O.P.
大家好，
我和我的搭档正在考虑购买第二个 IP。
现状：
我们三十多岁，四十出头。家庭收入在30万左右，住在悉尼。
我们有大约20万股。总计 400-420k。
我们有 1 个 IP，每周收入 590 美元（我们可以收取更多费用，但我们的租户非常好，不想每周损失超过 20 美元）。今天的价值可能在 750k-800k 左右。我们还没有支付一分钱的抵押贷款，它是 500k。我们有大约 360-370k 的偏移量，而且增长很快。
我们的计划是在 7-8 年内退休（或者至少半退休，搬到欧洲国家，可能会教英语赚点零用钱).
如何计算使用资产购买另一套公寓的影响？目标是在退休前用我们的收入来偿还这两个IP，或者至少减少我们支付的利息，以便在我们停止工作时有额外的收入。
我们应该是什么思考？
谢谢
评论
Superciccio 写道...
再买一套公寓
你为什么要买公寓而不是房子？
在我看来，住宅物业的租金回报不是很好，资本增长就在那里。
如果您投资的是现金流，那么我会选择不同的产品，商业地产，或者甚至可能根本不选择房地产，股票或 ETF 可能会更好，而且最大限度地提高您的超级捐款可能会很好。
您需要获得比较选项的建议，以便您做出明智的决定。
我们有大约 360-370k 的抵消额，而且增长速度很快。
您正在减税通过抵消投资贷款来扣除，你为什么要这样做？
我们应该思考什么？
想想你最终想要在财务上实现什么，（例如，你想要多少从您的投资中赚取退休金
评论
Finance_Guy 写道...
在我看来，住宅物业的回报率并不高，资本增长就在那里。
是的，通常位置优越、土地资源丰富的房屋是一项优质的长期投资。
评论
O.P.
Finance_Guy 写道...
你为什么要买公寓而不是房子？
在我看来，住宅物业的租金回报并不高，资本增长就在那里。
我想将抵押贷款保持在最低限度。房屋价格高得离谱。我想要一些我们可以快速偿还的东西，最多 10 年。 IP 1 每年提供 22k 费用后和税前。如果我们能在 10 年内再获得 20kish 的无负担，它会给我们一个不错的、低风险的 40k（可能更多）收入。
ETF 可能会更好，而且最大限度地提高您的超级捐款可能会很好。
我们也在投资 ETF。但我不想利用自己投资股票。
你通过抵消投资贷款来减少税收减免，你为什么这样做这？
为什么我会为了省一点税而赔钱？这是我一直不明白的事情。我如何理解如何从负扣税中获益？我读过一些东西，但听起来仍然很奇怪。只有当你寄希望于价值的大幅增加然后你卖出时，这才有意义。
感谢您的回复，顺便说一句
评论
我很担心您的问题超级余额收入 300 k 大约 10% 雇主贡献 = 每年 30 k。与收入相比余额较低可能是有原因的。如果您是个体经营者，这可能是我的担忧的答案。
看看将薪水牺牲成退休金 - 阅读规则它具有良好的税收优势。
我会寻找房产然后进行计算。如果一个人的收入高于另一个人，那么以单一名义拥有房产可能会更好。
同意财务人员的观点 – HOUSE
这可能是财务规划师的练习– 关于您的财务状况的更多信息，例如您的个人家庭情况。
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O.P.
Rob10 写道...
我担心你的超级余额收入 300 k 大约 10% 的雇主贡献 = 每年 30k。与收入相比余额较低可能是有原因的。如果您是个体经营者，这可能就是我的担忧的答案。
是的，我在 27-28 岁时移居澳大利亚，多年来我的收入很低。在过去的 2-3 年里，我们一直在最大限度地提高我们的退休金，我们将继续这样做。
我的收入比我的伴侣高，我在 230-250k 左右，她在 100 -110k.
