澳洲BWP的一些分析

在澳大利亚证券外汇





这次试着分析下之前被机器猫提到的BWP Trust,这里先表示感谢。

我个人的倾向于投资业务简单易懂,并且能够稳定增长,估值合理的公司,所以分析也会基于这个脉络展开。基于便利,以下的“公司”都代指“BWP trust”.

公司的主营业务相当简单:收购优质的商业地产,然后出租以获取稳定增长的现金收入。增长来源于每年现有物业的租金增长,持续寻求物业收购以及每半年revalue一次现有的投资物业。

截止到30 June 2015,公司拥有80家Bunnings Warehouse, 其中8家出租给其他的零售商。这里就要提到BWP与WES的关系。
1. BWP trust的管理人为BWP management limited, 跟Bunnings同为WES的全资子公司。
2. WES通过其中一家子公司同时拥有BWP的24.75%的issued units。
3. 93.7% income from Bunnings warehouse, J Blackwood and Son Pty Ltd and Officeworks.
4. 公司现有的MD 95年加入WES并担任过旗下多个子公司的高管,9年在Bunnings的CFO经验。

基于两者之间的关系,管理层能否最大化unit holder的利益成了最大的关键。而我基于公开信息和推论得出得结论是肯定的。
     1. 支付与BWP management的费用为固定为 Capture.JPG
javascript:;
2015年全年的管理费用与资产比率为0.65%, 比2014年的0.64%有轻微上涨。

      2.  但这同样引发了另一个问题:管理层会否采取激进的扩张从而把balance sheet快速膨胀以赚取超额的管理费。再看gearing ratio: 2015年全年为24.1%,对比2014年的24.4%,轻微下降。原因是,board限制了管理层的扩张速度:gearing必须在20%-30%之间。再看interest cover ratio: 2015年为5.1倍,2014年为5.7倍。具体的财务和盈利接下来会比较具体地讨论。

     3. track record未必能反映未来的趋势,但是从中可以看出公司长期的目标和运营模式。

跟同业指数相比较:

javascript:;







稳定的分红:每年约4%的稳定分红,distributable profit 每年100%派发。

javascript:;








再看相比较大盘,尤其是3月到6000点见顶后的走势:
javascript:;








    4. 再来看后续的增长前景:BWP现下持有82处物业,相比较Bunnings warehouse同期的240家warehouses,67家smaller format stores和32家trade centres,并且每年还在持续扩张,BWP的增长潜力再怎么强调也不为过。

   5. Weighted average lease expiry of 6.6 years at 30 June, 2015, with 100% occupancy. 相比较现在7.3倍左右的PE稍低;另外,由于租金收入不取决于租客的turnover,只与周边的整体租金有关,所以几乎可以肯定收入的增长在合约期内不会发生太大的变动。
例如,他们在WA的一处物业, 买价为$8.3M, development cost $9.6M,net annual rental $1.3M, represents 7% rental income; lease term 12 years, rent will increase by a fixed 3% p.a.

综上所诉,BWP在稳定性和增长性上我认为其中的平衡做的非常出色,并且在现下以及可预见的未来低息环境下将会越来越显现出它的优势。


再看估值:

截止今天, 半年计PE大概是10倍,得益于资产的大幅增值,与现有物业的租约到期年份(6.6年)相比稍高;同时,net tangible asset backing per unit为$2.24, 可以说,现在的价格有相当大的安全边际。

下面列举几个我个人比较关注的点:

超高的毛利率:如果把公司看做是一般的销售型企业,公司2015年的revenue为144.9m,finance cost,management cost和other operating cost expense加起来为$43.3,毛利率高达70%!
基于公司章程的限制下,公司的总债务相当低,这保证了充沛的现金流;但也限于trust的独特性,大部分的现金都会以分红的模式流出。而这也限制了公司的扩张速度(capital expenditure只能使用新增的贷款和出售物业所得)。
利率优势。financial cost是最大的支出,但同时也是扩张的发动机。2015年的短期债务利率在5.5%左右,长期债务4.85%, 2019年maturity。这也可以解释为什么昨天的降息直接让BWP暴涨了近4%:这会进一步强化了它的扩张速度和毛利率。而现在全球的低息环境和澳洲充裕的降息空间同样会benifit BWP。
93%的收入来源于Bunnings warehouse,这保障了公司的收入,同时也让公司的风险增加。08年金融危机因为中国的强大刺激财政政策,澳洲保持了长时间不衰退的神话。但是在现下矿业退潮,中国式微的环境下,BWP在WA的17处物业,近234m的资产有可能会面临贬值和空置的境地。
WES在BWP里面有24%左右的利益,这给了公司很大的稳定性和灵活性:既可以出租给Bunnings,officework一类的子公司,也可以在其表现不佳的情况下出租给其它的公司(甚至是WOW),可以说是一荣俱荣,同时避免了一损俱损。相信这也是WES为什么会愿意分散物业到BWP的原因。
基于业务的集中性,Bunnings warehouse的表现是关键。在网上购物风靡的这十年,Bunnings的发展和扩张在澳洲来说我相信可以算得上是非常优异的。得益于业务的独特性,强大的护城河让它的门店变得很难被网络替代。


总结一下:BWP trust的主营业务,稳定增长性,估值合理性和优秀的track record都能够满足我的选股要求。所以,截止到发文前,本人持有相当仓位。 另外,本文所有图表和数据都是从财报,官网和其他相关报道中截取, 分析不构成任何投资建议或倾向, 希望有更多对基本面有兴趣的投资者积极参与讨论, 共同进步。

评论
自己顶一下。

评论
帮顶一下,不过这股票跟今年目前为止表现亮眼的资源,能源类表现相比,差的太远

评论

澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

证券外汇

证券外汇

说说澳币汇率

澳大利亚澳洲是所有资源型国家中,政治体制最好的。 也是最好体制国家中,总体和人均资源最丰富的。 并且澳洲孤悬各大洲,安全性最高。 所以澳币在4.3-4.6之间可以随时把人民币换成澳币。 ...

