9月6日央行议息会议，大概率会加息0.5%，那么问题来了。
这0.5%将会使得投资房地产的贷款利率，突破5％的心里门槛。（在这之前已经有大批破5%了）
届时，市面上最便宜的借款利率80%，IO,新用户，也将突破5%的利率。更不用说贷款条件不好，借款风险高的借款人，无法转贷的，他们的利率要奔着破6%了。
民用房产，租赁还稳定，投资利率破5%，也还能扛住，负现金流，但还不至于破产。
但是对于commercial，之前炒太高，2-3%，的回报率都有人抢，这意味着每年至少亏损2-3%。剩下的每年亏2%。这还不算投入的本金损失的机会成本。
通常卖家和中介给你算的净yield，实际上也不是真的净回报率，有些费用也还是没给你算进去的。通常实际回报率，都会比描述的低0.5-1%。
5%的利率，被描述为盈亏的最后底线（可能早都亏了，但是利率破5%之后，几乎不可能盈利）
6%被称为生死线，因为破6%之后要有一批投资者要破产。
P&I这种还款方式，几乎是没法投资的。现金流直接锁死了。
如果你是投资者（仅讨论投资），这种情况你要怎么办？你是什么策略？
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房价下跌当然对投资者是利好，但是利率如果超过了我的盈亏线。
我买了不论是现金流还是账面，都是亏损的。即便价格低了，也难下手。。。。
这样我就会要求，价格更低，我就会要求回报率达到7%（因为中介描述的6%回报率，通常都很虚，实际上净回报率只能有5％）
如果commercial没有好的租金现金流，资本升值难讲，目前陷入两难境地。
之前，利率2%，回报率6-7%，每年净赚4%的利差。现在我搞好了，能赚1%，这还不算我投入的本金。
如果我的本金直接银行定存，可以现在就有3.9%回报率。更别说下个月定存轻松破4%回报率。
我不需要负扣税，因为我做生意不是为了亏损。即便退税了，我也还是亏损的。
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有道理，感谢分享
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感觉这些年好了一些，前几年感觉好些人进场投资房产就是为了负扣税
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commercial本质上就是赚利差，资本升值，升了更好，不升也不指望。本身就是依靠高现金流。
现在看到降价了，确实不错，但是现在存货质量真不怎么样。好的前一段时间都被抢空了。
中介说回报率5-6%，那么实际上就是4-5%。。贷款利率5%，这还是下月市面上最低的利率，年底6%。。。。。。
越来越犹豫了。
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Market is falling
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最佳的买入时间，就是别人都不关注，不讨论的时候。
现在commercial受关注越来越高，回报率也下来了。
这个时候，我在想，是不是要躲避别人的锋芒，当别人不关注，不讨论的时候重新开始。
昆州远郊的house，现在不夸张，租金回报率比commercial高。
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如果是house，主要还是看以后的资产增值吧。
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同感。
如果5% 每年掏1w,
如果6% 每年掏2w,
那就要房价足够低，把这几年的几万，十万给撸出来。
没有足够低，错过就错过了，错过也不可惜。
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美联储下个月几号加息？
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投资可以但感觉人口亮不行，疫情前商场根本不可能找到停车位的现在都一大片停车位，毫无压力。以前破房子也有人租，跟停车位一样啊，都抢，都靠运气，现在人家可以随便挑，还剩一大堆没人问津的。
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早有人利息 已经 突破6%了， 估计下个月就要 突破7%了
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现在卖房广告里的回报率6%，现在绝对不够，需要7%+。
这样实际的回报率，才能勉强达到6%
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崩盘是必然的
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未来加息是极大概率事件了。投资人特别是房地产投资的一定要努力保证现金流啊。
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利率涨涨跌跌很正常，不准备后足够现金流的就不该做投资，永远杠杆不要拉的太满
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这个不一定，market by market
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应该是30-40%的market更火或者稳定，60%的业绩下滑
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是的，就算房产下行趋势有些区买了也不用担心，必须要有稀缺性，低密度
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我自住本息同还现在4.49%，下个月再加50点就5%了
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正常
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今年肯定6了。美国早就6了。澳洲慢点就是给大伙多点时间应对，然后他就没啥责任了。
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刚给房客涨了$50一周，难道又要再涨？
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反正一年只能涨一次，我的中介跟我说的，我也是一套给租客涨了$50/week,另一套涨了$70/week。
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美元加息期间 澳洲只能跟着买单， 还能干啥 ，
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悉尼大部分物业2017年顶部或者2020年中以后3%以上利息都是亏的，韭菜们早亏麻了，房东住桥洞时代早来临了
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下周开始的Job and就业峰会，我看了好多文章。本地就业培训，就业参与率，涨工资，更广泛的劳工合约，是讨论的重点。
