澳洲买生意谈租约遇到的烦心事，求教

在澳大利亚生意种种



之前发过贴，看中一家鱼薯店，当时7年的租约只剩1年多，而且没有option，房东是shopping center，
目前商场同意终止之前的租约（还剩9个月），和我新签一个5年租约，但是房租比现在涨了12.6%，一下子超过了我心里预期，（之前和卖家约定新租约涨幅超过10%，可以终止合同）搞得很尴尬。
目前的房租一年6万不到一点，新租约一年6.7万，商场还要求我在4个月期限内对店铺进行装修升级，鱼薯店去年流水43万左右，现在有点犹豫该不该往下走。
第一次买生意，不是很懂，这样新签租约涨幅12.6%算正常吗？有没有和商场谈房租的可能性？

谢谢

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果然是第一次买生意。

这样明显的大坑，还用考虑吗？完全不能考虑

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现在购物中心里的小生意，说真的，很多老板赚的还不如员工多。

现在员工薪水爆高，政府保障也很强势。买这么个大坑，不如找个工作。

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楼主没说清楚，是什么shopping centre，是普通的village还是Westfield，还是和Westfield同等规模的shopping centre？

如果是大型shopping centre，这个租金涨幅还可以接受。但是装修的要求和预算再谈一谈吧。

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大购物中心里，coles，woolworth，Kmart这样的店，租金单价是很便宜的。他们有时候还会给购物中西提出苛刻的要求。
购物中心只能接受，赚个基本价。

购物中心，就靠从其他小生意身上榨出点油水。
大购物中心里的小生意，通常不太稳定，更加经不起风浪，转手买卖也麻烦。

大购物中心里，小生意不赚钱的比例，远远高于街边店铺和社区小购物中心。

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普通的village，鱼薯店是独立于SC主体建筑的一家店铺，沿街拐角店，面积蛮大的，经营很多年，目前owner是华人，周围3公里范围内只有一家竞争对手，当时买店也是看中这一点，换人都是华人脸应该对营业额影响不大。
装修我其实也有计划，想把店招弄醒目和漂亮一点，毕竟位置还不错，增加曝光度对经营也有好处，但是没有想到商场会对装修有时间要求。

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谢谢，这家店我也盯了蛮久了，所以租约才会从还有一年多到目前剩余9个月，疫情对taking影响不大，都是local居民购买，一直都很稳定，所以才决定下手的。
但是商场租约比较麻烦，没有option，所以新签比转剩余租约要更有利一点，但是没想到涨幅有点超过我预期。

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这个涨幅对shopping center来说已经是很仁慈了，换成是疫情之前新签租约的涨幅可以达到30%-40%。

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这种断尾巴租约续租的时候加租和装修对于shopping centre来说是很正常的事情嘛，要考虑两点，1是每年房租增长多少，5年以后的实际房租是多少钱，不然再续租要吃苦头，2，装修费用是多少，要是一开口10万就退出合同吧，但归根结底要看楼主做生意的水平，5年里taking有多少上涨的空间

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如果对这生意有信心，而且各方面都自己，有办法谈，在悉尼吗？

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每年4%，如果疫情过去，旅游恢复，生意应该还能好一点
装修目前没有硬性规定费用和指定公司装修，但是指明了装修内容，包括更新店招，粉刷内外，更换室内外桌椅等，以及要在6月底前完成


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做了10年的老鱼薯人劝你不要买。


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得先算账

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你如果买生意的合同已经交换了那就go ahead吧，要不然还要损失定金，如果还在谈的阶段那你可以寻找新的生意，市面上一大把生意在卖，不用在一棵树上吊死，当然，如果你自己很有信心而且卖家的价格很低很低的话那你可以试一试，因为你装修好之后带着一份新的租约应该可以卖一个不错的价格，前提是营业额保持稳定。

