O.P.
只是考虑通过设立 SMSF 购买住宅房产的可行性。
情景是 50 万美元转入 Super。我和合作伙伴每年持续捐款 3.6 万至 4 万美元。
考虑在中央商务区（布里斯班）10 公里范围内购买约 120 万美元至 140 万美元的房产。
最大的两个我看到的风险是无法收取过高的租金，而目前 SMSF 的高利率约为 7%，抵消了 10% 的潜在资本增长收益。
我正在获取专业建议，但希望了解它是否可行或（或那里的任何资源、工具、电子表格）我是否生活在爱乐之城，我应该留在我的车道上并拥有一个正常的行业超级基金。
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除非这仅代表您 SMSF 投资组合的一部分，否则我不会。您需要流动性和多元化。
此外，如今愿意向 SMSF 借出一百万美元的贷款人越来越少。如果利率为 7%，您的租金可能甚至无法支付您的利息，而您的所有供款都需要用来弥补缺口。想象一下，如果您失业，会发生什么。
< p>请您的 SMSF 帮个忙，不要只用一种具有高进入结束退出费用的资产来背负债务......可以做到吗？也许.. 但不建议。
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如果您在 SMSF 中获得 7% 的贷款，我会感到惊讶。由于 SMSF 中的贷款属于 LRBA，因此贷款人面临风险，因此利率远高于您在退休金之外获得的利率，以补偿他们的风险。
评论< BR>O.P.
谢谢大家的见解。欣赏它。就其价值而言，我认为与 FirstMac 有关的loans.com.au 的利率还不错。
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Liverpool_YNWA 写道...
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Liverpool_YNWA 写道...
我正在寻求专业建议
无论你做什么，请不要接受任何对结果有既得利益的人的专业建议。
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Liverpool_YNWA 写道...
购买住宅房产的可行性
每购买一名房产，就有 4 名房产投资者出售。
过度政府收费、变化和法规使得房地产投资总体上不可行。
我一直是长期房地产和股票投资者。
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Liverpool_YNWA 写道...
我正在寻求专业建议，但希望了解有关其是否可行的任何见解
您可以在 Esuperfund 上查看成本和费率网站。
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Liverpool_YNWA 写道...
我看到的两个最大的风险是无法充电高租金和目前 SMSF 约 7% 的高利率抵消了 10% 的潜在资本增长收益。
您为什么担心租金，这是很长一段时间以来的最高水平。< br>资本增长可能会超过你提到的 10%，尤其是在布里斯班。
我住在爱乐之城吗，我应该留在我的车道上并拥有一个正常的行业超级基金。
>
我不认为你生活在la la land，利率很快就会下降，房价会进一步上涨。
行业超级基金的实际回报相当差，我的SMSF已经让我赚了10倍+如果我把它留在行业基金中，就会赚到钱。
只需花时间研究合适的房产即可购买。
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我的 SMSF 有 2 个 IP。对我有用。
假设您仍在工作并为退休金做出贡献，您仍然可以享受负齿轮，尽管只有 15%。您的会计师会将您的所有雇主和您的缴款与财产合并在一起，因此您不必缴纳优惠缴款税。我已经有 10 年没有这么做了。
也别忘了，一旦你年满 60 岁，你出售房产时就无需缴纳 CGT。
我目前的税率是 7.35%< /p>
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如果您正在获得专业建议，请确保索取 SoA（建议声明）。贷款人会想要它。
此外，我处理过的贷款人将要求至少 20% 的 LVR 以及额外 10% 的营运资金。
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< p class="reference">hairycesspool 写道...
将您的所有雇主和您的缴款与财产合并在一起，这样您就不必缴纳优惠缴款税
您可以吗请详细说明这一点，我还没有听说过这一点，并且很想了解更多。
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Chewies Third Arm 写道...
无论你做什么，请不要接受任何对结果有既得利益的人的专业建议。
这就是我正在努力解决的问题，业内人士都在那里挣钱。他们的最大利益似乎是第一位的。
johnw2003 写道...
4 房地产投资者每买一卖，就卖出一倍。
过高的政府收费、变化和法规使得房地产投资总体上不可行。
我一直是长期房地产和股票投资者。
在澳大利亚或特定州，房地产游戏是一个坏主意吗？
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Zed Surreal 写道...
