距离下一次联邦选举可能还有一年多的时间，但负扣税已经成为重大问题之一。不幸的是，正在进行的大部分辩论都以短期思维为特征。
根据绿党的说法，负扣税增加了对房地产的需求，从而推高了价格——使年轻人更难获得自己的房产。踏上房产阶梯。他们还声称，为投资性住房而借款的人将获得大量税收减免，该党的目标是在五年内限制一处房产的负扣税。
提高印花税档次可以增加现有住房的供应。图片来源：Steven Siewert
让我们从长远的角度来看待这个问题。普通住宅房地产投资者都知道，当他们在 20 年后或更长时间内退休时，他们可以获得的任何福利可能确实很少。他们还对股票持谨慎态度，认为这是“有点赌注”，并且不相信退休金，因为我们面临着不断的变化。
他们也可能足够聪明，知道非住宅房地产的风险极高，空置两年或两年以上的情况并不罕见。在他们眼中，唯一的选择就是优质的老式住宅房地产。
因此，让我们想象一下假设的一对夫妇，杰克和吉尔，均为 40 岁，每人年收入 10 万美元。他们今天购买了价值 60 万美元的投资房产，抵押贷款金额为 50 万美元。
加载扣除利率、保险等费用后，该房产的净收入约为每年 23,000 美元，他们每年支付的利息约为 30,000 美元
第一年，他们损失了 7000 美元。根据财产的不同，折旧会被扣除 - 这些称为纸上扣除，因为它们不需要现金支出。
假设第一年的金额为 8000 美元，但会减少随着时间流逝。他们的总税收减免额为 15,000 美元，6 月 30 日税率发生变化后，他们将获得 4500 美元的退税。
广告总之，他们的负扣税策略在第一年就让纳税人损失了约 4500 美元。快进五年——现在房子应该是正负债，杰克和吉尔享受着小额利润，他们将为此纳税。
现在想想未来 25 年，那时他们即将庆祝他们的 65 岁生日。到目前为止，投资房产已经得到了多年的积极回报，如果资本收益平均每年 3%，那么该房产现在的价值应该刚刚超过 125 万美元。
今天几千美元的税收减免将为政府节省数十万美元的福利。
到那时，在雇主的帮助下，他们可能已经积累了大量养老金，但这取决于不间断的工作经历以及他们获得良好资金回报的能力。无论如何，谁知道 25 年后从退休金中提取可能会受到什么限制？
我们可以肯定地说，无负担的投资者的所有权财产将消除他们获得半年养老金的任何机会。此外，如果他们决定出售房产以在其他地方使用这笔钱，他们将需要缴纳超过 150,000 美元的资本利得税，其中包括所有折旧津贴的回拨。
纳税人的成本为一对 65 岁、生活在平均年龄且除家庭住宅外没有重大资产的夫妇提供养老金至少为 90 万美元。
正在加载让我们把所有这些放在一起：投资者持负面态度- 现在，在最初的几年里，为房产做准备要花费纳税人几千美元。对纳税人的长期利益是，这些人放弃了任何福利机会，最终将通过资本利得税为公共财政贡献巨额资金。
以及提供很多- 需要出租住房，今天几千美元的税收减免正在为政府节省数十万美元的福利。谁头脑正常会试图阻止这种策略？
诺埃尔·惠特克 (Noel Whittaker) 是《退休变得简单》和许多其他有关个人理财的书籍的作者。电子邮件：[email protected]
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