证券外汇

澳大利亚“即将到来的”无现金社会

澳大利亚O.P.这篇文章经过编辑 许多新闻来源都出现了各种情况,Westpac 表示澳大利亚将在 2022 年成为一个完全无现金的社会,而其他金融专家预测该事件将比上述日期早几年发生。 然而,我发现 ...

证券外汇

更新租约和更换雇主

澳大利亚O.P. 您好, 我对任何在更换雇主和将您的新租赁包装安排转移给新雇主方面有经验的人感兴趣。 具体来说,如果您的新雇主没有与您的租赁提供商达成协议。您的新雇主是否愿意加入租 ...

证券外汇

汇款到巴厘岛

澳大利亚O.P. 大家好 我想将大约 3,000 美元汇入我住在巴厘岛的侄女的印度尼西亚银行账户。人们会推荐什么作为这样做的最佳方式(不管需要多长时间,首选能为她带来最多收益的选项)。 评论 ...

证券外汇

有 AFCA 调解程序的经验吗?

澳大利亚O.P. 您好, 我是一个复杂的 sim 交换骗局的受害者,该骗局导致我在一家澳大利亚银行的全部资金损失殆尽。我已与银行就欺诈交易提出异议,银行以他们没有造成损失为由拒绝赔偿。银 ...

证券外汇

更新的租赁计算

澳大利亚O.P. Novated Lease 公司如何计算租赁金额? 我收到了 Allianceleasing 的几份报价,我对他们的计算很困惑。我试过他们基于网络的租赁计算器,金额相差很大。他们从哪里获得车辆价格? 非常 ...

证券外汇

结束定期存款和利息

澳大利亚O.P. 一年前,我在一家银行开始了为期 5 年的定期存款,每季度支付 4.05%,最近注意到他们现在为相同的投资金额和付款期限提供 4.60% 的利率。我打电话给银行,询问他们是否会将我的 ...

证券外汇

固定期限结束后再融资

澳大利亚O.P. 如果使用政府计划以 5% 的定金购买房产,并且利率固定 3 年。一旦你脱离这个利率,我听说如果你的资产少于 20%,就不可能再融资。我的问题是,这是否仍然适用于以 5% 的存款而不 ...

证券外汇

税收减免和发票日期

澳大利亚O.P. 我的 IP 完成了维护工作,我今天(6 月 15 日)收到了发票。我是否可以在 7 月 1 日结清账单但仍然在 2022-2023 年申请税收减免,或者是否有必要在申请的财政年度(即 6 月 30 日之前 ...

证券外汇

没有存款要求的联合储蓄账户

澳大利亚O.P. 我正试图为我和我的妻子找到一个在线储蓄账户,以便为几个目标存钱。我找不到符合我们要求的: - 联名和访问 - 体面的利率(例如 4.5%) - 没有要求每个月存入金额(除非它只是 ...

证券外汇

结转优惠捐款和配偶

澳大利亚O.P. 妻子结转了优惠捐款。她可以把85%结转优惠供款的配偶供款给我吗? 评论 不能。 它们只适用于只有当你工作并赚取 ~50,000 美元或更多(粗略地说)时才真正有益。 评论 她不能让你 ...

证券外汇

ING vs Ubank vs UpBank

澳大利亚O.P. 大家好, 我目前在 ING 处理我的日常账户和储蓄账户。他们即将更改海外 ATM 回扣。虽然自从 covid 以来我没有出国旅行,但我打算重新开始。 对于这 3 家银行中哪一家最适合日常和 ...

证券外汇

AMP 银行现在连接到 NPP

澳大利亚O.P. 我今天登录时收到一条消息,好像他们现在已经启用了入站和出站 NPP 支付。 https://www.amp.com.au/banki ng/ways -to-bank/new-payments-platform AMP 银行已连接到新支付平台 (NPP),使我们的客户能够 ...

证券外汇

Xero 转 MYOB

澳大利亚O.P. 我们是一家小型企业,目前使用 Xero with Payroll 并且已经使用了很多很多年。今天我收到一封来自 Xero 的电子邮件,说价格又上涨了大约。 6 美元一个月。 Xero 好像只涨了一个月的价 ...

证券外汇

做空一家美国公司

澳大利亚O.P. 请原谅我对这件事的绝对无知 (可能术语有误等) 我知道可以押注/投资一只股票? 如果股票下跌,你就会受益(不知何故——我不明白其中的机制) 我的问题是 - 在澳大利亚有没 ...

证券外汇

已婚夫妇的资产混合

澳大利亚O.P. 嗨, 我已经结婚 20 年了。我的问题涉及 3 项资产,我想知道它们是否完全属于我。 a) 在我们结婚之前,我买了一个单位,并在 10 年前用租金收入还清了它。房子只以我的名字命名 ...

证券外汇

大额无抵押贷款

澳大利亚O.P. 嗨,金融大师, 需要您的建议。 我从四大银行中的一家获得了几笔房屋贷款。根据这种结构,我有几个股权经理账户。 大约 2 年前,我将所有贷款再融资给另一家贷方。 p> 旧贷方 ...