O.P.
大家好，
这是这个论坛的新手，所以请告诉我们…我不确定这是否是规则，但任何建议都会被我自己考虑，因为我已经一个重大决定。
我手头有一个难题，如果有人愿意分享，我希望得到一些建议或反馈。
我有一处值得投资的房产大约 130 万，有 60 万美元的抵押贷款。但随着利率的上涨，我自己的经济压力变得非常大，因为我是一个有 2 个孩子的单亲爸爸，需要支付 CS 费用，而且目前的利率每月要额外支付 750 美元（即使在租金之后），我不确定我是否还能负担得起.
我还有一个 PPR，我也拥有价值约 110 万美元和约 40 万美元的抵押贷款。
如果我出售当前的 PPR – 我会转向我的投资并居住其中没有债务，没有抵押贷款 - 但难题是，如果我希望将来出售这套特定的房屋，它将在我拥有该房产的 3 年内吸引 GCT，因为它是通过收购而出租的。另外，由于我40出头，单身，必须支付子女抚养费，我不知道是否有银行愿意为我未来的新投资提供贷款。因此，决定走哪条路，只是有点不确定该怎么做，说实话，任何建议都将不胜感激......
你会坚持下去（也许在IR很高的时候找第二份工作）然后离开两处房产均按原样出售，还是出售 PPR 房产并搬入投资房产，成为新的 PPR 并摆脱债务？啊啊压力很大。 Grrrrr
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以零债务彻底拥有房产是澳大利亚梦。
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O.P.
这是如果我现在卖掉我的 PPR，我就能实现这一目标。但我必须住在一个离工作地点很远（距离是三倍）、离我的家人和朋友更远的房子里，而如果我呆在现在的地方，磨磨蹭蹭，我的心理健康会好很多——但负债的时间会更长。
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我可能错过了。为什么你不能卖掉投资地点，还清 PPOR，并在银行存有 30 万美元，用于购买另一笔更便宜的房产存款或 ETF/其他什么？
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O.P.
该投资将吸引资本利得税。自从我买下该房产以来，该房产已上涨约 45 万美元 - 我愿意与资本利得税 (CGT) 中近一半的利润告别吗？
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这样看。您不拥有任何财产。你负债100万。当您不再欠任何付款时，您就拥有了它们。
如果您不再想偿还债务，那么这实际上取决于您想要居住哪一处房产、出售另一处房产并成为自己的财产的选择。非常庆幸您在 40 岁出头就能摆脱债务。
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LA_KNIGHT 写道...
会吻别几乎一半的利润都用资本利得税吗？
对一半的利润缴税，而不是将一半的利润交给ATO？
我会和会计师聊聊关于税收和损益对您的选择的影响
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LA_KNIGHT 写道...
我拥有一处投资房产，价值约 130 万美元，抵押贷款 60 万美元。但随着利率的上涨，我自己的经济压力变得非常大，因为我是一个有 2 个孩子的单亲爸爸，需要支付 CS 费用，而且目前的利率每月要额外支付 750 美元（即使在租金之后），我不确定我是否还能负担得起.
你会努力克服它（也许在IR很高的时候找到第二份工作）并保留两处房产原样，还是卖掉PPR房产并搬进投资房产，成为新的PPR并摆脱债务？
如果你在当前的地方生活得很开心，就不要卖掉它。
虽然与 18 个月前相比，利率非常高，但与长期相比，它们实际上并不高平均值。没有人真正知道利率会发生什么，但未来几年利率很可能会进一步上涨或保持不变。如果您目前处境艰难，我不建议您以目前的情况苦苦挣扎，希望利率能大幅下降。
我建议保留这两处房产的唯一方法是，如果您有合理的选择来增加收入、减少还款或两者结合。不过，我不会找到第二份工作，因为你最终会成为债务的奴隶。
你有空余房间来招待寄宿生吗？或者供某人用作办公室？
您是否能够将投资贷款还款改为仅利息（假设还没有）？
您的利率有竞争力吗？您是否联系过您的银行，看看是否可以减少税款？
绝对值得与会计师交谈，以确认如果您出售投资房产，您需要缴纳多少税款。缴纳资本利得税从来都不是一件值得期待的事情，但它通常意味着你做了一次很好的投资，这比其他选择要好得多。
听起来摆脱当前的压力状况将对您大有裨益。没有什么可以阻止您兑现、清偿债务并找到以更易于管理的债务重新开始的最佳方式。
如果您有经济压力，就很难享受生活，而您似乎可以选择什么来减轻压力并让自己快乐。
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LA_KNIGHT 写道...
