O.P.
嗨，
请考虑这个新手问题并提供您的智慧。
我为我的业主占用 A 提供了一笔分割贷款。比如说，一笔分割已全额还清（零余额）几年。周六，你可以从中提取10万美元。
如果我取出这10万美元，
将其存入储蓄帐户，
从中支付8万美元来投资另一个投资房产B， B 的 20k 抵消利息
B 的租金是否已存入同一个储蓄/抵消帐户，并且
这些租金转入我的杂货账单的另一个帐户，
我的回收分割是否受到污染？< /p>
评论
我没有看到任何涉及回收的情况。重新提取股本不是回收。
回收的场景是您拥有 A 房产贷款 (PPOR) 和抵消帐户中的 10 万美元。如果您使用这 10 万美元购买 IP，则您的 PPOR 抵消账户中缺失的 10 万美元所产生的利息不可扣除。要回收它，您需要从 PPOR 贷款的抵消额中支付 10 万美元，然后，如果您有足够的股本，您可以借入 10 万美元的股本用于您的新 IP。该 10 万美元贷款的利息现在可以扣除。就股本而言，您通常可以借入 80%，因此，如果您有 10 万美元要偿还贷款，您不一定能重新提取这 10 万美元。如果您的资产价值下降或上升幅度不够，您可能只能提取 8 万美元，甚至更少。
从您的资产中提取 10 万美元，或从对冲账户转移余额，并将其存入储蓄账户是不可扣除的。使用它作为 IP 存款是可以扣除的。使用 8 万美元作为存款，并将剩余的 2 万美元放入该 IP 的抵消账户中，我不认为这 2 万美元是可以扣除的，或者几乎肯定会受到中毒的影响，因为抵消资金可以随时取出是时候做“支付杂货账单”之类的事情了。至于房租钱花在哪里，那并不重要。您可以将其用于抵消您的知识产权或抵消 PPOR 上剩余的任何内容，我相信，如果考虑知识产权或其他投资，同时仍需支付 PPOR，大多数投资者都会这样做。
始终考虑根据您的具体情况支付专业投资建议的费用。如果/当 ATO 指出并且不接受无知作为逃避处罚的借口时，试图做一些“聪明”的事情最终可能会让您付出很大的代价。
评论
我假设房产B有一个对冲账户（不是重提）？
一般规则是原始资金需要明确用于投资。从贷款额度中取出 10 万并用其购买投资房产就符合资格。然而，抵消账户中的 2 万美元可能不符合（作为免赔额）资格，因为它仍然只是您尚未用于投资的现金。
通过抵消账户调整租金应该没问题。< /p>
评论
O.P.
Sokak 写道...
我没有看到涉及任何回收。重提股权不是回收。
我想我没能清楚地表达我的情况。
我会再试一次。
我有110k的贷款分割AA我的财产 A (PPOR) 具有重提功能。
我有 11 万现金。
我向 AA 支付了 11 万，使其余额为零。
我什至等了k个月。
然后，我从贷款AA中重新提取10万。
如果我用这笔钱购买投资B，我知道这笔AA的利息是可以扣除的。
现在，我不再用全部 100k 来购买投资，而是用重提中的 80k、20k 新贷款 BB 购买投资 B。新贷款BB附带offset账户BBX。
我把20k存入offset账户BBX。
问题1：贷款AA的所有利息都可以扣除吗还是贷款被污染了？
如果贷款AA的所有利息仍然可以扣除，那么我继续。
BB的回报/股息/分配/租金计入BBX。比如说，1k。
问题2：如果我把这1k花在杂货上，贷款AA是否被污染了？
评论
O.P.
总的规则是，原始资金需要明确用于投资。从贷款额度中取出10万并用其购买投资房产就符合资格。
我的具体情况如下：
从贷款AA中重新提取10万并存入储蓄账户BBX （将成为贷款BB的抵消账户）。
5万的现金储蓄也被添加到同一个储蓄账户BBX中。
我用40万的贷款BB购买了50万的投资。< /p>
总而言之，我有 10 万（来自贷款 AA 的重提）、5 万（来自储蓄）和 40 万（来自贷款 BB）——总共 55 万。
加上所有印花税，费用和收费（比如 30k），抵消帐户中还剩下 20k。
我的贷款 AA 是否受到污染？
评论
Edward Law 写道...
