澳洲住房政策有利于富人，而将首次置业者排除在市场之外。这是怎么变成这样的？

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在澳大利亚工作买房是一种成年礼，在政府提供充足、负担得起的住房的时代牢牢扎根。

跟随愚蠢的人大萧条期间哄抬物价的房东造成的贫困和贫困，我们在二战后创造了一个更好、更公平的住房体系。

直到 20 世纪 70 年代中期，政府采取了行动-关于住房的方法，建造房屋供人们以低成本购买或出租。投资者并未优先于需要住房的人的权利，政府通过低息贷款帮助人们购买。

正是这些设置使拥有房屋的梦想普及到 70% 以上到 1960 年代末占澳大利亚家庭的 %。

澳大利亚的住房是一家“关门大吉”

< p class="_39n3n">但从 20 世纪 80 年代开始，澳大利亚的住房体系正在转变为“封闭式商店”，致力于扩大现有房主和投资者的财富。如果您拥有房屋，那么您就是澳大利亚专属财富建设者俱乐部的会员。

慷慨的税收优惠流向房主，他们被鼓励扩大财务状况，在他们的家庭上支出自己的房子，也许还有出租物业。有能力将 50% 的卖房所得从税务人员那里藏起来，只对剩下的 50% 缴纳资本利得税，再加上负扣税，这意味着无需搬家就可以轻松赚钱，并且每年都有现金- 通过每次所得税申报时的利息扣除来增加流量。

在提高内部人的收益后，政府放弃了在新建筑中的角色，将住房供应的控制权交给了私人利益集团。战后由国家住房当局建造的大多数公共住宅已经被卖掉，大部分卖给了住户，因此今天政府拥有的房屋不到 4%。

在切断供应后，政府增加了对住房的需求。税收优惠培养了投资者阶层，但放宽的贷款法规也培养了投资者阶层，这导致新贷款激增，因为投资者获得的贷款利率几乎与自住业主相同。

房价上涨收入增长速度快于就业收入，应对代际和阶级不平等的政治压力也在增加。政府的回应是投入数十亿美元用于帮助首次购房者的计划。在整个 2010 年代，花费了 200 亿美元来帮助一些年轻人和低收入人群进入市场，但到 2021 年，这只不过是子弹伤口上的创可贴。

虚假稀缺

澳洲的镀金住房制度制造虚假稀缺。它排除了越来越多的人，对他们来说，住房成为稀有商品。

与基本的供求理论相反，拥有人类生活中最热门产品的个人拥有零有兴趣扩大供应以满足对负担得起的体面房屋的需求。他们坐等房价上涨，而人们借的钱越来越多以跟上房价。

更糟糕的是，澳大利亚帮助年长、富有的房主在缺乏资金的情况下继续赚钱负担得起的房屋和不断上涨的价格。经济学家马特·格鲁德诺夫 (Matt Grudnoff) 和伊丽莎·利特尔顿 (Eliza Littleton) 发现，近四分之三的资本利得税折扣住房福利流向了收入最高的 10% 的家庭，超过四分之三流向了 50 岁及以上的人群。

< p class="_39n3n">40 岁以下的人只能获得 6% 的资本利得税折扣优惠。这是政府资助的肉汁火车，目前看不到财富税或遗产税。

许多年轻人被排斥在由富有的老年人主导的住房体系之外。房地产业竭力掩盖这一点，兜售长期存在的谎言，即澳大利亚减税的房东是平均收入的父母，而实际上负扣税的受益者是绝对富有的。

负扣税减税带来的 43 亿美元年度收益中，超过一半流向了收入最高的 20% 的家庭。年龄在 40 到 60 岁之间的人获得了超过 60% 的优惠。

120,000 美元的存款'简直不可能'

即使利润丰厚的税收优惠被取消给 s为我们的住房系统提供更公平的竞争环境，年轻人的痛苦在就业市场上成倍增加。

生产力委员会发现，15-24 岁人群的实际收入平均下降在 2008-18 十年间每年增长 1.6%。 25-34 岁的千禧一代的收入下降幅度较小，但每年仍下降 0.7%。同期，65 岁以上人群的实际收入增长了 37%……。唯一强调动员的人群是最老的。

超级减税打击

< p class="YtLlr oSrOo eASP4 fm7dv ui36U _5pKBM" data-component="Typography">财务主管吉姆·查默斯 (Jim Chalmers) 已经为养老金税收减免的战斗奠定了基础。政府是否会决定解决预算成本高昂的领域，还有待观察。