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谢谢，是因为租约还是因为该生意不行

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跟商场谈减租， 一般都是以什么理由呢？ 摆数据哭穷？
有没有一个基本的标准可以遵循？ 比如说生意利润的一定比例是合理的？

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这个租约不好。

我的经验鱼薯店租金不要超过营业额的10%，因为租金每年涨，4%涨幅5年后就涨了20%多了，对利润和以后的卖价都有影响。

你的周营业额8千块（假设这是真的，一般都会作假），租金要占营业额16%，5年后占营业额20%（假设营业额没跌，而新人营业额大多数都会跌）到时候没人会买这个生意的。

还有只有5年租约，太短了。



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以过来人的经营真心告诉你，赶紧撤！ 断臂求生！


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这种实体店零售业，只做本地local生意是大忌。

只做本地local生意，不是优势，是缺陷。
实体店干不过网店，是因为流量。有流量的实体店，一样不惧网店。

鱼薯店需要在流动人口多的地方开，万万不能只做local生意。那就等死不远了。

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求教： 鱼薯店的毛利率有多少？
43万的营收， 6-7万的房租， 大概多少是合理价位。

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毛利60%- 70%

这个店我觉得6万最多了。

看评论大多数人都叫你不要买，还不知道答案么？

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不好意思问一下， 你这个毛利是怎么计算的？

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营业额减去食物成本，其他房租，水电煤，人工都没算进去。

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lz百分之一百第一次买生意，8k一周的生意还要去踩shopping center的坑？外面街边店不香吗

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听句劝fishchips 商场里面的，别买

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一年赚10w，5年一装修花掉30w，白干，随便找个超市收银的工作都比这强

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绝对是坑。免费给房东打工了

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这种店， 一周营业7天吧。 要3个人上班吧？ 以现在的工资水平， 一周7天一年7万的工资很保守了吧。毛利43*65%=28万，减工资21万， 房租6万， 还剩一万， 各种费用应该不止一万吧？
要是这样算的话。算了， 还是老老实实去打工， 还不用一周做7天。

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鱼薯店在卖店时候的taking你居然还想百尺竿头......

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不正常
开7天，中午不忙的时候一个人可以马马虎虎守守，周四周五周末中午肯定要两个人，晚上平时两个人，周四周五周末得4个人，这算最基本的了。要是夫妻店，现金上看起来是少了一个人工支出，不是夫妻店就得实打实按人头付工钱。

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商场里的鱼薯店实在是太惨了。除非是网红店，否则跟隔壁快餐连锁店比起来简直门可罗雀。

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学习了

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刚卖了鱼薯店，每周9 千的店，分享一下数据给楼主

每个店都有差异，不过基本东西都是差不多的，只供参考。

房租约8%，食物约 38% - 43%（最主要看你用什么质量的鱼，这里水很深，其他货差别不大）

人工约有20% 有一个 FT＋自己六天＋其余5 个  PT)，水电煤＋on going 约8%

还要扣完GST，养老金。

这还只是街头的商店，SC里成本只增不减 。

当然做生意很多时候也要看运气

祝楼主顺利

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人工约有20% 有一个 FT＋自己六天＋其余5 个  PT)，水电煤＋on going 约8%

每周算一万 人工才2000 这是玩什么 创造工作机会嘛

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賺的錢剛剛好裝修用完了!

撤!

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自己不算在人工，只是给楼主参考用人人数

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Don't buy.

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不仅是鱼薯店，拉面店估计也这样吗？

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鱼薯店的利润这么低吗？这样算下来你一周6天只能挣2000出头？房租还是这么低的

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流水43万是老板告诉你的还是会计出的报表？
如果是会计报表里的，那实际营业额应该比这个高不少吧？

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真人前辈建个微信群吧，我们大家有太多问题需要一起讨论交流了，减租， 增加销售，对付小偷，各店pos机收费，各供货商和产品等等。。
现在面临最重要的是怎样合理有据有说服性的和商场商谈减租问题。

