澳洲「来点儿干货」澳大利亚地产开发系列第六期：

在澳大利亚生意种种



手机已验证：043*****96
本帖发布于：Australia 之前应读者要求我们插播了几期自住房怎么建，下面我们接着浅谈一下地产开发系列之施工图。 施工图是在规划批文图纸的基础上，设计团队进一步设计建造/开发细节的过程。施工图不单单指的是设计师的建筑设计施工图，也包括工程师的施工图，水电煤网工程师施工图等等。施工图将会用于建筑招标和申请建筑批文。这个步骤可谓是重中之重，设计团队在做施工图的时候一不小心标错了尺寸，漏掉了标注，都会给施工造成可大可小的困扰，甚至带来额外的建筑费用。 做施工图的周期，通常需要2~4个月，具体所需周期取决于项目的规模和复杂程度。我们咨询了一下行业专家，总结了做施工图的常见顾问有哪些： 1建筑设计师 （建筑施工图）大部分的情况下，施工图的建筑设计师会沿用城市规划批文的设计师，因为设计师会比较熟悉自己的设计细节，以及设计风格和图纸的延续性。 当然也有城市规划批文和施工图不是一个设计师的情况，例如购买带批文的土地，开发商对之前的规划批文设计师不是非常熟悉，想用自己比较熟悉的设计师做下面的施工图。 再比如，做完规划批文的设计师给后期施工图报价较高，开发商想要节省项目支出，就会换设计师做施工图。 施工图不是必须要沿用城市规划批文的设计师，换新的设计师只需要前一个设计师把图纸工作文档(CAD或者REVIT) 发给施工图的设计师即可。建筑师的施工图是基于规划批文所规定好的室内空间，设计每个空间的实际使用情况。我们找了几个项目的建筑施工图，总结了一下图纸大致构成： 建筑平面图剖面图立面图天花板反射图屋顶平面图工地平面图总体布置图详细工程图室内外用料细节表 值得注意的是，产品用料会直接影响到项目建筑花费，开发商不仅仅需要根据自己项目的实际情况，也需要针对项目的潜在买家人群以及其他类似开发项目用料，综合对比然后定夺。 例如，如果项目产品成品售价为100万澳币左右，附近其他类似项目的电器都使用高端电器，这时候开发商可能就不会选择低端的电器品牌。小助理这里还需要提及一点，如果项目在做施工图之前就开始了预售，做施工图的时候要格外注意，施工图上的细节需要跟预售合同上的房屋规格一致。 例如，预售合同的房屋规格表上，室内门是2.4米，施工图也需要设计成2.4米。在预售过程中也可能会涉及到买家改动，如果有买家改动的话，尽量把每一处买家改动都100%的呈现在施工图上，以避免后面跟买家或者建筑商之间产生不必要的纠葛。 值得注意的是，有的时候设计师在设计前期规划批文时，不太会去考虑施工方面的问题，或者怎么走水电煤网线路。 所以有可能在施工图做完的时候，发现规划批文的户型图需要重新调整来迎合新的设计，这时就需要考虑两点： 1. 这套房子是否出售过：如果还没有，就需要对相应的宣传资料做出改动，如果出售过，就需要通知买家新的改动。 2. 是否需要修改规划批文、回Council重新盖章：如果需要，就必须跟Council递交Secondary Consent申请。 结构工程师 （结构工程图）结构工程师以及下面我们会说到的其他顾问，通常是以招标的形式任命的。 也可以通过其他开发商推荐、设计师推荐、项目管理公司推荐、建筑商推荐等等。 除了需要把控结构工程师所需的花费以及对比价格之外，还需要调查施工图顾问团队各自的经验履历。 例如做过的项目、擅长的方向（公寓或者联排别墅）；还有顾问们在其他的开发项目中有没有合作过，如果有过合作，合作时的经历怎么样。 结构工程师和其他顾问的“入场”顺序大致可以分为两种： 规模相对较小一点的项目，可以让建筑设计师先把所有的建筑施工图做完之后再转交给其他顾问； 相对大一点的项目可以在建筑设计师出完施工图初稿的时候，就让其他的顾问入场，这样在做的过程中，大家可以互相提出自己的专业意见和看法。 结构工程师将以建筑师的图纸为地图进行设计，以确定如何使用木材，混凝土或钢的组合来构建结构。在结构工程师开始之前，还需要土壤测试报告来根据土质设计地基。 测试内容，最好由结构工程师来确定。例如建议打多少个洞，打在哪里，打多深，并基于同样的测试内容，让土壤测试公司报价。这样不仅工作内容清晰明朗，价格、出报告周期也很好对比选择。土木工程师 （土木工程图）土木工程图就是设计雨水排放系统，设计如何收集屋顶和地面的雨水以及如何将雨水排放到市政排水系统中。 通常情况下，土木工程师需要从Council购买一份Legal Point of Discharge（合法排水点）文件来确认排水点。 值得注意的是，因为土木工程图涉及到市政排水系统排水，在拿到建筑批文之前，Council的工程部门需要审批盖章土木工程图，Council大概会需要3~4个周的时间来审批盖章。水电机械工程师 （水电煤网工程图）他们将根据各自的专业来准备图纸和指标： 电力工程师：与电、气和电信供应商联系，设计和探讨线路管道布局和供应水利工程师：需要设计提供热水、冷水和煤气以及下水道机械工程师：将提供空调导管和排气口设计方案 消防工程师 （消防报告、消防设计方案等）需要注意的是，并非所有项目都需要消防工程师的参与，但是大多数公寓的项目都需要消防工程。在这里消防工程师尤为重要，因为他可以帮助出示解决方案来解决设计中的不规范之处从而规避风险。建筑测量师 （审查施工图，审批建筑批文）建筑测量师在施工图这部分会检查并验证设计是否符合建筑规范，并最终在图纸上盖章并颁发建筑许可证。 因此，建议在设计过程中尽早安排一名建筑测量师向所有顾问提供建议，这可以极大地改善设计开发阶段的某些方面。 因此业内专家建议每个顾问的施工图至少让建筑测量师进行一次审查，以确保在招标文件定稿之前避免出现一些重大不符合规范的情况。 在这里需要知道的是，根据维州VBA对于建筑测量师的最新政策，明年开始，前期审查施工图的建筑测量师和审批建筑批文的建筑测量师不可以为同一人或隶属同一公司。 什么时候开始做建筑施工图？业内专家表示某些需要预售的项目，他们通常的做法是在准备预售宣传材料之前，先把施工图做到30%~40%左右，确认现有的规划图纸是否可行，再开始准备预售的宣传材料。 这是因为，很多时候在做前期规划图纸的时候，不太会考虑后期建造方面的问题，所以施工图出来之后，可能会发现例如墙体厚度需要增加、结构不合理、房间内部布局需要调整等情况。 施工图做到30%~40%的时候，就可以确定前期规划图纸是否需要修改，在做预售的时候，设计本身不会产生矛盾。 业内专家还表示，通常情况下预售到50%~70%时，施工图差不多会做完，这时开发商就可以开始准备招标。 未经许可，请勿转载。【免责声明】作者对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证，且不构成任何投资建议，请读者仅作参考，并自行承担全部风险与责任。 下期预告：建筑批文

0.png (68.78 KB, 下载次数: 2)

下载附件 保存到相册

2020-11-12 20:43 上传

联系我时，请注明来自华人网！未经书面许可，严禁转载！
澳洲中文论坛热点