O.P.
嘿伙计们，
在一些简短的尖锐建议之后，我的直觉告诉我这行不通，但我认为我应该检查一下。
妻子和我一直在现在松散地寻找新家有一段时间了，但除了检查清单之外，肯定还没有认真到可以做太多事情。
本周，一栋我们非常喜欢的房子突然出现在我们的雷达上。问题是两周后就要拍卖了，而我们甚至还没有开始出售旧房子的过程。
新房价格：约 95 万美元
现房价格：约 950 美元k 也是如此。所以在邮票之后应该是直接交换。
现有贷款：略低于 50 万美元。所以股本约为 45 万美元左右。
储蓄：储蓄账户中几乎没有储蓄，但可重新提取约 7 万美元。
收入：14万美元和4万美元（妻子将在产假结束后于下周以 0.4FTE 的速度返回工作岗位）。这两项工作都在公共部门工作了十多年。
我不知道如果不先卖掉房子，我们如何能够做到这一点。我知道过渡贷款是一件事，但它们看起来很困难而且利率很高。
我们下周将与经纪人交谈，但有什么想法吗？不值得追求？
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打孔卡写...
我知道过渡贷款是一回事
< p>它们正是您所要求的。打孔卡写入...
并且速率高
通常它们应该更高比常规贷款的现行利率，是的。
评论
打孔卡写...
新房价：大约$950k
现有房价：约$950k。因此，在邮票之后，它应该是直接互换。
现有贷款：略低于 50 万美元。因此，大约 45 万美元左右的股本。
尽快联系经纪人
根据可服务性，它可以成为投资房产吗？
拍卖购买是“无条件的” .
我从我的金融家那里学到的过渡性融资：
– 您的房产估值将低于您的预期
– 他们给您 12 个月的时间来出售自己的房屋，但要考虑 12 个月计算中的还款额
– 新房价值必须不超过当前资产价值的 85% – 您未通过此测试
– 当前贷款加上购买价格和相关费用（印花税、政府费用、产权转让、12 个月还款）不能超过您资产的 x %
– 银行持有这里的所有卡
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O.P.
GimmeFuel 写道...
尽快联系经纪人
受可服务性的影响，它可以成为投资房产吗？
将当前的 PPOR 作为投资当然是肯定的我们会热衷于这个想法，但我不确定这些数字是否有效，因为租金可能只有 650 美元/周左右。这不会增加我们的收入足以支付大约 140 万美元的贷款。
评论
打孔卡写道...
保留当前的 PPOR 作为一项投资当然是我们热衷的一个想法，但我不确定这些数字是否有效，因为租金可能只有 650 美元/周左右。
对于贷款讨论，什么是新房收益率会达到多少？
评论
过渡性贷款应该可行，但只有少数贷款机构会向非现有客户提供过渡性贷款。< br>您目前在哪家银行贷款？
根据粗略数字，保留现有房屋会很困难。
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打孔卡上写着...
现有房价：也约为 95 万美元。因此，在邮票之后，它应该是直接交换。
销售代理费，法律费用，其他费用。
我不知道如果不先卖掉房子，我们如何能够做到这一点。
在拍卖之前协商长期和解协议（以及 5% 的定金），以便有更多时间出售您当前的房屋。
评论
O.P.
Palladium Finance 写道...
您当前向哪家银行发放贷款？
墨尔本银行。
Gez22 写道。 ..
销售代理费，法律费用，其他费用。
是的，打得好。大致相同。
在拍卖之前协商长期结算（和 5% 的定金），以便有更多时间出售当前的房子。
但是有风险，但我想这是一个选择。
评论
打孔卡写入...
墨尔本银行。
相同
您未达到上述 85% 的比例
编辑 – 时间也会对您不利，但祝您好运
评论
Gez22 写道...
然而，更长的结算时间和更低的押金并没有真正的缺点
对于买方来说！供应商可能有其他想法。
不要忘记销售失败，因为买方无法按照他们预期的方式安排融资。
评论
考虑在拍卖之前对您的梦想家园提出极好的报价，但您的梦想家园可能会被出售。
你永远不知道。
它必须非常出色，但取决于该房屋的市场等.
评论
我们刚刚完成了这件事，但压力很大。我们的财务状况较好（有足够的重提金额来支付押金），并且距离拍卖还有 3 周时间。实际上，我们在拍卖前一周就进行了出售谈判，并达成了 4 个月的和解协议，以便有足够的时间准备和出售旧房子。
有很多机会出错，但一切都很顺利。 。由于时机的原因，我冒了一些经过计算的风险，但如果不这样做的话，我有很强的缓冲能力。我们确实在第一名的出售中受到了打击，但决定以折扣价出售，因为它给出了最终数字的确定性。
无需等到周一与经纪人交谈。周六，我第一次检查后回到家，发现一位反应灵敏的经纪人，他来来回回地发消息，直到午夜过后。到周日，他们已经掌握了开始申请财务所需的所有信息。
评论
打孔卡写道...