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由于年轻人在全球金融危机后失去了十年的收入增长，较低的收入意味着他们可以以与老一辈人相同的速度积累储蓄。许多年轻人根本不可能支付 120,000 美元的 20% 首付来购买首府城市的中等单元房，这让自置居所成为了幻想领域。

目前，储蓄已经很薄弱了当狗屎击中风扇时意味着严重的痛苦。如果年轻人没有稳定的收入或住所，经济冲击会更加严重，整体健康和福祉会下降，把握其他工作或学习机会的能力也会受到影响。

代际代际扩大不平等以我们的住房系统为中心，数十亿美元被投入使房屋更有价值。许多拥有这些房子的人在几十年前就获得了它们，当时价格较低，你可以依靠薪水足以购买一套的现有工作。在 20 世纪 80 年代中期，中等收入者为购房支付的支出是其年收入的三倍，而 2022 年则创下了年收入的 8.5 倍的历史新高。

但这不是过去你街上的鳏夫谁该受责备；那个在 1970 年代以 15,000 美元的价格在市中心买下房子并在退休时看到它涨到 100 万美元的家伙。获得生活的基础知识不是问题。跟随大投资人的钱。

永租新现实

虽然澳大利亚鼓励最富有的家庭建设住房资产，但它迫使年轻和低收入家庭进入压力越来越大的私人租赁市场。超过 60% 的 30 岁以下的人正在租房，这个年龄段的租房安排比 1996 年以来的任何其他年龄段的增长都快。

低福利金和临时工作是不敌上涨的租金。事实上，根据目前在两居室单元中租用一间卧室的价格，在酒店业或零售业工作或领取青年津贴的平均 18 岁年轻人符合该国每个首府城市住房压力的定义。

澳大利亚的私人租赁系统旨在提供过渡性租赁，而非永久性租赁。但永久租房是越来越多的低收入人群的现实，包括青年、老年妇女、残疾人以及土著和托雷斯海峡岛民。

政府未能赶上这种租金依赖性的巨变。如果没有对租赁条件的监管，人的尊严和租期安全就会受到房东的束缚，房东经常哄抬物价，虐待租户，并提供破旧、不足、质量差的住房。

片刻之后随着大流行期间需求减少而降温，以及各州政府为减轻租户负担而采取的各种短期措施——包括暂停驱逐和禁止加租——此后租金价格飙升。在截至 2022 年 9 月的 12 个月里，全国租金价格上涨了 15%，空置率降至 2006 年以来的最低水平，不到 1%，新南威尔士州和维多利亚州持续的洪水给本已微薄的房屋带来了更大的压力偏远地区的住房存量。

该国许多地区合适出租物业的供应减少促进了侵入性实践房地产经纪人也提出要求，他们经常鼓励租金竞标和提前支付几个月的租金，并要求租户提供财务和个人记录。一切都是为了还清别人的抵押贷款！

澳大利亚的房东要求将投资回报作为一项权利。作为一个阶级，他们从住房税收优惠中赚取了数十亿美元，助长了价格上涨，然后要求较贫穷的租户跟上租金。

改造旨在增加财富的租赁系统投资者投入一个满足人类需求的项目花费了我们一大笔钱。不常被承认的偷偷摸摸的间接补贴是每年近 50 亿美元的联邦租金援助——联邦政府向那些靠微薄的社会保障金支付的补助金，试图维持他们的头顶——支撑着私人租赁系统。

澳大利亚人将个体经营视为逃避坏老板恐惧的一种方式，不难看出自住对逃避房东的吸引力。人们宁愿苦苦挣扎并背负一生的银行债务，只是为了逃避个人的侮辱，因为我们的政策不公平地鼓励了他们来决定他人的生命历程。

毕竟，为什么，应该年轻人是否固定在帮助老一代人获得财富的循环中？

代内和代际之间的不平等< /h2>

在造成代内和代际不平等的住房制度中，与战后早期的几代人相比，所有年轻人都面临越来越大的购房障碍，但收入最低的人受害最深。

我们的媒体以幽默的方式报道了父母贷款——爸爸妈妈银行现在是第九大抵押贷款机构——但这种逐渐回归封建社会关系是一个令人震惊的发展反对严格的阶级等级制度的国家英国。

住房如何影响财富不平等

高房价正在促进继承，这意味着你在社会中的地位越来越多地取决于你出生在哪个家庭，而不是天赋或努力工作。但也有解决方案。

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澳大利亚以投资者为主导的住房制度已将国家推向了平等主义历史的悬崖边缘；虽然就业收入曾经足以保障住房和美好生活，但今天从事任何工作都已不够——你出生时的财富越来越多地决定你的生活机会。

