澳大利亚租金仍在上涨。本周的通胀数据显示，截至 5 月份的一年中，租金上涨了 6.3%，为十多年来的最高水平。
但近期的上涨只是疫情后租金飙升以来的又一次攀升，其原因是大规模移民、高房价、建筑减少和家庭规模下降造成的供需失衡。
作为通货膨胀的驱动因素之一，租金飙升不仅仅让潜在的租房者感到头疼。由于这也是生活成本问题的一个重要组成部分，因此储备银行和政府正在寻找解决方案。
专家表示，虽然引发租金上涨的一些因素将会消失，但其他条件很可能会留在原地。
澳洲联储行长 Philip Lowe 预计租金涨幅将达到 10%。他说，唯一的短期解决方案是提高价格来抑制需求。
“随着租金上涨，人们决定不搬出自己的家，或者放弃自己的家庭办公室；他们也可能会寻找一个室友来分享，”洛在五月份说道。
“供应的增加不太可能立即发生，但较高的租金确实会导致人们在住房上花更少的钱，不是吗？”
“孩子们不居住因为房租太高，一家人搬走了，或者他们决定找一个室友。”
“我们需要平均每间房子容纳更多的人，价格可以做到这一点。”
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供应的增加速度肯定不足以满足当前的住房需求。去年，竣工住宅总数下降了五分之一，至 172,317 套，而 2017 年的峰值为 214,045 套，当时私人投资者推动了新房的激增。
但是，由于目前的借贷成本如此之高，而且其间的六年建筑成本不断飙升，房地产开发不会很快恢复到这样的高度。
随着移民再次增加，需要住房的人数将进一步增加。 Domain Group经济学家尼古拉·鲍威尔表示，这意味着以东海岸为主的租赁市场将在未来12至18个月内继续“紧张”。
“悉尼和墨尔本接待的海外移民数量最多，大部分是抵达后租房，这将继续给租赁市场带来压力，”她说。
“数千人现在需要大量的出租物业来创造平衡的租金条件——这不是一朝一夕就能解决的问题。”
增加供应的努力不仅仅是在开发方面。越来越多的地方政府正在考虑采取措施将投资者拥有的房产从短期住宿市场转移到长期私人租赁市场。
在墨尔本，Airbnb 上列出了近 5000 套房屋和公寓，市长 Sally Capp寻找让它们进入长期市场的方法。
“与悉尼、伦敦和旧金山等许多全球主要城市一样，鉴于数以百万计的人在寻找住房，”卡普说。
“在这些政策中，我们的团队正在考虑通过鼓励房东将其房产从短期住宿转变为长期住宿来帮助改善住房供应的选择。定期租赁。”
虽然人口变化是住房条件的重要决定因素在澳大利亚，情况远不止于此。
住房行业协会首席经济学家 Tim Reardon 警告说，人口变化是一种行为反应，而澳大利亚却忽视了这一点。
“人口结构仍然是最重要的因素”里尔登说：“住房供应不足是决定未来住房需求的重要因素，但它们只是影响需求的因素之一。”“我们住房供应不足的部分原因是，预测者完全依赖人口变化作为未来需求的指标。”
有证据表明家庭规模的变化会推动需求。 Reardon 先生表示，1996 年至 2000 年间，阿德莱德的人口几乎没有变化，但每年仍然建造 8000 套新住宅，以适应不断减少的家庭规模。
而且，随着 2020 年 COVID-19 疫情的到来和边境关闭，行业协会修改了原来对澳大利亚当年 20 万套新房开工的预测。
然而，这个数字并没有降至零，而是降至 114,000，ABS 数据显示最终总数为 113,229。
里尔登指出：“如果没有人口增长，我们每年仍需要10万至12万套住房。”
原因就是经济学家所说的“家庭结构的变化”—— ——简单来说，就是家庭成员数量的变化。人们寻求更多的空间来将自己与他人隔离开来，并使在家工作更加舒适疫情期间的情况也清楚地表明了这一点。
储备银行助理行长卢西·埃利斯(Luci Ellis)去年表示，这些变化解释了为什么在国际边境仍然关闭的情况下，住房需求没有崩溃，租赁空置率迅速收紧。
“人口增长下降意味着过去两年里有多达20万户家庭没有来澳大利亚，”埃利斯说。
“但是那些已经在这里的人平均家庭规模的下降大致抵消了这一影响。在澳大利亚人口中……平均家庭规模的下降将增加约 140,000 个家庭。”
澳大利亚央行今年的另一项研究指出，平均家庭规模早在 COVID-19 袭击之前，澳大利亚的面积就已经缩小，但大流行加剧了这一趋势。
开发商也在建造更大、更少的房屋。
在墨尔本，Mark Stevens 对其在疫情期间启动的拥有 265 套公寓的 Malvern Collective 项目进行了改造，该项目现在只剩下 209 套公寓，以满足买家对更大三层公寓的渴望。对一居室的需求
“这是一栋同样高度的建筑，”科科达地产业主谈到该项目时说道，该项目将于明年第一季度竣工。该建筑已进行调整，以满足业主和居民的需求。”
联邦政府的住房机构，国家住房金融局和投资公司今年早些时候指出，家庭规模的缩小也会影响租赁市场。
NHFIC 在其 3 月份的《全国住房状况报告》中表示：“从 2021 年中期开始，家庭规模减少了约 0.08 人每户家庭的入住率增加，导致约 341,500 个住宅单元的入住率增加。”
“这种影响在租赁市场最为明显，因为它减少了可用的租赁住房。”
平均家庭规模从 2016 年的 2.57 人下降到 2021 年的 2.53 人。在 20 世纪 80 年代末，这个数字上升到 2.8 人左右。数字的变化看似很小，但影响很大。
澳大利亚央行经济学家估计3 月份的一项研究表明，澳大利亚平均家庭规模每下降一个百分点，就会增加 12 万个新家庭。
那么，这种情况可以逆转吗？澳洲联储行长洛预计这种情况将是可逆转的，由于租金上涨，市场将更多的人推回更少的房屋中——无论是孩子搬回家还是合租变得更加普遍。
在某个时候，这将会发生。但澳大利亚平均家庭规模的减少似乎基本上是永久性的。
这是因为国家老龄化，单身老人较多，尤其是女性 。
此外，人们结婚和组建大家庭的年龄越来越晚（部分原因是住房负担能力的限制），而女性生育孩子的年龄也越来越晚。
NHFIC 研究总监休·哈蒂根 (Hugh Hartigan) 表示：“平均家庭规模可能受到一系列短期周期性经济因素的影响，但也受到老龄化和人口统计等长期结构性因素的影响。”
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“我们预计未来五年单身女性将成为澳大利亚增长最快的家庭类型。这是由于澳大利亚人口老龄化，老年人更有可能独居。”
p>到 2033 年的 10 年间，预计将形成 180 万个新家庭。
NHFIC 预计增长最快的是单户家庭，新增 563,300 户。 （另外 533,000 个家庭将由有孩子的夫妇组成）。
最后，住房类型的变化也会影响家庭规模。固定住房的平均家庭规模为2.48人。对于公寓来说，这个数字要小一些。随着公寓在新住宅开发中所占的比例越来越大，需要建造更多的公寓供人们居住。
“随着过去几十年公寓建设的增加，居住在公寓中的人比居住在公寓中的人少。里尔登说。
“随着我们转向更高密度的住房，我们需要更多的房产。”
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