O.P.
大家好，
当我们打算购买我们的第一个投资房产时，我既兴奋又焦虑。几天前，我对税收制度如何运作的了解为零，但现在我提高了 5% :)
简化数字的场景：
我们最近为住房贷款再融资，并拿出了 10 万股本。最初我们想到的是装修房子，但现在我们确定要投资房产。
如果我们借40万贷款买50万房子，同时存入10万作为我们从股权中获得的存款：< /p>
投资收益：约2万
投资收益税收优惠：（了解更多请补充）
1. 400k 支付利息。 40万的贷款利率6%就是24000
2。财产改善、保险、市政费等其他费用为 1000 美元
投资收入将为 20000 -(24000+1000) = -5000 美元，因此负扣税
常规收入 10 万。
p>
我可以申请的纳税时间到了
100k-5000 = 95000（负扣税）
我们还可以申请使用权益支付的存款利息吗？即
5%的利息，即100k的占用率，即权益等于5000美元
95k-5000=我们需要纳税的90K最终收入？
我在计算吗？正确，如果不正确，有人可以指出我正确的方向吗？
提前致谢。
评论
Manidollars 写道.. .
95k-5000= 90K最终收入我们需要纳税？
是的，如果你取出的股权是有息的并且用于购买收入-生产资产，其利息成本可以免税。
不知道您是否考虑过这一点，但您忽略了负扣税带来的重要折旧。投资者通常指望这一点（例如折旧 7000 美元）来增加 NG 收益。就您而言，这将使您的应税收入从 9 万美元降至 8.3 万美元。
但请注意，这 7000 美元的折旧将减少您的成本基础，因此将来您的资本收益金额将增加 7000 美元。
评论
O.P.
谢谢 MidRange，
我还没有读过有关折旧的内容，我肯定会进一步研究它。
评论
Manidollars 写道...
我还没有读过有关折旧的内容，我肯定会进一步研究它。
我建议与税务代理人坐下来。这些都是标准的东西，但很复杂。从地毯到窗帘，所有东西都可能折旧。新房的折旧率通常高于二手房。税务代理应该能够设置您的初始价格，并且您可以安排多年来所有这些价格的折旧。
请注意，在第一年使用税务代理的好处几乎就是一切你说你可以在 2-20 年内自己做。
评论
Manidollars 写道...
其他费用财产改善、保险、市政费等费用为 1000 美元
您可能严重低估了您的费用。悉尼仅水费一项就达到 750 美元/年（其他城市也可能相当）。代理费、土地税、维修费（忘记改进）很容易达到数千美元。
正常收入10万美元。
50万美元的房产可能要花费你1.5万美元/年持有。
是的，我知道希望房产的价格升值超过每年 15k，但有些房产不会上涨那么多。媒体、你的朋友、你的家人、你的同事从来不会谈论这些。
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Pgdownload评论加上1
你需要收紧成本核算。
。购买印花税，
。以您的名义回家的法律费用
。政府收取转让财产和登记抵押贷款的费用
。寻找租户的房产费
其他费用 1,000 美元可能有点轻
。管理房产的代理费
。土地税（如果适用）
。燃气和电力合规性
。烟雾报警器检查
。如果是单位阶层/团体公司——他们会收取费用
。您提到了郡费率（我郡的垃圾收集部分超过 500 美元）以及保险和维护。
如果有人拥有类似的房产，请告知租金支出。
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Manidollars 写道...
我们还可以对使用权益支付的存款索取利息吗？即
5% 的利息，即 100k 的占用率，即权益等于 5000 美元
我对这个问题感到困惑。
您本质上是想扣除该房产的全部购买价格投资房产，我从来没想过会这样运作
即：您的 PPOR 贷款增加了 10 万美元，并且不可扣除。
IP 上的 40 万美元贷款可扣除.
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Manidollars 写道...
我有点兴奋
这很好。用它来学习/研究/了解未来 6 个月的房地产投资（至少）暂时忘记购买任何房产。互联网上有大量资源以及一些澳大利亚撰写的优秀书籍。
在没有充分准备和接受教育的情况下投资房地产会给您带来很大的财务痛苦。
永远不要投资于您不喜欢的东西完全理解。
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dirkmirk 写道...
您本质上是想扣除投资房产的全额购买价格，我从没想过会这样工作
即：您的 PPOR 贷款增加了 10 万美元，并且不可扣除。
IP 上的 40 万美元贷款是可扣除的。< /p>
这是不正确的，您可以申请扣除通过 PPOR 借入的 10 万美元，因为它用于投资房产的押金。资金的使用决定税收减免，而不是担保。
您无需增加现有的 PPOR 贷款，因为这会创建混合用途贷款，您只需为要使用的股权释放贷款创建单独的新贷款分割对于知识产权存款。
为这种策略制定正确的贷款结构非常重要，并且绝对不要交叉保护这两个财产。
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Manidollars 写道...
几天前我对税收制度如何运作的了解为零，但现在我提高了 5%
总是很好学习。只是提醒人们经常犯错的事情。您可以从您的主要住宅中提取资金作为“贷款”，用于投资房产等项目。这笔钱的利息是可以扣除的。然而，如果您仍在偿还住房贷款，那么您的财务状况是混合的，其中一部分是可扣除的，另一部分是不可扣除的。住房贷款的任何还款必须按此比例分割，并按每个部分计算利息。也就是说，您不能只说住房贷款的所有付款都用于您的房屋，而您提取用于投资的部分则无限期地完全延长。
这就是为什么通常最好完全分开可扣除和不可扣除贷款的原因设施 - 否则会变得混乱。
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这篇文章已编辑
Finance_Guy 写道...
