O.P.
我买了一块闲置的住宅用地（现有的房子已经被原业主拆掉了），然后将其细分为两块地，目的是保留一处居住，另一处出售。我听到了有关此活动的商品及服务税影响的不同故事。
故事 1：由于我细分了土地并创建了两个新住宅区而不是旧的单一住宅区，因此将被视为企业，因此需要缴纳商品及服务税发生活动
故事2：由于当我购买它时它已经是一个住宅区，因此从技术上讲我还没有创建一个“新”住宅物业。上述商品及服务税活动是针对那些利用空置的非住宅用地建造新住宅用地的开发商（这显然是一项商业活动）
为了支持这个故事 2，我与一些人进行了交谈，他们“以前做过类似的细分，显然他们在出售这些细分地块时都不需要支付消费税。
请注意，我的会计师首先说他从未听说过这样的事情，然后经过一番阅读，现在他是有疑问（正在等待前辈的意见）。这种细分活动很常见，我想我应该把它放在这里，听听漩涡社区怎么说。如果可能的话，请分享您的经验，我真的很感激。
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这取决于您是否被认为正在经营一家企业。
< p>https://www.ato.gov.au/Busin从您的第一个陈述来看，购买土地的目的是为了细分和出售其中一个土地以获取利润是否被视为企业。
这取决于多种因素，并权衡这些因素来确定其是否符合企业资格。
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< p>还有一种叫做孤立交易的东西。
https://www.ato.gov.au/law/view/pdf/pbr/tr1992-003.pdf
ppn 写道...
我与一些人交谈过
不要依赖这一点 - 对一个人来说正确的选择可能并不适合您的特定情况。与税务专业人士交谈，他们可以指导您做出正确的决定。既然你提到你自己的会计师不确定，他通过询问更有经验的其他人来做正确的事情。
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ppn 写道...
商品及服务税活动适用于从空置的非住宅用地创建新住宅用地的开发商
不，不一定，许多开发项目都在已经是住宅的土地上，并且开发商支付费用商品及服务税。例如，当您购买住宅用地或拆除房屋以细分或建造新的联排别墅、单元等时。
以前，有些人在出售时可能没有缴纳商品及服务税，但最近转让人/买方可以被要求在结算时扣留向 ATO 付款。
https://www.ato.gov.au/Busin
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johnw2003 写道...
然而最近转让人/买方可能会被要求在结算时扣留向 ATO 付款。
不过，这是基于合同中的规定。
如果是应税供应，则需要缴纳商品及服务税 (GST)
最终将由 OP 及其律师/产权转让师决定销售合同中 GST 的规定。
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O.P.
我想我应该进一步澄清一下情况。
最初的目的是在两块地块上都建房子，住一处，租另一处。出售一个不在账本上。但当我们进行细分时（花了一年多的时间），情况已经大不相同了。建筑成本大幅上升，利率也上升。现在我正在努力获得抵押贷款批准来建造一栋房子，更不用说两栋了。因此，我建议出售一处，这样我就可以为剩余地段的建设提供资金。事实上，我在整个过程中都在赔钱（由于建筑成本和建筑时间，土地价格已经大幅下降，所以人们不喜欢购买土地），所以我可以轻松地向 ATO 证明这不是盈利行为.
现在最重要的是，如果我还必须支付商品及服务税，那么整个情况就会变得更糟。说实话，我不知道如何处理这些批次。
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ppn 写道...
在事实上我在整个过程中都在赔钱（由于建筑成本和建筑时间，土地价格已经大幅下降，所以人们不喜欢购买土地），所以我可以轻松地向ATO证明这不是盈利行为< /p>
我认为您在购买后打算细分土地这一事实表明您有进取精神，尤其是现在您正在出售它。您可以显示损失以减少税收，但最好等待会计师回复您并按照他们所说的去做，因为他们有关于您的情况的完整信息。
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ppn 写道...
说实话，我不知道如何处理这些地块。
找一个也想盖房子的人。您可以向该人出售您拥有的 50% 的土地（需缴纳资本利得税，但如果土地价格下降，您甚至可以申请抵免）。双方分别支付自己的房屋费用，然后进行细分。
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Ronin8317写道...
可以向该人出售您拥有的 50% 的土地（需缴纳资本利得税，但如果土地价格下降，您甚至可以申请抵免）。各方分别支付自己的房屋费用，然后进行细分。
你不太可能让 DA 在一个街区上建造两栋住宅。
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Braveheart81 写道...
您不太可能让 DA 在一个街区上建造两栋住宅。
DA 将包含细分提案。
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O.P.
有人提出了以下建议（听起来很蹩脚，但我知道事实上他就是这么做的）；
1 ）进行细分，但不申请产权（因此从技术上讲它们没有细分）
2）然后在一块地块上建造第一个住宅用于居住
3）在那里居住一年后，然后获得产权对于细分，出售房屋
4）在剩余的居住地块上建造第二套房屋（您可以通过出售第一套房屋来筹集资金）
通过执行上述操作，您基本上是细分你居住的土地，因此不被视为企业，也不被视为触发资本利得税的行为（如果有任何收益，哈哈）。
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ppn 写道...
