O.P.
我现在有一笔未贷款的贷款，但他们不允许分割贷款或获得股权。我想转到 AMP，因为人们说他们擅长债务回收，但他们现在没有现金返还。有人认为我尝试转移到随机贷方，允许在再融资期间进行贷款分割（带现金返还），然后我可能会在不久的将来转移到 AMP 吗？我以前从未尝试过债务回收。
我的逻辑是，如果这个中间贷方不能很好地进行多次分割，那么没关系，因为将来我将转向 AMP，它允许进行更多分割等。
另一个挑战是我现在的利率是 5.74%（他们可能会将其提高到 5.99% 以适应最新的加息）。大多数贷方的利率不会这么低。因此，我希望不要将利率提高太多，以尝试债务回收。
例如，imb 目前有现金返还：https://www.imb.com.au/personal- Loans-home-loans.html
ANZ也是如此，但他们的利率很高，不确定他们是否会协商：https://www.anz.com.au/person
我在第二次贷款分割中尝试投入的总额可能是 25 万美元，用于投资 ETF。
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我想不出什么比在您仍有抵押贷款/债务的情况下借钱进行“投资”更糟糕的了。额外还清抵押贷款是无风险的，税后回报率为 6%，税前回报率约为 10%，具体取决于您的边际利率。您还能在哪里获得这种零风险回报？
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与您自己类似的船，最终第一次使用抵押贷款经纪人。他们能够通过一家支持债务回收的银行为我们提供我们满意的利率。高 lvr 的利率在 0.10% 以内。
Maxply 写入...
您还能在哪里获得这种零风险回报？
>但是您并没有获得零风险回报，您只是在保持价值的同时减少债务？
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DR 与 AMP 的好处是它们主限制设施。就像保时捷比丰田车贵一样，预计高级特色贷款的利率会比简单贷款的利率更高。
如果您只想要一笔可以分摊的基本贷款，您很可能会找到比 AMP 更高的速率。如果您仍然对 AMP 感兴趣，他们可以选择 AMP First 选项。去买几股，你就有资格了。
为了进行更多研究，我读到麦格理对 DR 也很有效
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Maxply 写道...
我想不出什么比在你还欠抵押贷款/债务的情况下借钱进行“投资”更糟糕的了。额外还清抵押贷款是无风险的，税后回报率为 6%，税前回报率约为 10%，具体取决于您的边际利率。你还能在哪里获得这种零风险回报
你混淆了两个不同的概念。债务回收就是首先偿还不可扣除的债务。 IE。您支付了 5 万美元奖金，还清了住房贷款（按照您的建议），然后重新提取不同的投资分成。所以你已经还清了住房贷款。 OP 不会通过未偿还原始住房贷款余额来将自由现金用于股票。
决定退出涉及股权的利用。我能想到没有什么比在房子里拥有大量股权却无法以有吸引力的贷款利率获得这些资本来部署到其他投资更糟糕的了。这就是他们所说的“惰性”资产负债表。
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BOQ、ANZ 和 St George 也提供现金返还。根据银行的不同，您可以从一开始就将贷款分成十份。然后慢慢地把每一个翻过来。澳新银行将协商其利率。利率将根据贷款金额和您的资产而定。有许多不同的方式来构建您的贷款。 AMP 的主限制确实让它变得更容易。毫无疑问，您将获得加息。一些贷款机构已经提高了澳大利亚央行以外的利率，而另一些贷款机构也将提高利率。是的，请确保您所做的一切都符合税法，这样您就不会出现任何问题。
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12345_User writes...
< p>有吸引力的贷款利率您认为现在什么有吸引力？
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一些松饼写道...
