O.P.
Hi brains trust，希望你们一切顺利。
我有 PPOR，我们现在正在考虑购买投资物业。我的 PPOR 中有大约 150,000 美元的“可用”资产。我与我目前的抵押贷款提供商谈过，被告知我可以交叉证券化并将两笔贷款捆绑在一起。
我的问题与新投资房产的押金有关。假设我可以偿还新的抵押贷款，我可以用我目前的房屋净值作为新房产的押金吗？这是如何运作的？我可以使用的是实际现金吗？我真的很困惑！
在我上面的例子中：
新的投资物业价值 – 400,000 美元
需要 20% 的存款 – 80,000 美元
当前可用资产 – 150,000 美元
当前抵押贷款– 255,000 美元
提前感谢大家的回复。
（如果之前有人问过这个问题或者这听起来很愚蠢，我深表歉意，但我已经尝试阅读/谷歌搜索但无法理解我遇到的事情）
评论
不要交叉证券。
兑现你需要的最低限度（存款加邮票）并抵押所有东西else 反对新财产，总债务相同，但它只是让事情变得更简单。
评论
Huss81 写道...
假设我可以偿还新的抵押贷款，我可以使用我当前房屋的净值作为新房产的押金吗
可以。
这如何运作？我可以使用现金吗？
视情况而定。您有现金吗，如果有，请使用它并自行报销。如果没有，那就先借存款或购买存款债券....成本与支付利息没有太大区别，大惊小怪。
这些很简单的问题，你可以问你的银行。
无论您是想将两笔贷款都保留在一家银行还是向另一家银行求助（在这种情况下您需要提出两次贷款申请），这很简单。
我不会担心偏执地担心把所有的东西都留在一家银行，因为你是一个新手，你真的想在一开始就保持简单。
一旦你最终拥有一堆财产和大量债务（和没有/低自有债务）现在是开始变得精明并四处传播您的业务的时候了
评论
您是否允许在您的号码中缴纳南澳印花税？
出于税收目的，投资贷款利息是税收减免。贷款越高，您可以申请的税款就越多。根据不同的抵押贷款金额计算您的数字。将您未使用的 150K 资产中的 xxx 用于购买投资物业，将其余部分留在对冲账户中可能会很划算。
对冲账户中的备用资金可以派上用场。
与经纪人讨论您的选择。
评论
Huss81 写道...
购买投资物业。我的 PPOR 中有大约 150,000 美元的“可用”资产。我和我现在的抵押贷款提供者谈过，被告知我可以交叉证券化
可能，但是将你的 IP 与你的家交叉链接并不理想（如果你在还清 IP 方面落后，你可以失去你的家）。考虑到提供的股权，我认为您不适合考虑购买 IP。
400,000 美元的房产，购买成本可能还需要 50,000 美元（印花税和可能的维修/修复等） .这将耗尽您的总资产，让您一无所获。
即：400,000 美元的购买价格、50,000 美元的印花税和其他购买成本需要 450,000 美元的现金。 LVR 为 80%，这意味着贷款需要多 20% 作为股权/担保，或锁定大约 162,500 美元的股权。 （LVR 为 80% 的 450,000 美元贷款给出所需的总资产价值为 562,500 美元。其中 400,000 美元来自新 IP 资产，另外需要 162,500 美元的“价值”来抵消另一项资产）。
简短版本是即使是额外 1000 美元的购买价格，您也无力参加竞价战。
将两种贷款捆绑在一起。
该死。如果您希望能够完全索取税款的利息成本，则必须是自己的贷款，否则您必须处理“受污染的贷款”，这很快就会使您无法索取 100% 的利息。
提示：仅仅因为银行允许，并不代表它对您有好处或适合您。 “一个”贷款设置将使您的税收更难/成本更高，并且会减少您的索赔（随着时间的推移）。
我的问题与新投资房产的押金有关。假设我有能力偿还新抵押贷款，
您至少需要 705,000 美元的借贷能力。新地方的 450,000 美元加上您的 PPOR 中现有的 255,000 美元仍未偿还。
我可以使用我当前房屋的净值作为新房产的押金吗？
