O.P.
G'day。
我希望就我们目前的情况得到一些建议。
我们目前住在珀斯郊区内城的 3x1 房子里.欠20万，房子值900-100万。我们曾尝试出售，但不幸的是无法得到我们想要的东西。这房子非常宜居，租金为 600-650 pw。我们只是想扩大规模，因为我们将在不久的将来扩大规模。
我们正在考虑购买另一个 PPOR 并出租我们目前的房屋。我们要进入的郊区还是珀斯的内城郊区，房子在125-140万左右。我们会非常接近我的姻亲，并且想要一个更大的房子。我们还没有孩子，但未来几年可能会有孩子
不确定我们是否可以重组贷款，将投资房产作为较大的贷款，将 PPOR 作为较小的贷款来实现税收
我的薪水是 145k + 超级
妻子的收入是 30k，但是一旦完成她的大学今年将找到一份 70-80k 的工作
租金回报 = 600x52= $31200
总抵押贷款将是 1.4 最好的情况到 160 万最坏的情况，总资产价值将是 200 万出头。
请注意我们生活非常谦虚，不要去很多假期，只是享受围绕家庭和彼此。
银行是否为大额贷款提供更大的利息折扣？
这些数字是否叠加？这可行吗？
评论
保留你的旧房子只是为了捆绑一大堆股权并获得糟糕的租金有什么意义？
< p>当然，即使你没有得到你想要的东西，也卖掉它会更好。评论
餐巾纸号码背面说这是不可能的.鉴于它几乎还清了，这意味着您必须为租金收入纳税。作为一项资产，它在财务上几乎没有意义。
评论
O.P.
这是一个困难的过程，因为该物业卖不出去的原因有很多，包括它的年龄、大小、地点。土地价值可能在 750-850,000 美元左右，但房子内部装修精美，但面积较小。大多数反馈对于人们正在寻找的东西来说太小了，因为它又回到了半繁忙的道路上，所以它对很多人来说并不理想。这所房子位于一个理想的新兴郊区，房价中值为 130 万，但没有任何运气出售。我认为我无法以低于 100 万的价格出售它。
评论
O.P.
嗨，浪人。由于资产在我和我父母的名下，我希望支付印花税以将其更改为我和我妻子的名字。这意味着我们可能会重新开始所有的税收优惠，我会想？
评论
danmk 写道...
价值可能在 750-85 万美元左右
这所房子位于一个理想的新兴郊区，房价中位数为 130 万，但没有任何运气出售。我认为我无法以低于 100 万的价格出售它。
为什么郊区的土地价值或房价中位数很重要？房子的实际价值是多少？你知道吗？
你是在暗示你甚至不能以公平的市场价值出售它，我怀疑珀斯任何“非常宜居”的市中心房产都是这种情况时刻 – 市场仍然火爆。
评论
O.P.
房子被 3 个不同的代理评估在 950-1.15 之间。
< BR>评论
danmk writes...
Rental return = 600x52= $31200
这是最好情况下的总租金回报.您需要查看可能会少得多的净回报。
评论
danmk 写道...
该物业不是因为很多因素而卖
这里起作用的一个因素似乎是这个
我不认为我可以让自己以低于 1 的价格出售它mil
评论
danmk 写道...
我妻子和我的名字
既然这样就卖掉吧。保留以前的 PPOR 作为 IP 的主要原因是因为您已经支付了印花税。如果你再次支付印花税，就卖掉它。
评论
danny2023 writes...
我的工资是 145k + 超级
妻子的收入是 30,000，但是一旦大学毕业，她今年将找到一份 70-80,000 的工作
租金回报 = 600x52= $31200
总抵押贷款将是 1.4 最好的情况160 万最坏的情况和总资产价值将早于 200 万。
因此您的借款大约是双重收入的 6 倍 + 租金。
这太多了，尤其是如果您希望拥有3-5岁的孩子。放弃当前的 PPOR 并购买梦想中的家。
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此帖子已编辑
投资物业在您购买时效果最佳然后作为投资stment property not transfer existing home to a investment, 以获得最好的负扣税。我的理解方式——您的
收入减少 31,200 美元，
支出 20 万美元，利率约为 7% = 14,000 美元
您将享受正向负债，并将被征税上千。好的，我的示例需要更多工作。
如果房子没有以您提到的数字出售 – 房地产价值是错误的。这不是房地产第一次以高价购买房产。
仅 1.5 m @7% 的利息 = 105,000 美元 – 如果利率达到 8% = $120,000 美元
老婆也什么时候上完大学？
评论
楼主，你现在的贷款是offset account吗？
评论
O.P.
嗨，Rob，
因为我将以我和我妻子的名义转让所有权，并且有可能获得信托将租金收入转让给我们选择的人.如果我这样做，我相信我会重新开始投资房产，我也会计划重组贷款以最大化税收优惠并减少下一个 PPOR。我显然需要与抵押贷款经纪人交谈以了解这将如何发生。例如，如果抵押贷款总额为 140 万美元，我会想到。它可能会按 50/50 的比例拆分。 700 美元的投资和 700 美元的 PPOR，是我所希望的。一是能够让房产与我的薪水发生负增长，二是减少 PPOR 的利息。
他们可能弄错了。
她在 7 月完成了大学学业，大约 10 月/11 月将获得她的认证（卫生专业人员）。
评论
O.P.
嗨，保罗，是的。
评论< BR>
danny2023 写道...
因为我将以我和我妻子的名义转让所有权，并且可能获得信托将租金收入转让给我们选择的人.如果我这样做，我相信我会重新开始投资房产，我也会计划重组贷款以最大限度地提高税收优惠并减少下一次 PPOR。
一个能够财产与我的工资成负数，两个人支付更少的 PPOR 利息。
来吧，认真的吗？你打算一次做所有这些吗？你从哪里得到所有这些想法？你的抵押贷款经纪人？
评论
O.P.
分阶段进行。我没有和抵押贷款经纪人谈过。我已经提出了我最初的问题，即我的想法是否可行以及人们的想法。
正如我在上一篇文章中提到的，我的父母在标题上，我需要将他们删除为一个，释放任何收入记在他们的名下，第二，将拥有该房产作为投资的任何潜在税收收益最大化。
显然，有些人认为出售是最好的方式，但这个选择是在至少在中短期内。所以我正在寻找其他可能可行的想法。
如果您没有任何建设性的话，请不要发表评论。
评论
danny2023 写道...
嗨，保罗，是的。
在这种情况下，您可以将抵押贷款的全部价值用于负扣税目的。
offset中的金额不算。
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danny2023 writes...
Not确定我们是否可以重组贷款，将投资房产作为较大的贷款，将 PPOR 作为较小的贷款，以实现税收优惠。
你提到“财务建议”，但你将其与“税收”混淆了advice'
可扣除性取决于借入资金的用途。您可以重组贷款，以便将债务转移到不同的证券，但这不会改变利息的扣除额。如果您最终混合贷款，情况可能会变得更糟。
评论
danny2023 写道...
就像我一样转让我妻子和我名下的产权，并有可能获得信托，将租金收入转让给我们选择的人。
如果您想转让给信托的受托人，受托人必须借钱以全部市场价值向您购买。受托人将支付印花税，但可能会借贷来支付这笔费用——它可以借贷 105%。这意味着信托是索取利息的人。如果房产最终变成负扣税，那么信托就会蒙受损失。如果房产位于新南威尔士州或维多利亚州，还需要考虑更高的土地税。
您需要就此向律师而不是抵押贷款经纪人寻求法律建议——他们可以帮助贷款
这将是一项代价高昂的练习，我在我的职业生涯中只推荐过一两次
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