澳洲负扣税只有折旧是没有真亏损，其他都是真赔钱

在澳大利亚个人理财



没有人做生意是为了赔钱，也没有人投资是为了多赔点。如果可以，宁可多赚点。

负扣税里，只有折旧是没有真亏损，而其它的都是真赔钱。如果你想找赔钱的路子，那方法有很多，也可以负扣税。
不必大费周章，举债赔钱。

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能把钱从税里扣出来都是赚的

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那需要赔的更多，才能退回来更多。

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太正常了，不都是靠Capital Gain 赚钱的吗?

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capital gain，现在就别指望了，未来几年也没戏。
一年赔10w，退税回来补偿2万，实际上净亏损8万。
10年净赔80万，资本增值不知道有没有80万。
按照今年的年景，资本增值方面也是负数，-30万。

资本增值也得上税哦，但是capital loss 是不能抵扣工资税的。

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亏10万只退了2万，说明收入和税率都未能充分发挥负扣税的好处。另外10年净亏80万的投资项目的确差了点。

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怎么说？一年赔10万，至少退税45%啊，怎么可能只有20%？ 但你的观点是对的，真正赚钱的是折扣退税，其他是真亏损。可以这样理解：

折扣退税，赚取的是金钱的时间价值（因为卖房子的时候要算回来）
其他费用扣税，等于税局按税率分担了你的损失

总而言之，以上这些都必须通过资产增值賺回来才划算。

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一年赔10万的人，也许是收入5万的小生意者。难道收入都达到28万，可以享受45%的全额退税？

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这个解释清晰明了了很多。

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每年负收入还不卖房，是喝西北风吗？

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你天天这里唱空也没意思，我想说每个人的买卖逻辑不一样，但只要买的是优质房产，长期持有个10年以上的是肯定能跑赢通胀的

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如果平时收入属于低税率范围，那就不应该考虑折扣率高的物业啊。谁会做跟投资回报率对着干的事情呢？另外年收入五万的人应该没办法借钱买个每年亏十万的投资房吧

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卖的时候还要吐出来的。。

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ato早把漏洞堵住了

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其实澳洲房市所谓的负扣税，真是很扯淡的套路，为了省1万税钱，得先亏出去至少3万，花大笔钱做首付，再背负一屁股债，就为了年年亏钱么？

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对，要买房的自然要买

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请教“折扣退税，赚取的是金钱的时间价值（因为卖房子的时候要算回来”
比如一套新公寓，每年折旧3万（假设啊，实际肯定是折旧逐年减少），卖房的时候怎么算回来？

学习一下，谢谢

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很多人觉得投资房就不应该正现金流，要负的不要不要的，才划算。我就不明白了，正现金流怎么就不香了呢？其实就算是正现金流，也是收益抵扣了所有费用以后产生的，如果一个投资能带来纯利润，不好吗？

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折旧的部分，当年递减了收入。
但是卖房的时候，抵减的这一部分，是要作为资本增值部分来上税的。
这部分税是要补回来的。只是税率低一点。

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有人投资房，最好每年负100万，负扣税嗷嗷高。
中介就在那儿，瞎忽悠。

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说的没错啊，是这个理呀。

只是账面的部分而已。

还有人s钱多的，要追求真赔钱的吗

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不是吧，谁不想要正现金流又资本增值好的优质物业

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哈哈哈 是啊

税务局只把loss，给你担三成四成

剩下的loss 还是自己掏。

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负扣税对于那些有很多资金，但是不想全放在的贷款上，想拿去投资其他行业的人来说还是很好用的。当然了如何房租就能够带来正现金流，估计也没人傻到故意少收房租造成负扣税吧

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没有人为了负扣税买房吧

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没明白你的意思。正负现金流跟资本是否能升值，是2件事情。资本升值当然好，但是有很多房，可以几年没怎么升值，但是出租的租金很好，带来的是正收益。很多偏远地区的房产就是这样的。

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有 大把

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我的意思就是投资不做选择题，要买就买租金高的大house, 正现金流和资产增值同时拥有，不过这种优质物业少，很多人只能取其一

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也就中介能脸不红心不跳的把付扣税说的很香很香的样子

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那按你说的交税不是赔钱？
一年赔10万不知道你怎么算的。

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税缴的越多，说明赚的越多。税退的越多，说明投入的成本越多。简单的道理，却有很多人聪明反被聪明误。还有人为了多退税，做假证明，冒着信用污点的风险，就为了退点税，真不理解。。。

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折旧最后卖房也得加回去的

只不过今天拿到手的一块钱和几十年后的一块钱是不一样的

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简单说，比如你持有物业期间总共有十万折旧费算进了每年退税里面，当你卖出这个物业的时候就要把十万剔除出来。比如买价30万，卖价90万，资产增部分是（90-30）=60万，然后从这个基础里把已经退过税的折扣剔除，就是（60+10）=70万作为资产增值部分纳入卖房当年所得收入纳税。