如果您想这样做，是的。
这是如何运作的？
您要么获得第二抵押贷款用作“投资”贷款，要么需要从您现有的抵押贷款中重新提取（由于污染导致的一些长期税务问题）。
我可以使用的是实际现金吗？
它不是“现金”，它是“价值”。不同之处在于，您需要针对该房产获得贷款才能使用它（即：您将部分房屋/所有权出售给银行）。如果交叉链接，您将提供部分财产作为抵押品，您将（在新地点/IP 上）将贷款还给银行。 （又名，如果你不能按时支付贷款，你将卖掉房子）。
以上是简短版本，因为你可以（有时）做其他事情，让你摆脱困境需要出售您的 PPOR，但如果事情变得“糟糕”，这就是“在线”的东西。 （我不是想粉饰它）。
无法理解我遇到的情况）
听起来您需要与您的会计师讨论所有较小的细节关于成为地主以及它如何影响您的税收。您似乎还需要做一个预算来了解现金流量将如何影响您的臀部口袋（即：税收减免很好，但您必须承担这笔债务，直到您在明年进行纳税申报，所以可能超过 12 个月，你只能得到美元的美分）。
如果之前有人问过这个问题或者这听起来很愚蠢，我深表歉意，但我已经尝试过阅读
阅读很好，但喜欢所有的阅读，你都需要有一个目标，才能知道要寻找什么。开始时，一切都是“合适”的阅读目标。
至于提问，学习并不愚蠢。
我对你的帖子的看法是，你现在知道多少银例如，可能需要关闭大部分或所有信用卡。
例如，对于该贷款规模（使用 IP），您需要支付大约 35,250 美元（假设平均利率为 5%）的每笔利息年。此外，还需要提出本金还款、账单和生活成本。
对于新 IP 的这种 110% 贷款设置，您确实需要了解税收制度的运作方式，尤其是“负扣税” ”。由此，它如何影响您的个人税务情况。
根据松散的数字，如果您每月的“储蓄”（生活费/账单和税后的钱）低于 2000 美元（每人 24,000 美元），我会再次认真考虑年）。理想情况下，它应该高很多。这将使您更容易度过“困难时期”（并在新地方偿还贷款）。
评论
Huss81 写道.. .
我和我现在的抵押贷款提供者谈过，被告知我可以交叉证券化并将两笔贷款捆绑在一起。
不要这样做，这对你没有好处只对银行有利。你得到了糟糕的建议。
我对此感到很困惑
你应该聘请抵押贷款经纪人的服务，这实际上非常简单，而且我们每天都会为客户做的事情。< /p>
评论
O.P.
Finance_Guy 写道...
您应该聘请抵押贷款经纪人的服务，这实际上非常简单而且有点我们每天都在为客户服务。
谢谢。我将在南澳大利亚寻找抵押贷款经纪人，因为我直接去银行办理我最后一笔抵押贷款
greenhawk 写道...
基于松散的数字，如果您每月的“储蓄”（生活/账单和税后的钱）低于 2000 美元（每年 24,000 美元），我会再次认真考虑。理想情况下，它应该高很多。这将使您更容易度过“困难时期”（并在新地方偿还贷款）。
感谢您的详细回复，我真的很感激。考虑到 IP 的潜在租金收入，我会接受这个（无论如何每月将超过 2000 美元）
谢谢大家的回复，它确实对我有帮助！
评论
Huss81 写道...
在我上面的示例中：
新投资物业价值 – 400,000 美元
需要 20% 的押金 – 80,000 美元
当前可用资产 - 150,000 美元
当前抵押贷款 - 255,000 美元
我将按如下方式设置：
当前房屋
贷款 01：255,000 美元（当前抵押贷款）
贷款 02：10 万美元股权释放（包括投资房产的 20% 押金和关税/购买成本）
投资房产
贷款 03：32 万美元投资房产贷款（这是房产价值的 80%——剩下的 20% 来自上面的贷款 02）
通过这种结构，您 a) 避免交叉收集您的房产，并且 b) 要求对您的投资进行更大的扣除。
话虽如此 – 请就税务问题寻求专业会计建议。
干杯
杰米
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