我们正在租房，而且很可能会继续这样做。我们很想拥有房子而不是公寓，但是：
-它们花费很多，我们不想获得大额抵押贷款
-我们有几个拥有房屋的朋友，而且您一直都在ays 谈论他们必须投入多少钱。屋顶漏水，管道，这个，那个......这是一个不断的金钱掠夺者。再加上我的搭档从事保险纠纷解决工作，她看到的房子里发生的事情真的让我们很反感:)
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这篇文章被编辑了
你最好的房地产投资是你住的房子/单元。卖掉的时候没有CGT。
我会用offset账户里的360k买一套房子住，把闲钱存进私人的offset账户房屋贷款（无论利率是多少，都是您从这笔钱中获得的金额，而且它是无风险且免税的）
您不喜欢大额抵押贷款，但您有大额抵押贷款在投资物业上。您是否考虑过出售此房屋以购买 OO 房屋？
不确定利率（还清房款的婴儿潮一代），因此将补足利率。
$360 @ 6% = $21.6 k extra to claim as negative gearing, if you use the offset account to buy a private home.
你的出租物业可能需要维护并且有保险问题——没有什么不同来自 OO 家庭。
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薪水分手问题的原因
如果你的薪水上有 10,000 美元的负扣税 – 最高税级 45 cents = $4.5k 退税
如果 10k 美元对妻子的工资负扣税 – 顶级 32 cents = $3.2k 退税
省略医疗税 – 太复杂
另一方面，当你出售 CGT 时
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O.P.
Rob10 写道...
你最好的房地产投资是你的家/单元住。出售时没有 CGT。
不确定这是否最适合我们。
如前所述，我们的目标是在退休时获得收入。我通过出售和购买股票获得了股息和增长。
要购买我们现在居住的地方，我们居住的同一间公寓（不是房子）将花费我们 120 万美元。我们很乐意，但我们认为这太贵了，我认为我们支付的利息会比我们现在支付的租金多。
我们目前的抵押贷款对我们的收入来说很低。我们支付最低利息，没有本金。我们距离退休还有不到 10 年......我不想承担太多风险。
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Superciccio 写道......
如何计算使用股权购买另一套公寓的影响？
您的意思是您可以获得多少股权？一般来说 - 贷方允许您在不触发 LMI 的情况下借入高达 80% 的房产价值。因此，如果它的价值为 75 万美元，您最多可以借入 60 万美元——减去您当前的 50 万美元贷款，您可以释放 10 万美元的股权。
10 万美元的股权释放不会支付大部分存款在悉尼——但如果你贡献了一些储蓄，这将增加你的贡献。
干杯
Jamie
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Superciccio 写道...
WWYD
如果是我，我会：
如果适合的话，通过住在 IP 中获得 CGT 豁免你或通过摆脱 IP 并购买房屋居住。在那之后，如果你更愿意住在其他地方，你可以搬出去并利用 6 年规则 超级之外 - 使用股权投资多元化投资组合而不是财产（如果你有股权，这甚至不是竞争）并将收入用于债务回收内部超级 - 继续提供优惠捐款评论
Superciccio 写道...< /p>
IP 1 每年提供 22k 费用后和税前。如果我们能在 10 年内再获得 20kish 的无负担收入，我们将获得不错的低风险 40k（可能更多）收入。
在我看来，这些回报太可怕了，我宁愿卖掉现金并将其投入ETF。
还有它的低风险如何？维护成本，与物业经理和租户打交道等。
我不想利用自己投资股票
你不必，你有现金现在在对冲账户中。
为什么我会为了节省一点税而赔钱？这是我从未理解过的事情。
如果您不理解它是如何工作的，那么您如何断定这是一个坏主意？
您是否真的查看过自己缴纳了多少税款，以及是否使用利息扣除来减少税款？您处于最高税率，您现在正在缴纳大量税款，我很惊讶您没有调查过这个问题。
评论
O.P.
andrew99999 writes...