一眼看去，好像这每年折扣退税完全没有意义。但是，请注意时间的价值：假如这10万在你买入物业的前8年就拿去做税务扣税，而你持有30年后才决定卖掉。请想想：10万块钱在30年后是否跟第8年的时候一样？我说的是货币的购买力

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投资房要的就是负扣税，同时满足现金流是正的。随着时间推移折扣已经抵扣完，投资房变成真正现金正流（零负扣税），这时候增值如果已经达到翻倍，就不会纠结了。这是我买投资房的预设投资目标，达不到这个指标的不买。

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hmmm

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谢谢分享。

假设买了个旧house投资房，疫情期间没事做，自己做了些renovation，材料花费1万，人工价值1万，但是没INVOICE（自己干的嘛），然后请折旧评估师重新做了折旧报告，在做这就报告时，折旧师并不完全按照材料花费来评估的（会大于材料话费），那样每年折旧其实会因为装修而增加，年度报税肯定是退更多税了。

然后到了卖的时候，只考虑材料那１万是成本？　这样算来投资房自己干活省的钱就不多了

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如果负扣税这么糟糕，当年工党竞选时提出要废除时候，为啥被干下去

还好这次没提，不然一样的结果

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不清楚这种操作。我的理解，税法对装修项目如何扣税有非常严格的规定。很多你觉得可以扣税的项目未必可以扣税。要很小心规划才行。

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实话啊，最近我算来算去，发现利息等虽然扣税了，但是都是实打实的给出去了，退回来的只是一个百分比而已。最后算账，还是要以最终拿到的钱为准啊！

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折旧卖房的时候也得加回去

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哈哈，太多有年头的老House，需要要往里面贴钱。租金不高，维修不少，外加利息。算下来不贴钱才怪呢。

等到卖的时候政府还要收一大笔CGT。

投资得利，挣的钱多了，退休的时候无法享受政府的Pension.

忙活一辈子投资房总算还清了，一个周租金除去费用到手300-400块钱，和没有投资房，享受政府一周400-500元的生活一样，甚至还不如人家

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想要拿政府的Pension，手里不能有投资房

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靠pension 一点生活质量都不会有的

我觉得论坛大部分人 都拿不到pension，或者拿不了多少，收入和资产早就超了

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退休了就没有收入了。

投资房卖了除去贷款，各种税费。到手的钱不超过政府规定，还是可以领Pension的

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又不能全靠一个收入，被动收入如果不够的话 是挺悲催的


别的不说我刚看了一下 service au

夫妻俩pension 每两周 $1488.80

资产测试除去1套自住房
full pension >>> $419,000 >>> part pension >>> $915,500 >>> no pension

收入测试
full pension >>> 每两周 $336 (两人加起来) >>> 每多赚$1 pension 减少$0.5 直到 no pension


就是说 夫妻俩财产低于 $419,000 （包括super 哦） 并且家庭年收入低于$17,472 （每两周$336 × 26）才能拿 full pension


所以我一直觉得 pension 就是低保，拿了就别说什么生活质量了

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买房自然要买，但是澳洲投资房地产真的要再三考虑，有很多需要想的地方，建议多询问，多瞭解，在投资会比较好

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感谢分享。。

之前好像有人说过，在拿养老金之前进行财产转移

比如，建立一个trust ,把财产卖给Trust，还有给子女的

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手里有三百多万澳元现金，不知道该怎么投资。会计一直让我去贷款买房出租。

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也得比较一下风险与收获

因为投资还是可以产生收益的，各种骚操作下来，为了养老金，把财产转移了要么换成cash藏起来，我觉得是丢了西瓜捡了芝麻。

而且你转移出去了，名义上可就不是你的了哦。


华人移民普遍文化水品较高，收入也不错，投资方式也多，一般也用不到去算计养老金

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夫妻俩pension 每两周 $1488.80


就是说 夫妻俩财产低于 $419,000 （包括super 哦） 并且家庭年收入低于$17,472 （每两周$336 × 26）才能拿 full pension 每两周 $1488.80,

17472 + 1488.8x26 = 56180 每年， 相当于每周1080刀，挺好，相当于一个年薪7万的工作。

如果每年 养老金的收益是5%，每年400000 x 5% = 20000 ， 挺好。


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恩 如果要是一定要计算的清楚的话，没有这么简单
财产还包括你家里的家具，你的珠宝首饰，汽车，licence 等等所有 有价值的东西
super的deemed收入 也要算在收入里，这还是你不取出来的情况下
另外gift 出去的asset和income 还有低于市场价卖的，都会被ATO算会你的asset 和 income

总之呢 在合法的前提下，如果能尽可能完美的 拿full pension 花费的精力，足够得到更多的收入了

你的例子里太“完美”了：老两口 自住房 家徒四壁 年收入正好$17,472，super 40万，精打细算，保持正好的full pension
倒不如这样：老两口 自住房，有房车，有游艇，投资房+投资等年收入 5万  super 年收入5万
每年开开房车旅游，开开游艇钓鱼，不要去想pension，岂不是更好，对应现在动则几百万的房价，我觉得不算离谱。