增加的新移民需要高附加值，最低薪水门槛要提高到9.1w
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这时候的商业 只适合全款 无现金压力的
其实 都不如直接存银行吃利息了
之前是因为低息贷款 都首付 加杠杆
商业贷款的利率 这次加息之后 直接6%了
商业的价格会越来越低
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这两天的数字，澳洲居民的存款人均达到四万多，历史上从未有这么高，澳洲人手里的现金流是很充沛的，结合这大半年强劲到接近疯狂的消费，感觉大家家底很厚。当然肯定有强努着上的，但是感觉总体风险不大。
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经济学家反复强调这个，加息远未结束
直到榨干为止吧……
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这种情况再加几次0.5就跟挠痒痒一样
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这才刚开始呢 再来几次大的 之后再来小的，问题是持续时间一拖久 高杠杆的 挺惨的，自住怎么都能守住，1-2套也问题不大3-4套开始挺累的吧
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不要说的太难听，砖家说的是澳洲人民有很强的承受能力和充足的准备。
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哎，房租还得涨，房客们对不起了，怪就怪操蛋的RBA,操蛋的时代
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涨啊，RBA每个月加0.5%，你每个月加租$50每周，假设你贷款50万的话这帐基本平了，多香
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什么时候降息？
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500万贷款的，利息涨3，一年不过多付15万而已。普通人贷不到这么多，能带出来的也都会有办法。每次经济危机房贷出问题的多数还是自住住房，经济能力差，风险意识也不强，经不起风吹草动。
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靠银行借钱的话，别碰房地产。最后是给银行打工。
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风险较高的一类房主是杠杆用满，今年底或明年需要转贷的。
比如之前借了80%，interest only两年或三年快到期了，要不选择进入P&I，这样现金流吃紧；要不然选择转贷继续只还利息。
但是因为living cost和interest rate都涨了，银行对你的还款能力评估后会降低借款额，以前借了80万，现在只批70W，如果手头拿不出这10W，现金流又不好，那么卖房就成了最优选择，房产成交维持活跃还好，如果又到了平均挂牌三个月都卖不出去的时候，那就惨了。
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我最近关注的悉尼部分地区仓库的价格并没有跌，收益率已经越来越低，但是买盘还是很踊跃，市场的资金太多了。
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贷款利息过了7%再持续一年以上，150万自住贷款和200万投资房贷款都会崩
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房东说要涨房租就行
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把自住房fix了吧，现在市面上4.79%-4.99%产品固定2-5年的还是很多。
固定之后自住房改投资房，每年付的利息变成可折扣税直接省30%
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然后自己出去租房子？
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看加息到什么时候了。确实5%可能是投资和储蓄的门槛，但是有钱人掌握大量资金的还是喜欢投资
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可以不用，最簡單就是租給父母然後自己住在裏面
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现在可能刚预热吧，根据过往的经验，这样的通胀，加息到11%-15%才可能压得住。而美联储也一直强调，把通胀减低到合理位置，是其的首要目标。
只是现在谁都不敢喊出来要加到10%以上，所做的就是一边加息，一边安抚金融市场而已。
至于结果如何，大家2年后就知道我说的对不对咯。至于利息，到不到15% 不知道，但是绝对不是所说的5%就够了的。
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如果利率6%就能压制住通胀？ 历史上好像还从未有过。
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加到15%？你这是要把房东都吓死吗？
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Nab 5年固定利率已经到6.69 pa.如果现在浮动是3点几，是不是意味着5年后浮动可能会到7以上？
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利率都涨一倍不止了, 贷款额度至少下降30%
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关键是按照8,90年代的通胀算法, 现在的实际通胀率应该是乘以2
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嗯，是的
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希望明年下半年止住加息
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我看这个总理，不靠谱，搞一团糟不意外。
未来啥可能都有。
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把父母申请到澳洲，就要好多年
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租给父母或其他人，租金要交税吧
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你自己的房子拿出來算一下就知道了
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總有親戚朋友啊
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