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这位兄弟应该没有做过生意

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没差这两点吧 但是谈一谈人家也等你还价呢

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首先先看商场的店面空置率高不高。空置率低的商场基本上减租很难，但是就目前的情况，通常都可以谈到减租或不涨租金。楼主是第一次做生意，所以肯定是谈租金的时候被商场拿捏了。其实就应该大刀砍，开价到5年前租约的价格，装修让商场给补贴。楼主有经验有相熟的装修工头的话，先让工头过来帮忙看下给个装修估价，如果店面不大的话，不换设备，基本上3-5万就够了，这是包括部分地板、柜台，墙面、菜单，店招。让商场给补贴或者免三个月到半年租金。至于4个月的限期啥的别怕，商场也就是随便说的，可以改为1年。楼主还可以把之前还剩余的9个月的租约也纳入到新租约里，就是9个月旧租约+5年新租约。

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更换店招大约3-5千，粉刷2-3千，桌椅浮动就很大，几千到上万都可能，看数量了。商场有没有要求请设计师设计、并且要商场审批通过，如果有，那还要额外一笔开支。不过我觉得以目前的租金、营业额水平，商场不会要求过多，租金方面你可以大刀砍价，要么让商场降低租金，要么让商场给装修补贴或者免3-6月租金。相比之下，签新合约时，商场更愿意提高基础租金，然后给你免租几个月或者给你补贴，这个对你刚开始生意减少压力，但是不利于长期和店的估价。

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会计报表里的数字，实际应该要更高一点，因为报表里才1万多的现金，实际应该多不少

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路边店的刷卡率我不大确定，但是大约是90%左右吧。如果是老年人多的区，刷卡更低一些。店主不告诉你他的实际营业额多少吗？会计报表里的流水只有固定开支是真实的，其他都是没有意义的。

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和商场聊了，商场对装修内容有要求，但是没有设定标准，给了一年的期限完成，因为店铺不在主体建筑里，算一间独立的街边拐角店，但是归商场管理，但是商场不愿意给免租期，认为小型的粉刷和更新没有闭店的必要，这让我心里有点不爽

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砍一砍租金啊，先砍到5w5试一下，砍不来的话，至少也不能涨租金。把原先旧租约的9个月也留着。新租约最多按原租约+4%年增。
不用关门装修那就是小动作，基本上控制在1万以内就可以了。弄一些显眼的改变但是又花钱少的。换个招牌、几个灯、刷个墙，一天搞定。再请人做个卫生，高压喷墙把门口的地冲一冲，玻璃刷干净。贴点显眼的菜单图片

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如果不是新入场的店， 但属于租约重签。房租砍价的理由一般是什么呢？ 生意不好？ 世道艰难？ 若商场不肯减租， 生意又因种种原因无法离开商场， 那是不是只有任人宰割的命运？

另外， 市面上有一些租约谈判专家， 声称收费八千到一万， 但可以把和商场的租金谈下来， 最多可减达五万。 你们听说过吗？ 靠谱吗？ 值得吗？

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任何的谈判都是同样道理啊，一个产品、看你有多想要，对方多想卖。
想砍价就要下功夫，去查周边商店租金、营业额预期。比如前任跟商场签合约时、预期生意多少、现在实际做多少。每年上报给商场的生意额是增长还是减少。当然很可能实际生意下降的，但是刷卡率高了、那报给商场的也高了。
据我所知，包店就有请当地的谈判中介帮忙谈价格。
至于是不是物有所值就不知道了。

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这个商场没用空铺，全部都在经营，我了解了旁边一个汉堡店，去年10月新开，面积只有鱼薯店一半大小，房租5.2W一年，
距离50米远更靠近商场主体的一家中餐馆，面积有鱼薯店3/4大（中餐馆室内堂食面积大，但没用室外用餐区，鱼薯店室内堂食面积不太大，但是有一块室外用餐区），目前租金6.7W一年还剩2年租约，所以商场比较强硬鱼薯店租金6.7W没得谈。
我就打算用少量的预算把外观更新一下，店招弄醒目一点，室外用餐的deck重新刷一遍漆，桌椅不弄了，我看还可以用。