趁年轻人们无法从建立在不断上涨的价格和继承财富之上的住房体系中获得任何好处，但这并不意味着他们会反抗。我在许多中产阶级年轻人中看到了一种令人不安的趋势，他们辞去了没有安全感、没有成就感的工作，并且觉得他们无法超越父母的经济或职业成功。

澳大利亚的住房制度在政治上是保守的。中产阶级和中上阶层家庭持有的绝大部分财富都集中在土地上，占其净财富的 56% 至 88%。现状篮子里有很多鸡蛋。

被剥夺权利的年轻人看到经济机会可能会在他们有生之年倒退，但至少当妈妈和/或爸爸踢桶。但随着人们继承财富的平均年龄在 50 年代，等待时间太长了。

希望崩溃

这一切有什么影响？澳大利亚的就业、住房和税收政策正在书写那些没有机会为这个故事做出贡献的人的未来。这就是为什么 53% 的澳大利亚年轻人预计自己的经济状况会比父母差。

德勤 2022 年全球 2022 年 Z 世代和千禧一代调查显示，困扰千禧一代和 Z 世代的最大问题是生活成本上升。将近一半的你全球范围内的人们从一个发薪日到下一个发薪日。

除了认为不断上涨的生活成本会让他们放弃养家糊口之外，许多人担心生下他们未来的后代进入气候末日。生存的厄运和大规模的剥夺权力正在控制年轻人的思想。在集体运动崩溃和政府对充满活力的全球化石燃料行业不作为的背景下，他们正试图做出正确的选择。

经济排斥对就业、健康和福利，许多年轻人放弃也就不足为奇了。十分之一的 15-24 岁的人没有接受任何教育、就业或培训。不到三分之一 (29%) 的人报告心理健康状况不佳或极差。

自 2017 年以来，严重的心理困扰有所增加，来自低社会经济背景和地区背景的年轻人正在经历精神疾病的发病率最高。年轻人感受到了一个让他们失望的社会的可怕负担。

没有买房的希望，年轻人开始了他们最喜欢的重大危机消遣：迎接市场崩盘。随着大流行病的爆发，人们重新相信经济大屠杀是通往业主自住的途径——希望价格会暴跌，他们最终能够买得起房子。这些想法受到全球金融危机后美国金融体系崩溃的启发，尽管这样的事件完全不适合澳大利亚的住房体系。

为什么澳大利亚不会发生房地产崩盘

我最喜欢的经济学家之一海曼·明斯基 (Hyman Minsky) 写了关于资产价格通胀如何出现在现代金融市场，以及当它崩溃时政府会做什么。当价格上涨不可持续、偏离其潜在价值并进入自由落体时，政府会作为最后贷款人突然介入，在债务通缩影响经济的其他部分之前将财务损失社会化。

政府究竟将谁的损失社会化才是真正的问题——正如在全球金融危机期间为美国企业提供数万亿美元的救助计划，同时成千上万的美国工薪阶层失去了家园。

但是，正如明斯基提醒我们的那样，政府将竭尽所能防止住房系统崩溃，因为住房与澳大利亚银行系统的稳定性密切相关，而银行系统又高度集中在抵押贷款上。

四大银行持有 1.9 万亿美元的抵押贷款，占其所有负债的 65%。与美国不同，澳大利亚的问题不在于证券化和不受监管的“影子银行”；大型国家银行垄断了信贷供应，并通过收紧工人抵押贷款和提高房价来赚取轻而易举的利润。

即使政府取消不可持续的税收优惠并建立房子多了，房价可能会适度下降，但绝不会见底。因此，等待房价自由下跌是另一个白日梦。

但现在有 69% 的年轻人认为政府有责任为每个人提供负担得起的住房，为解决澳大利亚的住房危机——其类型和规模是我们从未见过的——包括大规模城市社会和公共住房项目，以及共享股权和合作住房计划，场景已经准备就绪。随着新的国家保障性住房议程的推进，“代租”可能最终会尝到安全的独立性。