我会告别几乎一半的利润与资本利得税吗？
有了 50% 的资本利得税折扣即使在最高税级，您也要支付的最高税额为 23.5%
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LA_KNIGHT 写道...
投资将吸引资本利得税。自从我买下该房产以来，该房产已经上涨了约 45 万美元 - 我会告别资本利得税 (CGT) 带来的近一半利润吗？
购买和销售成本将减少 45 万美元。
CGT 是资本收益的 50%，因此应税金额约为 20 万美元。您将为此支付 47%，因此税费约为 94,000 美元。因此，您最终将获得超过 30 万美元的现金。
您可以用它来将 PPOR 抵押贷款减少到非常低的金额，并节省每月 750 美元的投资费用。< /p>
这就是我会做的。
从长远来看，仅仅为了减少您的资本利得税而搬回投资房产的替代方案似乎并不能解决您的生活方式问题。由于其位置并不理想，您最终也可能会在短时间内将其出售，并且名义上的资本利得税收益将不会实现。
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OP。我还想出售投资房产。是的，您需要缴纳一些税，如前所述，享受 50% 的折扣，但这听起来是最好的选择
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这项投资将吸引资本利得税。自从我买下该房产以来，该房产已上涨约 45 万美元 - 我愿意告别 CGT 带来的近一半利润吗？
因此，您可以申请负扣税扣除，但不能申请资本利得税处置？考虑到您的 CG 折扣为 50%，您究竟将如何告别一半利润？
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LA_KNIGHT 写道...
我会告别几乎一半的利润与资本利得税？
从来没有理解这种心态。你所赚取的巨额利润所欠的税款不会消失。除非您打算永远不出售该房产，否则现在或 20 年后出售，您仍然需要缴税。
正如第一位受访者提到的，您有 3 个以上的孩子，并且正处于人生的一个惊人阶段。您的运气非常好，您的投资在短时间内大幅增值。
出售知识产权。 75%的利润收入囊中。还清住房贷款并与您的孩子一起去度假。
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O.P.
我真的很感谢所有的建议。我想我也会去找另一位会计师——至少我现在有一些选择可以考虑。谢谢大家。
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O.P.
Palladium Finance 写道...
您可以将投资贷款还款转为仅利息（假设还没有）？
是的，我想也许我应该在利率很高时将投资切换为仅利息。我刚刚发现每月可以减少大约600美元的抵押贷款。干杯
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如果你想保留投资房产，是否可以选择借入一些股权并用其来支付负现金流？您似乎拥有 70 万股本，每年只有大约 1 万股负现金流。即使你这样做了5-8年，听起来也几乎不会产生任何影响，并且会让房产继续升值，而不需要你每年都注入现金流。如果利率早点下降，那么在此期间结束之前可能会更容易。
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我的帖子已被删除，因为这显然是不正确的建议.
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瓦里斯写道...
我会执行以下操作：
< p>利息的扣除取决于资金的用途，而不是借款的用途。从 IP 借款并将其放入 PPOR 不会导致其可以免税，因为它已被使用对于 PPOR，而不是创收资产。
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这篇文章已编辑
删除了其他一些人在这里所说的错误建议。
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瓦里斯写道...
我会执行以下操作：
您的建议完全错误。< /p>
您无法通过再融资将 PPOR 上的不可抵税债务转换为投资房产上的可抵扣债务。
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