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根据你说的情况，你一分钱租金都砍不掉。

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你的租金6万，包括 outgoing，promotion 和 GST 吗？

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勸你還是不要買了，未來生意難做，如果真想買生意，可以多等兩年，今明年都不是做生意的時候

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6.7W，不包outgoing，promo和GST，outgoing和promo加起来7K不到

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谢谢，因为有自身原因必须买个生意做，看了很久，也看了好多在卖的生意，这个算矮子中的高子了，其他真的各种坑。

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其实不同centre涨租情况都不一样，我在的centre现在renew基本都是涨价20%。要考虑的是，鱼薯在疫情期间其实生意超好的，但lock down结束以后就淡下来了，你要比较一下这两个时间段的销售数字，就可以判断未来两年的生意情况了

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算是， 没做过这样的。
既然你这么说了， 那请教一下。 你是为什么认为我没做过生意？
这家店疫情前比疫情期间好一点，疫情反正影响不大，已经数过人头，感觉数据和实际相差不大，唯一就是人工费用这块不太好把握

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嗯 可能不同生意的开支差距是比较大的。餐饮小生意的算账和你列举的差别太大，所以才觉得你没有做过这行。


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9500一周的生意，如果自己做6天的话，员工工资+super应该控制在 1500以内。
食物成本不高于33%，
营业Gst+房租+水电网+刷卡+会计+维修+卫生等等等固定开支一周大约2600。
利润约2000出头。这是比较理想的情况了。

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怎么个大法？ 餐饮业怎么个算法，我是不懂。求详解。

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9500的营收，员工工资➕super 能控制在1500以内， 是不是有点难。

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既然你数过人头， 肯定也观察了很久。 那么他们什么时段几个人上班应该都在你的本本里吧。 都已经到了这个份上了， 可以问一下老板员工时间和工钱就好了。 这样你就有概念了。 当然， 如果说你很强大可以减少工时， 降低人工或者怎样的。 那是另一个概念。

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Gross Rent $81400 incl GST ， Sales $430000 incl GST.
Rent to Sales ratio ：18.9％

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和商场签约的店， 疫情期间， 商场会相应政府呼吁， 根据营业额， 减少租金吗？

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个人经历的不太靠谱，你能谈到的 Rent 完全取决于供求关系。现在货币供给高于需求，商业物业和房产都在涨价。

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一看就是懂行人士，目前卖家自己需要做7天，员工工资+super应该是1700左右，但是食材成本在35-38%，
其他费用差不多2600吧，每周也就剩余1600，店铺经营这三年，没有搞过活动，发过广告和传单，佛系，我在想是不是可以搞点活动把营业额做上去
中午周边上班族和trades会来买souvlaki和kebab比较多，弄点lunch special配薯条和饮料，应该大部分接受

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对，差不多就这个比例，第一次做生意，不知道目前经济环境下，这比例算高还是算合理？
一直在上看到说租金比例不要高于13%，最多15%,感觉有点难度啊

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虽然我没做过鱼薯， 但是在未来的经营过程中， 基本都会发现各种各样影响生意的地方和成本增加的地方。 所以营收低估成本高估来做预算我认为是最稳妥的。
再者， 就算你以买工作的心态来买生意， 在计算成本的时候也不能忽略自己的人工。因为如果你这么做的话，在你以为少赚就少赚点的时候， 你很可能就没有危机感。到一定程度你可能会发现不是少赚的问题， 而是家里的bill都是问题。
当然， 钱不是问题的除外。

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计算人工的话，拿到之前一个月的排班表和pay slips就可以了，简单明了。

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如果你准备走扩张路线，你可以接这个店，因为你的单店利润率缩小后，可以通过店的数量来弥补。如果你只打算这一家，利润率必须维持较高的水平。