银行墨尔本
他们应该能够帮助您。
评论
Palladium Finance 写道...
他们应该能够帮助您。
我听说 BOM 是过渡财务的更好的之一，但请进一步阅读下文。
打孔卡写道...
新房价格：约95万美元
现有房屋价格：约95万美元。因此，在邮票之后，它应该是直接互换。
现有贷款：略低于 50 万美元。因此，净值约为 45 万美元左右。
储蓄：储蓄账户中几乎没有，但可重新提取约 7 万美元。
收入：14 万美元和 4 万美元（妻子下周将返回工作岗位）产假后 0.4FTE）。这两项工作都在公共部门工作了十多年。
掌握以下信息将有助于您的决策过程。我在过去 6 个月里经历了这个过程。
我的数据比你的稍好一些，而且新房的成本比现有房要低。
我向我的经纪人核实了谁会比我看到更多的过渡性融资（希望确保如果不行的话我不会投入感情）。
他不知道 BOM 过渡性融资标准，这非常令人失望.
您需要进行估价 - 在我提交应用程序后，BOM 建议购买新房不能超过我待售资产的 85% - 您不符合此标准
BOM“礼貌” “允许 12 个月出售也意味着 2 笔贷款 12 个月的利息，加上计算中的利率、煤气、电费、水费，因此您的 2 处房产的 LVR 将超过 80%
没有可用的 LMI通过 BOM 提供过渡性融资。
我的最终贷款将比当前未偿还金额少 10 万。
一个月后，我的房屋以符合 85% 标准的金额出售。
使用这些工具对你有利，但我认为你在 85% 资产条款上直接失败了
评论
GimmeFuel 写道...
您需要进行估价 - 在我的应用程序提交后，BOM 建议购买的新房不能超过我待售资产的 85% - 您不符合此标准
这听起来像是关于您的情况可能有所不同，要么是您的服务不够充分，要么是对 85% 规则存在一些混淆。
85%规则并不意味着购买的新房需要低于所售房产价值的85%。它要求桥接部分按预期销售价格的 85% 清算，但这取决于您能够偿还多少最终债务以及剩余多少担保。
例如如果出售的房产价值为 95 万美元，那么过渡部分可能高达 807,500 美元
BOM 允许 12 个月出售的“礼貌”也意味着 2 笔贷款 12 个月的利息，加上利率，天然气、电力、水都被纳入计算，因此您的 2 处房产的 LVR 将超过 80%
您可以拥有峰值债务 LVR 高于 80% 的过渡性贷款。
评论
Palladium Finance 写道...
它需要过渡部分将按预期销售价格的 85% 清算，但这取决于您能够偿还多少最终债务以及剩余多少担保。
例如如果出售的房产价值为 95 万美元，那么过渡部分可能高达 807,500 美元
谢谢 - 问题出在您上面提到的过渡部分。
经纪人提交了最终贷款为 48 万美元的应用程序和搬迁贷款 $925k，当前担保 $950k
与 OP 收入相同，无家属，在同一雇主工作 20 年，1 cc @ $10k
通过调整最终贷款推断出你的解释到了 11.8 万美元，一切都按照可维护性进行？
然后我还清了 15 万美元，因为它在 4 周内以 101 万美元的价格售出...
=========== =
根据 OP 提供的数字，过渡部分只能为 807,500 美元
两处房产、销售成本和购买成本（包括 12 个月还款等）的价值为 95 万美元
购买价格 950 美元k
桥接证券余额 50 万美元
资本化利息为 8 万美元
借款成本 5.5 万美元
总计 158.5 万美元 = 证券债务总额
总证券价值 = 190 万美元 – LVR 83.4%
总贷款$1.585m
减去售价$930k (950-20)
结束贷款= 655
但是，搬迁贷款只能是807k，所以最终贷款 = 778k。
我错过了什么吗？
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当我们处于这种情况时，NAB 向我们提供了仅付利息的住房贷款我们现有的估值为70%。如果我们在 5 年内还款，我们将收取 1% 的罚款，我们接受在出售时将适用这一处罚。然后我们在没有资金的情况下购买了新地方。旧房子被投放市场，在 8 周内出售并结算。
鉴于您有现有债务，我对您的财务机会并不乐观。按照建议尝试抵押贷款经纪人。
另一种方法是通过私人协议购买具有较长结算日期的房产，然后在结算日期一致的情况下出售您的房屋。并非没有风险，如果您的房子卖不出去，您需要愿意弥补。再说一遍，您需要做出融资承诺，并且需要对要价保持明智。
评论
GimmeFuel 写道...
>我错过了什么吗？
看起来不错。
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