1）进行细分，但不申请产权（因此从技术上讲，它们没有细分）
2）然后在一个房屋上建造第一个房屋居住用地
3）在那里居住一年后，然后获得细分的所有权，出售房屋
4）在剩余的居住地块上建造第二套房屋（您可以通过出售房屋来融资）第一个家）
通过执行上述操作，您基本上是在细分您居住的土地，因此不被视为企业，也不被视为触发资本利得税的行为（如果有任何收益的话，哈哈） .
您可以在不延迟细分且不将其视为企业的情况下执行此操作。你的愿望是缩小规模。您细分、建造新房、出售现有房屋并申请资本利税主要住宅豁免，然后搬入新房。
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O.P.
仅涉及建造第二栋房屋的问题出售第一个房屋后的一个问题是，整个活动（启动细分和建造第一个房屋，为未来的房屋留出空间等）清楚地表明了意图。因此，人们可以说整个活动从一开始就是为了盈利（尽管这实际上是在调整计划以适应市场环境并生存）。人群中有人有类似情况的亲身经历吗？
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ppn 写道...
我买了一个空的住宅用地（现有房屋已被原业主拆除），然后将其细分为两块，目的是保留一处用于居住，另一处出售。
vs
ppn 写道...
最初的目的是在两块土地上建造，居住其中一处，出租另一处。出售一个不在书本上。
您的上述两种说法非常矛盾。
您的帖子中没有足够的信息来给出直接的答案（不是“建议”或答案）无论如何，都应该依赖 WP！）
您的会计师需要考虑您是否可能只是变现一项资产，或者您是否更有可能正在开发（我认为是后者）。但从你的帖子和评论中很难看出：
你是否开始在其中一个街区上建造，或者它们都仍然是空的？你是建造一个街区来出售，然后开始建造下一个，还是你出售一个空街区并然后建立在另一个基础上？如果以上不是黑白分明的，那么您的会计师在购买时需要考虑您的“动机”。正如我上面所说，您声称您的最初意图是两件完全不同的事情。我不建议向 ATO 撒谎。您需要能够客观地证明您购买时的实际意图，以便应用正确的税务处理。
如果您/您的会计师认为您可能需要纳税，我还建议您获得私人裁决资本账户，因为您打算在购买时建立租金。您需要有证据证明以下内容：建造租赁物业的贷款协议、与物业经理未来的会议/发票、从事什么职业您有（希望不是在建筑物或房产中），您是否有“炒房”的历史，您是否拥有其他出租房产，什么情况导致您改变意图等等。
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O.P.这篇文章已被编辑
您的上述两种说法非常矛盾。
我最初的意图是细分，在两者之上建立，靠一个生活并租另一个。并没有出售的意思。我已经联系了许多建筑商，获得了有关此事的报价等。然而，一旦细分完成（历时一年多），情况就发生了巨大的变化。房屋建筑价格上涨（之前报价的每个建筑商现在都希望上涨近 50%），建筑时间延长，最重要的是利率也上涨。因此，我的抵押贷款能力下降了，因此现在我正在努力为一套房子获得融资批准，更不用说两套了。
因此，我现在的目标是出售一套房子，并用这笔钱来建造房子另一个。希望现在整件事变得更有意义了。
你已经开始在其中一个街区上建造房子了，还是它们都还空着？
它们都还空着。
< p>您是先建造一个来出售，然后开始建造下一个，还是先出售一个空块，然后在另一个上建造？我目前对所有选择持开放态度。只是想减少我的抵押贷款并搬到抵押贷款最少的新家。我更喜欢尽快出售一部分，然后在剩余的土地上建造我的家，这样我就可以轻松获得融资批准。但如果这意味着巨额消费税法案，我不想走这条路（澄清这一点是本帖子的目的）。我现在卖掉一批并没有赚到钱（事实上我正在亏损）。但在高利率的情况下，我也无力保留两块零收入的空地（我宁愿亏本卖掉一块，保留一块抵押压力较小的）。
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ppn 写道...
我最初的意图是细分，在两者之上建立，靠一个生活，另一个出租另一个
如果您能够客观地证明这一点，那么您可能需要对资本账户征税。
它们仍然是空的。
这通常是一个很好的指标，表明您只是变现了一项资产。再加上您购买时的意图不是为了开发而是为了出租以及环境的变化，我想说您很有可能因出售空地而被征收资本账户税。这意味着没有商品及服务税，并且可能有 50% 的资本利得税折扣。
看看你的会计师怎么说，因为他们掌握了所有事实！如果您的会计师建议的话，寻求私人裁决可能是明智之举
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