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这么说吧，我还没见过几个初次做生意的人凭着自己的idea+一腔热血可以把生意做的比前任更好，本身技术逆天的除外。食物成本35-38%可能因为对方隐藏了现金收入，把成本拉高了。因为ATO的bench mark就是38%左右。
想挣钱，食物成本就要控制在30%左右。周入1600还包括自己工资、不报税，我觉得没有什么意义，除非是491偏远生意移民。如果是想练手，可以找租金更低一些的，没有压力。
这店卖价7、8万最多了。

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老板还要自己做6天啊、老板一个人得当1个半人工。那种生意额，除了周四五六晚上需要2个part time，其他白天老板自己一个人就够了。四个晚上1个帮手4*5小时 25/h 也就500多，四五六 多一个人 4个小时 4*25*3=300，老板休息一天多请一个半人，算300。1100+100super。剩下300就看老板自己的努力了，是早9晚9，还是早10晚8了。

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目前店铺是11到8，感觉中午的时候一个人可能忙不过来，晚餐1-3两个人可以，4567得3-4人，特别是扎堆walk in和平台一起滴滴响，会疯掉

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lz不听劝，这个店三年做下来，你累死累活能挣超过10w算你厉害，到最后说不定还是亏的。操着卖白粉的心，赚卖白菜的钱。立贴为证，欢迎回来打脸

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你已经过户了？
你的过户律师是傻子吗？这种都不提醒的吗？
9个月的租期生意，你也买？
那肯定吃定你了。

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听着就不是太好做、我看楼主你还是放弃吧。
买1万2-1万5/周的生意，商场里的寿司或中餐、租金+out going不超过10万/年就好。自己做的话，一年差不多有15-20w。卖价20-30w。

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谢谢，确实没有容易的生意，如果容易又赚钱干嘛要卖呢，对吧
我们的实际情况肯定是要买个生意，类似于你说的491小生意，但是又不一样。
看过街边的寿司店，年turnover70W左右，开价36W,实际去谈了谈，告诉我最低30W 吓到我了，商场的中餐 turnover 30W, 开价20W, 根本没有谈的想法，白送的日料店，房租一年9W，根本不敢去接手，看过turnover 1.5M的杂货店，开价23W，但周围都是bogan，吸毒，打架飙车，吓到不敢接。
鱼薯相对容易上手，不需要大厨，蹲点了2周，觉得不算是个坑，当时对房租renew心理预期不足，就导致了来发这个贴
不过早就交换了合同，只能接下来想怎么保持住生意，花最少的钱翻新达到最大的效果。

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替你担心啊！好奇这生意到底多少钱买的？491的代价，需要这么大吗？

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我觉得楼主不如去打工 你找个会计花点会计费，算下成本你就知道了。

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我觉得可以试试, 毕竟投资不大, 而且赔钱的几率也不大. 入行练手挺好的

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寿司takeaway也不需要大厨。两周可以学会所有了。
价格30万也不算乱喊价。在布里斯班，寿司店最受欢迎，门槛最低。70w turnover，如果房租合适的话，一年20+不是问题，卖30很合理。

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四天晚上一个帮手要500， 另外三天晚上要两个帮手只要300。 我怎么没看懂

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做PIZZA TAKEAWAY 的， 给你点建议。
这个租金和销售额的比例明显高了， 我觉得租金5%左右才能有的做。
要不那么辛苦，赚不来钱没意思的。


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5%，商场里什么生意能做到这个比例？街边店也难吧，房东看你生意好了还不涨房租？我觉得10%就已经很厉害了

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这么幸苦自己一周赚1600，店铺本身又不会产生资产增值，给我是不会做。万一累倒休息几天，你找谁给你代班？

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做小生意还是要看自己的能力 尤其是餐饮 房租最好控制在百分之十以内。自己做清洁,割草不香吗? 做大了雇人, 管理

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