才5万？面积多大
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这个得看店里的销售情况和人员工资如何， commission似乎不错。如果Net profit 能达到25左右，那么这个价钱应该合理。
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不好意思，刚才没看见。这个店不值那么多，如果75万的话，可以接受，个人观点仅供参考。
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最近也在看邮局，无责任点评一下。lz这是哪个城市的邮局？
首先，retail部分。
profit 57595 75734 99828 95562
sale 346585 376033 392446 400501
margin 0.166 0.201 0.254 0.238
这个有些高，一般邮局卖的东西的margin都不高。据说平均在15%左右，做得好的也不过25%。除非这个邮局还买其他的非邮局产品，否则这个利润率有些高了。
LIPOM statement 部分，如果数据真实的话，这是我见过的最高的commission了。不过这是一个四个terminal的邮局，这个数据应该还算靠谱。要注意一点，这个数据是不是GST exclusive的。
支出部分，房租，保险支出为53K。四个terminal的邮局，而且LIPOM很高，除了owner两人之外，应该还要再用1.5个人工，保守估计工资+super支出60-70K。其他费用，假设是15K。那个这个邮局的净利润在2009年是370.5K-53K-65K-15K=237.5K.
要价是净利的1100K/237.5K=4.63倍。这个邮局很可能是在悉尼。
从sale和commission两方面看，这个邮局的势头都不错。shopping centre的位置决定了它今后的发展仍会很好，但也应注意shopping centre不利的因素，诸如续约，装修还有位置等问题。
疑点，sale部分的margin比较高，应该仔细核对。
请真人指正。
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lz不给加分吗
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7#分析比较仔细。如果自由资金50W，贷款60W。去掉利息，纯利19W。50W资本回报率5W。家庭2人赚14W税前。还不错了，看LZ追求什么了。
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是哪个城市的邮局
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NSW是有stamp duty 的，对吗？
如果是在比较偏僻的地方，好处是没有竞争，不好的地方是人工可能很难省下来。
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中介的话也能信?
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shopping center lease + outgoing just $50000 per year?????
unbelievable!!
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LS谬矣
LZ都说了在NSW的乡下，不是每个shopping centre都像chady，southland，highpoint 那么大，那么牛的。
别说5万了，我知道的，两三万也不是没有，而且在签约期内不随CPI涨的。
关键词，乡下，小shopping centre。
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利息绝对不止4w。。。。。我曾经问过60w的贷款10年还。。。每年本息一共9w多。。银行不会同意只还利息的。。。除非你固定资产很多。。。
[ 本帖最后由 xp0591 于 2010-5-27 23:30 编辑 ]
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看错了。。上面。。8年还60w+利息。。一年负担也很多了。。。不过这家邮局的lipoms真的很高了。。。
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呵呵，这个店我大约知道在什么地方，是不是放出来很长时间了。毕竟4个柜台的不多，
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