我们的住房之前一直处于“黑暗地带”

战后，强大的工会确保政府能够满足人们对公平竞争的期望。它使拥有房屋成为普通工人的现实。但除了战后重建时期各州政府重点建设公共住房的短暂时期外，澳大利亚的住房体系一直以私人供应为主。

老年妇女无家可归

55 岁及以上的妇女是面临着 10 年来最高的无家可归者，使他们处于贫困的边缘并依赖福利金。

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事实上，让投资者控制住房系统已经让我们陷入了黑暗的境地。工人阶级在大萧条期间，穷人在租赁市场上受到不受限制的房东权力的影响——这是他们唯一可以获得的任期。

在大萧条时期，出租房成为社会未能为所有人提供基本经济保障的象征，这对少数财产所有者。听起来很熟悉？

我们能做些什么来修复澳大利亚的住房问题？

我们不要犯同样的错误两次。房屋不是商品。我们可以超越过去的解决方案来解决我们当时面临的同样的私人住房供应问题。战后不久，我们将自有住房扩大到工人，作为文明和尊严的住房安排。

今天，我们必须通过大幅扩大公共和社会住房来解决住房危机— 由政府和社区住房提供者以低成本建造和租赁的住宅。

如何全球化城市应对住房危机

在海港城租房和买房的价格从未如此低廉，但解决不断加深的危机的方法可能是正对着我们。

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澳大利亚工人曾经渴望拥有一个简陋的家来称呼自己。但是，公共资金资助的住房致富时代是我们历史上一个可耻的转折。是时候停止补贴房地产投资者了。取消数十亿美元的住房税收优惠将帮助我们为 Fair Go 的公共服务职权升级提供资金，同时也有权获得住房。

建设优质的公共和社会拥有住房的住房替代方案不仅仅是解决一场危机，在这场危机中，超过 500,000 人苦苦等待社会住房。这也是关于转移我们国家文化和身份的焦点。

从 1990 年代后期开始，澳大利亚人被告知要低调、努力工作、像挖掘者一样光荣地受苦，并找到对房屋升值感到欣慰。这是 John Howard 的意识形态项目，它试图消除工人阶级的身份并用“澳洲斗士”取而代之。

但是根据他们无法控制的经济状况来定义人们的价值- 就像利率一样 - 导致许多工人在他们可以建立权力的领域变得被动并且没有代理机构，例如在工作中。

虽然最贫穷的人遭受物质匮乏，但澳大利亚的住房制度以“进去，兑现”为口号，培养了有毒的政治选民和被剥夺的国民心理。我们真的是一个一维财富创造者的国家吗？

如果我们能够避免将人们困在抵押贷款的激烈竞争中，就会有大量时间去探索更有成就感的工作- 和生活。这已经成为北欧国家的现实，那里有各种各样的亲社会住房模式，如住房合作社，占瑞典住房总存量的 22%，占挪威首都所有住房存量的 40% ，奥斯陆。

一项国家公共住房建设计划可以使用当地材料建造数十万套住房在可能的情况下，LS 和劳动力与州政府合作共同出资和交付。它们可以是精心规划、高品质、漂亮的单元，所有人都可以负担得起并且可以使用。

我们还可以购买现有的私人住宅，并对其进行翻新和重新利用。建立公共住房社区机构网络可以确保新单元的设计良好，居民可以帮助管理他们房屋的日常运营——就像他们在瑞典的住房合作社中所做的那样——而不是目前高度官僚的家长式制度。

对于其他人来说，所有者职业仍然很重要。事实上，大多数年轻的澳大利亚人表示拥有一套房子仍然是一个主要目标。政府可以提供优惠贷款，甚至可以考虑创建一家公共银行来提供廉价信贷，并改变法规以减缓商业投资者贷款。

这对澳大利亚来说是一个巨大的挑战。我们正在戒掉毒品。但是，使公共和社会住房正常化，再加上争取好工作和有尊严、有保障的收入的运动，将有助于重新调整澳大利亚人对土地和财产个人所有权的巨大经济和文化价值。

这一优先级转变是我们可以对 Fair Go 的遗产进行的最重要的更新之一，它建立在未割让的原住民土地上，我们的国家将因此变得更加富裕。

Alison Pennington 是拉筹伯大学政治、哲学和经济学兼职高级研究员。这篇文章首次出现在 The Conversation 上。

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