问题 1：AA 贷款的所有利息均可扣除，还是贷款已被污染？
您需要明确的债务（和投资）分配。您实际上建议提取 8 万美元用于投资。没有问题。然后您想再提取 2 万美元不用于投资（即存入对冲账户）。它变得模糊，但可能仍然可行，只要您只扣除贷款 A 的 80% 利息，每次付款减少到 0%。这是因为贷款 A 的所有还款都应首先用于债务部分，最后 2 万美元用于偿还不可扣除的债务。
贷款 A：
可扣除金额为 8 万美元，2 万美元为不可扣除（扣除第一个月支付的利息的 80%）
向贷款 A 偿还 5000 美元（作为示例），现在应该是：
扣除 75,000 美元，不可扣除 20,000 美元（扣除利息的 79%）第二个月支付）
向贷款 A 偿还 5000 美元（作为示例），现在应该是：
可扣除金额为 7 万美元，不可扣除金额为 2 万美元（扣除第二个月支付的利息的 78%）
重复直到 $0K 可扣除，并扣除 0% 的利息。
坦率地说，20K 美元不值得这么麻烦和复杂等。只需从贷款 A 中取出 80K 美元来支付存款贷款 B。将 2 万美元留在贷款 A 中 - 请记住，这只是扣除您想要获得的 2 万美元的利息（因此每年大约 1000 美元），税收减免约为 30%。因此，您每年可以节省大约 300 美元。
正如前面提到的，您想如何处理租金，抵消账户并不相关（它只是洗牌您的现金，而且都不可扣除） ）。将租金存入您的储蓄帐户可能会更容易，因为它不会大幅减少抵消帐户中的利息支付。
评论
正如我所提到的，我不相信将重新提取的资本放入知识产权抵消账户或任何交易账户可以扣除或至少受到污染。
我认为您的复杂性没有任何好处
场景 1：重新提取 10 万美元（AA）用于购买 50 万美元的知识产权（包括关税等）并借入 40 万美元（B）。借款总额为 50 万美元，全部可扣除。
场景 2：重新提取 10 万美元 (AA)，将 8 万美元用于 50 万美元 IP。借入 42 万美元 (B)，并将剩余的 2 万美元从 AA i 中作为 (B) 的抵消。 B 中只有 40 万美元产生利息，这是可扣除的。 AA 中的 8 万美元是可扣除的，而鉴于对冲账户是交易账户，AA 中的 2 万美元是可疑的。最好的情况是，*如果*您可以计算，您可以保持相同的免赔额，即 50 万美元的利息。最坏的情况是您无法索赔，并且您的免赔额上限为 48 万美元。
目前尚不清楚您想通过重提和抵消 B 方案来实现什么目的。
评论
O.P.
谢谢大家（和女孩？）...
TL;DR 是：
取消重画；全部投资；不要存入抵消额或任何储蓄帐户；
任何剩余资金都应放回重新提取。这样，100% 免赔额。
所以，...就像：
支付至零。
重提 100k；
将它们全部存入储蓄账户；投资资产结算后，将剩余资金存入再提款账户。
知道了，谢谢
评论
O.P.
Sokak写道...
目前尚不清楚您试图通过重绘和偏移 B 方案来完成什么。
问题不在于重绘/偏移。
>问题是在结算之前我们不知道确切的印花税、费用和调整。不过我们有一个估计：36k 到 40k 之间。
所以，投资房产是 500k；重画给了我100k；新的投资贷款给了我40万；对于关税、费用、调整等等......我们将 40k 存入结算储蓄账户。
因此，调整后，该储蓄账户中有 1523.88 美元。 <-- 看起来最安全、最省事的方法是用这笔剩余的钱来偿还部分贷款（任何贷款）。对吗？
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Edward Law 写道...
我的回收分裂被污染了吗？
是的
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Edward Law 写道...
问题 1：贷款 AA 的所有利息是否均可扣除或是否有贷款被污染了吗？
如果对冲账户中有现金，那就是混杂的。如果不是，那么你可以说你借钱是为了投资。
BB 的回报/股息/分配/租金计入 BBX。比如说，是1k。
问题2：如果我把这1k花在买菜上，贷款AA是否被污染了？
这个账户是贷款吗？如果是这样，情况会很复杂。
如果不是，那么您还没有借过或还清过贷款，所以没有问题
评论
Edward Law写...
从贷款AA中重新提取100k并存入储蓄账户BBX（将成为贷款BB的抵消账户）。
如果是储蓄账户，则有没有权力保证你没有把东西塞满。
50k的现金储蓄也被添加到同一个储蓄账户BBX中。
现在肯定是好坏参半。
我的贷款 AA 是否受到污染？
是的，作为一名税务律师，我认为是这样。如果您还没有这样做，那么您可以提前计划以避免出现问题。最好获得具体的税务建议
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O.P.
Terry_w 写道...
如果是储蓄账户，则没有有权保证您没有填满东西。
该帐户一开始就是新帐户（余额为零）。
如果需要，我可以确保没有其他资金进来存入该账户并出去（除了支付与投资性房产 BB 相关的贷款）。
评论
Edward Law 写道...
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Edward Law 写道...
如果需要，我可以确保没有其他资金进入该账户并流出
至少您需要这样做，但仍不能保证 ATO 会接受它。
除了支付与投资性房地产相关的贷款 BB）。
如果您借钱偿还贷款，您将把利息资本化，因此请获取一些第 IVA 部分的建议以及您的其他扣除额还有兴趣建议。
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