这是不正确的，您可以要求扣除通过 PPOR 借入的 10 万美元，因为该金额用于投资房产的押金。资金的使用决定税收减免，而不是担保。
您无需增加现有的 PPOR 贷款，因为这会创建混合用途贷款，您只需为要使用的股权释放贷款创建单独的新贷款分割对于知识产权存款。
重要的是要为这种策略制定正确的贷款结构，并且绝对不要交叉保护两个财产。
股票的工作方式是否相同？
我从来不知道这一点。
这个想法是，从房屋中释放 20 万美元的股本并杠杆 50%，你现在有 40 万美元的可减税债务？
股票杠杆与股权释放相反，但你也可以从住房贷款中扣除这笔钱？
但很难理解，因为我认为 PPOR 债务不可扣除，而股权释放是将PPOR和投资房产的贷款分开？
似乎有点恶搞哈哈！
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同意其他人所说的花费。不包括利息的开支很容易占到租金收入的 30% 或更多。 1000 美元甚至与合理的估计相距甚远。
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gregwaust 写道...
这很好。用它来学习/研究/了解未来 6 个月（至少）的房地产投资，暂时忘记购买任何房产。
就去做吧。
sp00ker 写道...
希望房产的价格升值超过每年 15k，但有些房产不会上涨那么多。
此
Manidollars 写道...
我们正在寻求购买我们的第一个投资房产。
更好的合作伙伴拥有位于他们的名字，另一个以他们的名义贷款并购买资产。随着时间的推移重新平衡。最坏的情况是，一个人破产了，房子却安全了。
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德克米尔克写道...
但很难得到我脑子里乱七八糟，因为我认为 PPOR 债务不可扣除，而股权释放是为了将 PPOR 贷款和投资性房产分开？
看起来有点罗嗦哈哈！
一个恶作剧？你在说什么？澳大利亚的税收制度是这样建立的，这不是一种欺诈。
用于购买创收资产（即投资性房地产）的借入资金是可以免税的，无论贷款是由什么担保的。
这并不意味着您的住房贷款可以免税，而仅意味着股权释放贷款可以。
例如。您有 20 万美元的 PPOR 住房贷款，您创建一个新的贷款分割以再借入 20 万美元（以仅 e PPOR）通过股权释放，然后您将其用于投资房产的存款，只有 20 万美元的股权释放可以免税，而不是全部 40 万美元......这是很简单的东西，已经存在很长时间了，这里没什么新鲜的.
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flywire 写道...
最坏的情况是，一个人破产，房子就安全了。
>这不是真的，这方面的法律已经改变。
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pgdownload 写道...
这就是为什么通常最好有完全独立的可扣除和不可扣除贷款设施 - 否则它会变得混乱。
为不同的事情提供贷款会变得非常混乱。每次您取款时，您都可以稀释两笔贷款。
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Manidollars 写道...
我们最近为我们的住房贷款再融资我们拿出了 10 万股本
你应该说“我们借了 10 万美元”
贷款是分割的吗？如果不是，您将拥有混合贷款，这将在以后造成一些节税损失，因此请考虑通过再融资和分割来取消混合。
我计算正确，
不
10 万美元的利息怎么样？
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O.P.
非常感谢大家的意见。同意，我仍然需要学习很多东西。
我使用这些数字来使计算更简单，实际上我不知道要考虑多少/什么成本，但我正在朝着正确的方向前进。
>我将使用“借用”一词。
在申请扣除时，分割贷款似乎既简单又干净。假设纳税时间到了，ATO 会要求提供文件。
我们已准备好承担额外 10 万借款的负担，并将自掏腰包支付保赔险以及现有的住房贷款。
我会审核拥有房产的成本会更困难，因为它会因房产而异。
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您打算在哪里购买这套 50 万美元的房产。如今，这并不能给你带来多少房子。在悉尼，你很难找到一套单间公寓。请记住，银行不太可能为单间公寓或一居室公寓提供贷款。此外，公寓价格的涨幅往往低于独立屋。如果您考虑在区域内购买，区域房价的涨幅往往低于城市房价。
这是需要记住的重要事情，因为您赚的大部分（如果不是全部）钱投资房产来自于出售房产时的资本收益。
您能否弥补缺口——租金收入减去抵押贷款付款和持续成本（维护、费率/分层、代理费、房东保险水服务、等）——从你目前的收入中？当然，您可以在报税时申请税收减免，但与此同时，您必须从正常收入中弥补每周/每月的缺口。
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pdv 写道...
您打算在哪里购买这套价值 50 万美元的房产。如今，这并不能给你带来多少房子。在悉尼，你很难找到这样的单间公寓。
幸运的是，除了悉尼之外还有很多市场！
在珀斯及其周边地区可以很容易地以这种价格买到房子
pdv 写道...
当然，您可以在报税时申请税收减免，但与此同时，您必须从您的帐户中支付每周/每月的缺口。常规收入。
这称为所得税预扣税变动，iykyk
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