这个生意是个连锁的便利店， 在维州一个很偏远的鸟不拉屎的地方。 全镇2000人， 有这个便利店和一个奶吧。 大的超市在25KM以外。 FREE HOLD生意包括三房住所。以下是2013年资产损溢表：
Total Income: $1,794,952
Total Cost of Sales: $1,358,973
GP: $45,980
Other income: $10,820
Less Operation Expenses:
Advertising: $7,167
ASIC Fees: $522
Bank fees: $3,217
Cleaning & Pest Control: $6,051
Depreciation: $4,130
General expenses: $244
Insurance: $15,388
Interest - Bankwest Account: $15,823
Interest CBA Finance (POS): $994
Interest expense: $1
Light, power, Heating: $21,916
Motor vehicle expenses (incl fuel): $5,921
Motor vehicle lease: $2877
Office expenses: $4,806
Postage: $88
Professional fees: $11,269
Rates (Council & water): $2,518
Rent (Ligal): $24,000
Repairs & Maintenance: $13,589
Security cost: $310
Staff Amenities: $444
Subscriptions, Licences, Permits5,510
Super: $18,187
Phone & internet: $5,145
Travel & Meal & Accommodation: $3,448
Wages: $229,168
Workcover: $5664
Total Operation Expenses: $409,660
Net Profit: $37,139
以下是中介发给我的邮件：
The adjusted ( Add Backs) net profit for 2013 is as follows:
Net Profit $37,139 ( as per reports for 2013)
Rental $24,000 ( this is rental we take for the buildings to our own trust account)
Managers wage $72,000 (including oncosts) This is for 1.0 FTE
House rental $10,000 (Manager has free use of 3 bedroom house rent free, including power and phone)
Directors phone $2,000
Directors fuel $1,500
Directors groceries $10,000
Total Adjusted profit $156,639 - at 3 times EBITDA the valuation of the business is worth $469,917
The total package we are selling is
House and Shop Freehold $500,000
Business $420,000
Stock $ 75,000
Total $995,000
分析如下：
1. Rental + House rental是property investment income， 不应该算在business的profit下边， 所以不同意以上中介的算法。而且在资产损溢表里看不到这个house rental这一项。如果这两项不算在profit里边， 是实际上Adjusted profit只有$122,639.
2. 不明白为什么中介对生意的股价是利润的三倍, 有大侠可懂？上大家都说一年半到两年回本， 如果算两年回本， 那我应该估价这个生意值$245,000
3. 房子包括以三房住宅和一200平米店铺， 要价$500,000。 鸟不拉屎的地方房子要这个价， 是不是有点坑爹? 网上搜了一下， 那个地方的比较新， 漂亮的房子也就是20万左右， 这个生意的房子很老了， 比较破。 就算20万， 那这200平米的店铺也不值30万吧。
目前还没有跟中介沟通， 发帖在此就是想先看看大家的看法， 有什么需要注意的事情等等。
先谢谢大家了！
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1.8m 年taking的便利店最后就这么点钱， 觉得好奇怪啊， 开销里面有些东西很莫名啊， 什么Office expenses: $4,806，Repairs & Maintenance: $13,589这是修什么东西啊，这么贵，Phone & internet: $5,145
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还可以，很多支出应该做的假账。比如虫害就6000多。工资这个不知道有没有把老板自己的算见进去。提高支出，少缴税。帐可以，具体你还要自己看下。
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我也感觉应该有很多项可以做假账。 但是不知道这些怎么做假账， 比如虫害6000多， 他得提供相应的invoice吧。 问题是如果做假账他从哪儿弄invoice？
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怎么都不踊跃啊。。。。。盼前辈们无私分享啊。
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这种报表，一般是SECTION 52，是会计做的，一般不会假，因为会计要担责任的。
人家做了防虫，你可以不做，原店主愿意做，也是没有问题的。
房租的问题。我个人觉得当然算进生意的收入里的，只要这个生意连带的无论是生意收入还是房租收入都应该算在里面。只是你要知道这个是有风险的。
中介开价多少？
Subscriptions, Licences, Permits 5,510这个。是什么牌照钱？要这么贵？有酒牌？
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不懂，帮顶！
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非常感谢nesta2008!
至于防虫啊等等一些开销， 其实我的最简单的意思像这种生意怎样能达到一些合理避税。
房租的问题我的看法不一样。 这个生意实际上是两部分。 一部分是free hold shop + house, 这部分目前房东估价50万。 另外一部分是生意。 租金是房子的收益， 当然不能算到生意的利润里边， 然后用这个利润值来估算生意的价值。
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有酒牌， 但是貌似还没有开始卖酒。 所以这也是我想买这个生意的原因。
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很多项目，会计报税的时候不看发票的。是你直接报给他。然后给你签一个免责协议，说明你报给他的都是真实的。上面很多东西应该都是店主自己报的。所以真实收入多少钱，你要和店主仔细谈。其实这样的店才真实，不偷税的店谁敢买?
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谢谢yanqishui32.
如果瞎报最后ATO要查， 那不是死翘翘？不带发票的CLAIM， 不是合理的避税啊。
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哦。如果是生意和物业分开卖的话，那当然另算啦。
其实也很简单，你把中介给你生意+物业的报价加一起，然后加上租金和生意收益算个总回报率。
对于你那种人口密集不高的区来说，商用物业不会有太多不动产的增值的。
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这么做的人太多了，90％最少。
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一年4000办公费用很正常啊。
修理主要是房子和冷库吧，这个最费钱，再就是店铺格局小改动，刷油漆等，一万多也正常。
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我也觉得租金收入不应该放在生意里边.
除此之外其他的也算是合理，30万的商铺收租3万4，差不多了吧
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180万的营业，又是连物业的，大超市离得又远，又是在乡下，这样的店有多少利润自己算吧。那个鸟报表你不用太当真，如果现在就钻牛角尖的话，这么大的生意你也玩不转，累死你不说，还不得要领。抓住核心的问题，不要在报表上扯淡。那么扯下去的话，三辈子也买不了生意。
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提醒你注意的是，两千人并不算少了，一定要搞清楚有没有超市要开进来，否则你就惨了。千万要调查，两千人还没有超市是不太常见的。如果确实只有你一家，这家店至少一年净利三十五万加。
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除了我目前在看的这家超市， 还有家奶吧， 在这家超市的马路对面。
GOOGLE上说这个镇06年人口900， 但是没有后边的数据。 中介说有2000人， 但是很遗憾镇官网上也没有说镇里现在多少人。
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有心做的话建议你去现场看看，和当地居民小生意业主聊天，乡下人一般都热情，会让你有直观感受的，呆个两三天就能找到感觉了
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小地方一般就几个买东西的地方，建议实地考察。 看好这个生意。
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不太好啊，太偏了
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