澳洲「来点儿干货」澳大利亚地产开发系列第九期：

在澳大利亚生意种种



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本帖发布于：Australia 本次章节中，我们会给大家浅谈一下主要的建筑合同式样和类型。在文章开始之前，行业专家想让小编对大家警示三连：任何有疑问的合同不要签!不要签!不要签! 任何不明白的地方一定咨询专业律师！ 一、合同模板澳大利亚的建筑业中绝大多数采用的建筑合同是基于不同建筑行业机构撰写和颁发的模板合同。 这些建筑合同模板被广泛用于政府部门和私人企业，因发行机构的不同合同条款也有所不同，对于开发商的风险也就不同。 常见的建筑合同标准模板有： 澳大利亚标准建筑合同(Australian Standards Contracts)：由澳大利亚标准协会颁发，常用在设计和建造合同（Design& Construct, 或者 D& C）, 或者不涉及设计，只有建筑的合同（ConstructionOnly Contract）澳大利亚建筑业合同(ABIC)：由澳大利亚建筑协会及澳大利亚建筑师协会联合编辑和制定澳大利亚建筑协会合同(MBA): 由澳大利亚建筑协会单独编辑和定制住宅协会合同(Housing Industry Association)：由住宅协会颁发，通用于小型住宅项目行业专家表示，针对开发商的风险考量，澳大利亚标准合同可能会更趋于公平，而住宅协会合同则更偏向建筑师，另外几种合同模板则趋于两者之间。如果对合同条款不是很明白的，可以咨询专业律师。 二、合同类型 在澳洲建筑合同有很多种不同的类型，我们在此咨询了行业专家，总结了比较常见的建筑合同类型，给大家分享：花费累计合同（CostPlus Contracts）:这类合同可以理解为“随盖随付”合同，这类合同没有固定价格，需要在施工过程中才知道。这类合同在业主在自住房的项目中比较常见。 但是需要注意的是，因为没有一个固定价格，在建造过程中成本累计很难控制，容易超出预算或心理预期，需要开发商在建筑过程中多加监督。这类合同对于建筑商来说，风险相对较小。全包或者固定价格合同（LumpSum / Fixed Price Contracts）:这种类型的合同是针对完成整个建造过程的固定价格合同。在工程明细明确和工期明确的情况下，这类合同通常是开发商们的首选。 这种合同最常用于将建造过程中的某些风险转嫁给建筑商。合同里可以约定建造过程中风险所造成的费用的承担比例。这些额外的费用也将会涵盖在在合同明细中。例如，施工过程中发现土质松散，原有的地基设计无法支撑建筑，地基设计需要修改增加水泥桩等的数量，额外的费用为4万。如果在合同中有约定，建筑商承担40%的费用，开发商承担50%的费用，那开发商则只需要出2万4千，剩下40%费用将由建筑商承担。 专家表示，在中小型的开发项目中，最常用的合同类型是基于澳大利亚标准合同的固定价格合同（ AustralianStandards Lump Sum / fixed price contract）。通常情况下。这类型的合同为开发商提供了最可靠支持以及使得风险最小化。三、合同基本内容 合同双方明细：这里需要注意的是，在签合同之前，确保建筑商所提供的公司实体是符合他们现阶段的经营范围的，而不是一个刚成立不久，只为了做这个项目的“空壳”公司。 行业专家表示，行业里一些建筑商会专门成立新的公司来跟开发商签署建筑合同，并且在建造完成之后就注销该公司，取消所有的保险来逃避处理后期的返修/保修工作。开工日期：施工开始的时间。仔细检查合同中对开工日期的规定。例如有的建筑合同中，前期挖土或者做准备是不算在工期里的；还有的合同上的开工日期是按照拿到建筑批文的多少天后开始算。开工日期加上工程周期，就可以推算出合同里规定的完工日期。实际完工日期：指的是项目实际完工的时间。需要注意的是，这里的实际完工日期指的是建筑商完成建筑合同里要求的工作内容，而不是建筑商建成且返工维修后，开发商/买家对建筑没有问题的日期。返工保修周期：这是建筑商对于项目建好之后需要返工维修工作的期限要求。根据项目规模，返工保修周期也从3到12个月不等。价格：建筑合同价格，这里需要注意的是，在签字之前，在谈建筑合同时候的改动，附加条款以及买家要求的改动所产生的价格差异都最好确认包含在内。付款期限：关于付款期限，按照项目规模和建筑商不同会有所变动。一些合同会允许建筑商按月开票，建筑商按照当月开票金额付款；一些合同则是按照项目阶段付款。 一般来说建筑商更倾向于按月付款，会有助于他们的现金流。还有需要注意的是，如果建筑部分需要贷款，通常银行会在每次放贷之前，让银行指派的建筑造价师去工地上审核工程量是否达到了房贷要求，银行拿到报告之后才会放款。 建筑造价师每去一次工地审核出报告，就会对开发商产生一笔顾问费用。假设工期同为12个月，一个是按照月付款，一个是按照6个阶段付款。 按照月付款的项目则会比按照6个阶段付款的项目，多产生一倍的建筑造价师的审核和报告的费用。工程范围涵盖：这一步是规定建筑商按照合同需要做哪些工作，因此开发商需要确保所有的项目文件及工作要求都被包含在合同明细中。建筑商保证金：建筑保证金通常是建筑商需要提供给银行或者开发商的保证金。如果建筑商不能如期完工或者在建造时破产，这笔保证金将会启动应急。 金额通常为合同价的5%。保证金的形式通常会分两种，一种是以每次开发商或者银行支付建筑款的时候，扣出一部分钱（例如，扣除每笔建筑款的10%），直到扣到凑够整个项目合同价的5%； 另外一种形式是银行担保金的形式，在项目开始之前，建筑商自己掏5%的合同价的现金存到银行，让银行开具证明。然后担保证明给到开发商或者银行管理，直到项目结束或者项目保修期结束归还。 在这里还需要注意的是，建筑商的保证金的形式，需要跟提前跟建筑贷款银行商讨，因为有的银行只接受银行担保金，有的银行是两种都可以接受。违约金：违约金是指建筑商没有如期完工而向开发商支付的违约金。在计算违约金的时候，可以考虑在项目后期（假设银行贷款额度全部放出）开发商每天需要支付的利息是多少。建造中的额外费用：这部分费用指的是建筑合同不涵盖，需要开发商另行支付的费用。例如施工过程中的不可预见费用，因顾问设计缺陷所产生的费用，买家的改动，开发商的改动等。 重要的是需要在合同中表明，哪一些改动所产生的费用由建筑商负责，并且建筑商需要经由开发商批准。工期延误：这一部分指的是工期延长，通常在工期延误这一栏会阐述建筑商在什么情况下可以申请工期延长，比如极端恶劣天气或者大灾难或者有什么妨碍建筑施工的因素。 关于极端恶劣天气，行业专家表示，不是所有的恶劣天气建筑商都可以申请工期延误，需要实际影响到工程才可以。 例如如果建筑商目前已经封顶在做室内装修，现在下大雨并不太会影响建筑商的室内装修的工期。需要注意的是，工期延误申请经由开发商审批通过之后，合同完工日期也会相应的延后。未经许可，请勿转载。 【免责声明】作者对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证，且不构成任何投资建议，请读者仅作参考，并自行承担全部风险与责任。 下期预告：建筑

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2021-1-21 08:55 上传

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