>我现在有一笔未贷款的贷款，但他们不允许分割贷款或获得股权。我想转到 AMP，因为人们说他们擅长债务回收，但他们现在没有现金返还。有人认为我尝试转移到随机贷方，允许在再融资期间进行贷款分割（带现金返还），然后我可能会在不久的将来转移到 AMP 吗？我以前从未尝试过债务回收。
虽然 AMP 在债务回收方面表现出色，但您应该意识到它们最近的加息幅度超过了澳大利亚央行的加息幅度。他们谨慎地这样做，并且只针对某些客户，但我相信很多人甚至没有意识到。
https://www.afr.com/companie
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此帖子已编辑
Jb88 写道...
您认为现在什么有吸引力？
这是最便宜的借贷投资方式之一。事实上，我不知道有什么更便宜的资本来源
世界需要摆脱 ZIRP 的狂欢，并接受世界不会以 6% 的住房贷款利率结束的事实。通胀稳定，我们将回到 4% 的抵押贷款利率 - 廉价资金
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BrokenRecord 写道...
< p>但是您并没有获得零风险回报，您只是在保持价值的同时减少债务？您正在获得回报。
放弃利息费用（通过增加偏移量等）正在产生回报。如果您的 PPOR 贷款的利息不可免税，则税前无风险回报约为 10%，具体取决于您的利率和边际税率。
12345_User写道...
决定退出是关于股权的利用。我能想到没有什么比在房子里拥有大量股权却无法以有吸引力的贷款利率获得这些资本来部署到其他投资更糟糕的了。这就是他们所说的“惰性”资产负债表。
如果您以 6% 的利率借款并冒着重大风险进行投资，试图获得 10% 的回报，那么这不一定是一项伟大的投资。< /p>
我认为没有人会认为人们不应该进行投资，但不一定需要利用该职位来增加风险和潜在回报。
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Braveheart81 写道...
您将获得回报。
在我看来，这将是关键点。以 6% 的利率直接借钱进行投资并尝试获得更高的回报（对某些人来说）是有意义的。但如果你已经获得了 6%-10% 的回报来偿还现有债务，那么这就变成了一个非常不确定的提议。
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pgdownload 写道...
但是，如果您已经获得 6%-10% 的回报来偿还现有债务，那么它就变成了一个非常不确定的提议
再次。
1/ OP说他们的贷方不允许重提/分割。他们确实想偿还贷款。当他们支付首付款时，有保证 6% 的回报
2/ 当资金投资时，考虑到税收效应，总收入为 10%，因此不适用，因此利息可以扣除。你的投资回报的门槛（简单来说）是6%。您认为股息和资本收益之间的 6% 是合理的吗？我预计至少 2 倍
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12345_User 写入...
2/ 总收入达到 10%，以允许当资金投资时，税收效应不适用，因此利息可以扣除。你的投资回报的门槛（简单来说）是6%。您认为股息和资本收益之间的 6% 是合理的吗？我预计至少是该数字的 2 倍
如果您借钱进行投资，而有减少不可免税债务的替代方案，那么您需要超越该债务的总价值。
<如果我支付 6% 的住房贷款，并且处于最高边际税率，那么我需要在投资中产生超过 11.3% 的收益，然后才能将这笔钱留在我的抵消中。显然，任何具有这种回报的投资都涉及风险。评论
Braveheart81 写道...
如果您借钱给当有减少不可抵税债务的替代方案时进行投资，那么您需要超越该债务的总价值才能领先。
如果我支付住房贷款的 6%，并且我处于最高边际税率 我需要在一项投资中产生超过 11.3% 的收益，才能提前将这笔钱保留在我的抵消中。显然，任何具有这种回报的投资都涉及风险。
是的，这似乎是显而易见的，但这不是一种流行的以老式方式偿还债务的财务策略，哈哈:)。它太慢了，也太无聊了，人们希望能够更快地获得财务上的进步，但这在很大程度上是雾里看花。
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Braveheart81 写道。 ..
如果您借钱进行投资，而有减少不可免税债务的选择，那么您需要超越该债务的总价值才能领先。
如果我我的住房贷款支付了 6%，而我的边际税率最高，我需要在投资中产生超过 11.3% 的收益，才能提前将这笔钱留在我的抵消中。显然，任何具有这种回报的投资都涉及风险sk.
