域的市场状况，并扪心自问——还有空间吗？为了租金上涨？是供给超过需求还是需求超过供给的状态？现在应该重估并套现，还是出售以获取利润？地方议会是否发布了更新的政策，导致当地某些地区的房产有更大的重建潜力？
最后，税务筹划是房地产投资的重要组成部分。了解并利用税法提供的各种优惠政策，如折旧扣除、费用扣除、复杂结构利润分配等，可以帮助我们最大限度地保留投资收益。
简单来说，折旧扣除就是可以根据投资性房产的建筑成本和室内装修的消耗程度来计提折旧，每年在税务报告中扣除一部分费用。
费用扣除是指你可以在纳税申报中扣除一些与投资房产相关的日常费用，比如维修费、物业管理费等。结构复杂的利润分配是设立公司、信托或合伙制结构，合理合法地进行税收筹划，最大程度减轻税收负担。
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