可以请您对此进行详细说明，我没有听说过这一点，并且很想了解更多信息。
15% 是根据基金净收入支付的。捐款算作收入，财产损失算作成本，因此对财产负扣税会减少或消除基金利润。
即他的 SMSF 正在亏损。只要受托人认识到这一点，并且有某种最终盈利的计划，那就可以了。
这是 SMSF 相对于行业或公司基金的优势（某种程度上），因为这些基金在捐款时取出 15%。他们的应纳税总额以同样的方式运作，但他们总是试图盈利。
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johnw2003 写道...< /p>
每买一手，就有 4 名房地产投资者出售。
过高的政府收费、变化和法规使得房地产投资总体上不可行。
这毫无意义，你有证据吗这个的？因为如果是这样的话，价格和价值将会下降。
您在谈论哪个州/地区？
事实是，澳大利亚存在严重的住房短缺，这个问题不会很快得到解决。
在澳大利亚，房地产投资是您通过资本收益积累财富的最佳方式之一，如果您投资是为了现金流，那么是的，房地产从来没有出于这个目的，这是一项很好的投资。
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johnw2003 写道...
4 名房地产投资者每购买一次就卖出一倍。
您能否提供一个链接来验证这一说法？投资房产大量外流似乎不太合理。
通过 SMSF 购买房产、回报的影响以及如何使用这些房产是任何考虑这样做的人都关心的问题。因此，应该咨询合格的财务规划师或会计师以获得专业建议。
至于谁在出售所购买的东西，也许这个数字因新住宅区的开发商而有所偏差，但令我惊讶的是，有四个投资房产即将上市供所有已售出的人使用。如果这是真的，那么将会有大量的房产出售，房价也会暴跌。但这并没有发生。我想您可能会说投资性房地产并不像大多数人想象的那样占住房市场的比重，因为三分之二的房屋是业主自住的。
统计数据是一件有趣的事情。
虽然才 18 个月多一点，但 2022 年 5 月首次购房者占购房者的比例为 31.7%。我对这个数字感到相当惊讶，因为每个人都说新房购房者买不起。
其余的买家将是升级人员和投资者。
https://www. savings.com.au/h
虽然有些人买了一套房子并住了 40 年，但其他人则在几年后买卖，许多人在 10 或 15 年后搬走。因此，即使不包括投资者，每个买家一生中平均可能拥有 3 或 4 套房屋，这就是为什么我对 31.7% 的数字感到有点惊讶。我本以为即使不考虑投资者，这个比例也会在 20% 到 25% 左右。
至于投资者，ATO 只确认了大约 20% 的纳税人（而且并不是所有人都是）纳税人）拥有投资房产，并且仅 .
https://propertyupdate.com.a 大约 15 年前，我们用我的 SMSF 购买了一套小房产。我们不得不借钱买它（有20%的定金）。当时，它是该基金中最大的资产，利润率很高，我们还年轻，仍在与超级基金合作以支付抵押贷款。然而，当时悉尼内城区一个小单元的房产售价为 30 万美元。 一些财务专家建议我们不要这样做。我们忽略了他们。 我们7年还清了贷款，房产仍然在超级基金中，不再是最大的资产（实际上现在只占基金的1/3左右）。 p> 我做了我认为正确的事情，我并不后悔。这对我们来说效果很好。只要您的房产物有所值并且会升值（例如内城区），您就可能是安全的。 Ryansta写道... 房地产游戏在澳大利亚或特定州是一个坏主意？ Finance_Guy 写道... 这使得不感觉，你有证据吗是这样的吗？因为如果是这种情况，价格和价值将会下降。 问题不仅仅是孤立的房地产投资。 大量房地产投资者退出这在所有州都有不同程度的体现。 https://smallcaps.com.au/vic Liverpool_YNWA 写道... 我能看到的两个最大的风险 你几岁了？您越接近满足释放条件，就有无法满足年度付款所需的流动性的风险，但可能有办法解决这个问题。 另一个是死亡当一个人去世时，他们就成为会员，并且必须支付他们的死亡抚恤金。
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您在谈论哪个州/地区？
过度监管政府成本影响了整个房地产，包括经济适用房的可行性，这在很大程度上导致了供应问题。
由于供应有限和移民数量较多，价格不太可能下降。
这篇 10 月份的文章包括一个极端的例子；
“在墨尔本，出售房产的投资者占所有出售房源的 60%，令人震惊，因为新税收加上缺乏资本利得和更高的持有成本被列为出售原因。”
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