再一次，我会在此之后停止：
1/OP正在询问如何提取股权进行投资。没有其他方法可以减少不可扣除债务。债务回收的整个前提是您还清不可扣除的债务，然后作为可扣除的借款。根据定义，这个概念与你所说的100%一致。首先偿还不可扣除的债务，然后再借款进行投资（如果您选择的话）。为什么？嗯，这是这个答案的第二个重要部分
2/你不需要产生 11.3%。你需要赚取6%。投资贷款的利息直接抵消税收计算的收入。无需缴税。没有必要加起来
我这样做已经赚了很多钱
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12345_User writes...
债务回收的整个前提是您还清不可扣除的债务，然后作为可扣除的借款。
完全正确。除了OP还有一堆不可扣除的债务需要偿还。因此，他们需要将付款转移到不可扣除债务来偿还可扣除债务。偿还投资所花费的每一美元都是未偿还贷款的一美元（并且会受到 6% 的利息）。
12345_User 写道...
我靠这个赚了很多钱
你敢。你赢了。但大多数投资者（人类）误认为运气是精明的。投资股票是有风险的，虽然这种风险会给你带来回报，但如果 OP 今天投资，他们的股票回报率很可能会远低于 6%。这与继续还清贷款的零风险相反。
您合理地期望 6% 吗？我预计至少是这个数字的 2 倍
如果你的论点是你可以轻松获得 12% 的回报，而借款成本仅为 6%，那么这是显而易见的。只是这 12% 并非没有潜在的并发症。
评论
O.P.
BrokenRecord 写道...
抵押贷款经纪人首次。他们能够通过一家支持债务回收的银行为我们提供我们满意的利率
您介意分享您所在的经纪人和银行吗？我猜你所说的“支持”是指有能力进行贷款分割吗？ offset 是否被认为是此过程中必需的？
traceyimb 写入...
AMP 的主限制确实使其变得更容易。
是吗？我从随机一家银行开始首先获得现金返还的理论听起来合理吗？我之前在 AMP 工作过，并支付了他们的退出费来取消贷款（没有现金返还），所以首先尝试现金返还（或将来的其他）会很好吗？
pgdownload 写道...
如果 OP 今天投资，他们的股票回报率很有可能远低于 6%。
如果这让每个人都感觉更好，理论上我们可以假装我没有承担任何额外的风险。我们可以假设我现在有 10 万美元投资于 ETF。如果我的债务回收，我可以出售 ETF，偿还第二次分割，再次提取并再次购买 ETF。因此，我的投资额不会比现有的多 0.01 美元。
假装这是一只类似的 ETF，但并不完全相同，以避免洗售的担忧。因此，如果我已经进行了投资，那么它就不会承担任何风险。
Braveheart81 写道...
如果我支付 6% 的住房贷款而且我处于最高边际税率，我需要在投资中产生超过 11.3% 的收益才能领先
但是 6% 的成本可以减税。收益可以是长期未实现的收益，具有复利。
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pgdownload 写道...
你敢。你赢了。
我不同意，但尊重意见不同。我不傻，如果你现在可以赚取 5% 的现金存款，为什么还要投资股票呢？你投资是因为你可以做得更好。
我认为你仍然误读了OP帖子。 “OP 还有一大堆不可扣除的债务需要偿还”的评论有点多余。他们不会选择如何使用自由现金。他们询问如何分割贷款。他们很可能欠了 50 万美元的贷款，但如果房子价值 200 万美元，为什么不重新提取 25 万美元购买股票呢？杠杆率不高。债务回收就是偿还不可扣除的债务，然后出于可扣除的目的重新提取。而不是使用现金进行投资。
因此，他们需要将付款转移到不可扣除债务来偿还可扣除债务。
不。当您购买股票时，它会支付股息。这样就可以支付利息了。也许不是 100% 取决于收益率与利率，但这就是负扣税领域（就像投资房产，它是每个人的金童！）
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