Outside super – use equity to invest in a diversary portfolio rather than property
你的意思是用财产中的股权购买股票?
我看看6年的规则
谢谢
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O.P.
回报不是很好，但它是有杠杆作用的……所以只要考虑到我放了多少，它就不错了。
也许我不明白负扣税是如何运作的，但请记住它是这样运作的：< /p>
应税收入：200k
已缴税：64k
情景2 –我支付全额利息
当年的 IP 利息：10k
新的应税收入：190k
新的税单：60k
差额约为 4-5k。
所以我支付了 10k 并收回了 5k。它仍然是-5k。 （这是最好的情况，因为我的财产是 50/50 与我的边际税率较低的合作伙伴。
好吧，我可以将现金投资于股票。抵押贷款利率为 6%，我愿意需要 166k 来投资。假设我将它们全部投资并每年赚取 6%，我仍然需要为股息缴税（如果我得到的话）。而且我打赌我从投资中获得超过 5k 的税后收益.
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此帖子已编辑
Superciccio 写道...
回报不是很好，但它是杠杆...因此，考虑到我放了多少，还不错。
是的，但是您说您计划在 7-8 年后“退休”之前还清贷款，加上持有成本 + 利息在还款的基础上在那段时间还款，回报如何？
可以轻松地从 ETF 中赚取超过 6% 的年收益......
IMO 听起来你的想法是购买另一套公寓并继续支付 Body Corp 费用，同时还支付您居住的地方的租金。
如果我是您想要购买更多房产，我会寻找在接下来的 7 年内我可以获得最大资本增长的地方 – 8 年。
正如我所说，如果我的目的是在退休后获得更好的现金流，那么我就不会考虑住宅物业。
祝一切顺利。
< BR>评论
O.P.
Finance_Guy 写道...
是的，但是你说你计划在 7 - 8 年“退休”之前还清贷款年，在还款之上加上持有成本 + 在此期间支付的利息，回报如何？
不一定。在某个时候，我们将需要收入（收入来自何处并不重要）。我可以通过填补抵消并慢慢支付本金来实际上还清抵押贷款。
请注意，我一直更倾向于股票。但是我在想，我有股权，我应该使用它吗？这个阶段是不是傻了？实际上，我非常热衷于再抵押一次，即使再抵押 50 万美元（这对悉尼来说不算多）:)
也许我应该坚持这个计划，专注于 ETF 并冷静下来:)
评论
IP的全部卖点是杠杆，资本收益而不是租金作为收入，因为收益很差。
如果只是计划再工作 <10 年，并且享受很少的利息减少因抵消账户而导致的总收入，这有什么意义吗？
退休后，只有利息不会有任何税收优惠贷款，即使完全抵消，仍然欠银行贷款价值。为什么不以不同的方式使用抵消中的资金，例如定期存款或其他投资？
最大限度地提高退休金供款已经可以很好地减少您的应税收入。
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您对补偿快速增长的评论表明您是很好的储蓄者，因为租金收益不会让您赚到多少。 130 万美元左右的净资产意味着你可能想要获得另一笔好股本——你为什么不继续投资股票，也许可以抵消它并保持适度的杠杆率（比如 50%）您的股票投资组合？
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Superciccio 写道...
您的意思是使用财产中的股权购买股票？
是的。杠杆化财产的价值在于，在您拥有足够的资产可供使用之前，您可以借到更多的钱。如果你有股权，多元化的投资组合有很多财产所没有的好处，例如
没有购买成本没有持续成本没有销售成本在退休时可以分段出售以显着降低税收让每个合伙人在他们出售时出售处于低税率范围内 没有单一资产或单一市场风险评论
andrew99999 写道...
多元化的投资组合具有很多财产所没有的好处，
而且通常回报更好。如果不是因为杠杆作用（即银行会以低至 80% 以上的利率提供低息贷款），您的头脑中就会有足够的资金将数百万美元投入房地产。
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