退休之后 基本上只有两种情况 经济条件越来越好 或者越来越差

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5万的投资回报，如果想用房产的租金来算，现在估值要150-200万的房价，如果是从2008年买的，最少用80-100万贷款来买，每年还5万本金，也要15-20年还清。如果还要还自住房贷款，没有20-30年很难还清。 人的工资是可以算出来的，具体就不算了。

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这个不需要计算啊，其实我的意思是 华人这么努力，多奋斗一下，根本不需要考虑pension

5万的投资回报，房租收入，基金，股票，生意分红都算啊

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" 随着时间推移折扣已经抵扣完，投资房变成真正现金正流（零负扣税），这时候增值如果已经达到翻倍，就不会纠结了。"

这是啥意思？部纠结？指的是是如果增值翻倍且折扣抵扣完，就可以卖房了吗？？没懂，望解释。

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房子不要卖，需要用钱直接refinance，等花差不多，房价涨了，继续refinance。。。

有人说那迟早要还，等到你升天，把房子继承给娃，让他们按照市场价卖掉就行。。省了一大笔税

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好是好，要租金能覆盖利息和本金一起还的贷款, ，30%贷款可能可以。

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挑房这就看眼力了

Location location location

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只看悉尼house，一般只有2-3% 租金回报。5%很少， 7%回报肯定是在2008年买的

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以我个人不专业的理解

负扣税只有20%说明没有最大利益化，大部分人应该达到34.5% （32.5%+2% Medical Level）那一档负扣税。

另外所有capital gain或者loss都是按照交割的那一天算，没有实际交易，所有计算都是账面上的，跟买股票一个样。

最后最重要的，房产投资都是用了杠杆，按历史记录，长期回报算是稳定且风险较低。

投资方法各有所长，适合自己的就好
这可能是我个人观点：原价50万，现在市场价100万，以后可能更值钱。这情况下，即使卖的时候要把之前折旧扣税的十万加回去算资产增值税，我是不太介意的。即使房子多卖几万少卖几万，我也不在意。但有些人可能少一分钱都觉得很不开心，看个人风格吧

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覆盖了 基本就没有负扣税可以claim了

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最有营养的回复， 查了一下房子的价值按死的时候算， 孩子要卖增值税只用交父母死了之后的部分， 这一笔增值税省老了啊

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没办法，唤不醒沉睡的人。。无知最可怕

一堆人还说存银行。。虽然他们活在21世纪，但是脑子还停留在石器时代

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负扣稅主要是利好高收入族群

最理想的投資房當然還是可以positive cashflow + capital growth兩頭賺

但在市場上沒那麼多兩頭賺的選擇時 negative gearing會特別利好高收入族群 其原由主要在於房產持有一年後只有50%的capital gain需要納稅

對繳45%高稅率族群來說 每掏出$100養房 政府會幫出$45 實際花費只有$55

而要賺回這$55 房子價值只需要上漲$71就可以打平 且每$1資本增值只需要給政府$0.225而非$0.45

當然資本增值本身有風險 不是說每花$100養房 房子就保證至少增值$71 但大致而言 只要買的房產沒有過度炒作（比如某些樓花或是偏遠重劃區）或是劣質資產（比如說危樓、洪水區）然後租金合理 沒有長期空租 租客不刻意破壞房產，房產增值跑贏CPI往往就足以cover養房花費 以八年十年週期來看多數房產是可以跑贏CPI的

但是附扣稅又特別利好高收入族群

用同樣例子 對繳37%稅率的族群來說 花$100養房 政府只幫出$37 實際支出為$63

而要賺回這$63 房子價值就需要上漲$78甚至$82才能打平 主要因為稅率37%的族群往往在賣房的財年因為capital gain而需要繳交45%的稅率

這就導致比如說兩間一樣的公寓 一樣的買入價 一樣的養房花費 對高收入族群來說就比較合算 脫手的門檻也比較低

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请问这个资产增值的计算，计算50%的captial gain的优惠是在，加回折旧的值之前还是之后？比如是60万*0.5+10万还是（60万+10万）*0.5？

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有

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加回去之后

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房子可以留给子女

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房子留给子女又是个大题目了。

什么时候留给子女，死后留给子女，如果死后留给子女，按照现代人的寿命，80-90岁入土，子女也60-70岁了。房产就是锦上添花的事情。

退休前转给子女。60岁的时候转，子女30-35岁之间。投资房转给子女，你就没有被动收入了。退休后的20-30年靠什么生活啊？又回到了老话题，靠拿政府pension生活还是有被动收入生活的问题。

如果决定退休靠被动收入生活，房产就不能转给子女了

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lz的意思是委婉的表达
现在还买房投资的都是sb
这操作都是几年前玩剩下的了
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