O.P.
大家好
只是想知道是否有人知道这种情况的现行规则。
没有贷款的家庭住宅。假设 15 年前以 50 万美元购买。业主买了一栋新房子并搬进去。他们决定租用原来的家庭住宅，并将租金申报为额外的税收收入。
我需要知道的是资本利得风险。假设该房屋出租前的估价为 2,000,000 美元。我认为国会收益在某些时候适用，如果是这样，收益是根据 200 万美元的价值增加还是根据最初的 50 万美元购买价格计算的？
我的逻辑是从 200 万美元开始，但盗窃政府可能会有所不同。
祝大家好运。
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除非规则最近发生变化，否则我记得当您的 PPOR 变为投资，然后资本利得税从您的房产成为出租房产时（6年豁免后）开始计算，而不是从您购买房产的日期以及您居住在其中的所有年份开始计算。
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为了回答您最初的问题，资本收益是根据其成为投资之日起的价格差（例如您的 200 万美元）和您最终出售它的价格计算的。当您将其转变为投资时，请确保获得正式估值。
如果您持有超过 12 个月，您还可以获得 50% 的资本利得税折扣。
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Knackers McGee 写道...
除非规则最近发生变化，否则我记得当您的 PPOR 成为投资，然后是 CGT 时，您将获得 6 年的豁免从您的房产成为出租房产时（6 年豁免后）开始计算，而不是从您购买房产的日期以及您居住在其中的所有年份开始计算。
我很确定这条规则意味着您可以继续在出租的同时，将该房产视为您的主要住所 6 年，但请记住，您现在居住的房产在此期间不能也是您的主要住所，因此，当需要出售 OP 搬入的房产时，现在将吸引资本利得税。
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Knackers McGee 写道...
我记得你被判 6 年当您的 PPOR 成为投资时，资本利得税 (CGT) 从您的房产成为出租资产时开始计算（6 年豁免后）
您只能拥有一份资本利得税 (CGT) 豁免 PPOR，6 年规则仅适用于以下情况您不会再购买 PPOR（即如果您在出售后自行出租），但 OP 购买了新的 PPOR，因此 CGT 将从他们搬入新的 PPOR 之日起开始计算。
MacMikey 写道...
资本收益根据其成为投资之日起的价格差异（例如您的 200 万美元）和您最终出售的价格计算。
资本利得税实际上将按比例分配拥有它的时间和租用它的时间。
搬出时进行估价不会对此产生影响。
如果他在那里住了15年，并租了5年，则将按最初购买时的利润/收益的25%收取资本利得税。
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O.P.
@All 非常感谢您的回复和教育。非常感谢。
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Rocket Man 写道...
CGT 实际上将根据其拥有时间按比例分配，并且租用时间。
搬出时进行估价对此没有影响。
如果他在那里住了15年，租了5年，则将按25％收取CGT最初购买时的利润/价格收益。
我也是这么理解的。它不是来自成为出租房屋时的估值点，而是出售后的总收益，根据主要住宅的天数与非主要住宅的天数按比例计算（无论是由于出租还是出租）另一处房产现在被视为主要住宅）。
您可以继续将此房产视为主要住宅最多 6 年，但在这种情况下，新房产不能同时作为主要住宅。计算出哪一个会产生更高的 CGT。
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Tahnsk 写道...
是根据该值计算的收益从 200 万美元还是从最初的 50 万美元购买价格增加？
我相信这是从你从 PPOR 转向租赁的那一刻开始的 - 所以现在就完成估价并尝试让它尽可能高。
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Rocket Man 写道...
CGT 实际上将根据其拥有时间和使用时间按比例分配已出租。
搬出时进行估价对此没有任何影响。
这是不正确的。
您所描述的是房产出租时的情况在成为 PPOR 之前。
在 OP 的情况下，PPOR 成为租赁，资本利得税的相关数字是销售价格与成为投资项目时的估值之间的差额。operty。
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这篇文章已编辑
andyhop 写道...
您所描述的是当属性是成为 PPOR 之前的租金。
在 OP 的情况下，PPOR 成为租金，CGT 的相关数字是销售价格与成为投资房产时的估值之间的差额。
+1，这就是我们出售两处房产时发生的情况，一处是 IP 转为 PPOR，另一处是 PPOR 转为 IP。对于 IP 转为 PPOR 的情况，CGT 根据租赁时间与 PPOR 的时间按比例分配。
我们于今年 1 月出售了 PPOR 转为 IP。我们的会计师建议我们从房产出租之日起进行追溯房产估价。
我们能够应用 6 年规则，因为房产出租和交割之间有一段时间关于我们的新 PPOR。假设房产从 2022 年 1 月到 2023 年 12 月租期为 2 年，但我们只转到 2023 年 1 月的 PPOR。我们需要从 2022 年 1 月起进行回顾性估价，持有超过 12 个月将有 50% 的折扣，然后再享受 50% 的折扣，因为我们可以在未宣布新 PPOR 的 1 年中申请 6 年规则。 （50% = 1 年 6 年规则 / 2 年租金总计。）
不过，听起来 OP 立即搬进了他们的新 PPOR，在这种情况下，我的 6 年规则情况将不适用。
（强制YMMV，不是会计师，请与您的会计师交谈等）
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我有类似的情况，怎么办你认为这行得通吗？
2010年1月1日购买房屋AAA并立即入住购买2019年1月1日购买房屋BBB并无人居住于2021年1月1日将我的居住地从AAA搬到BBB（即购买后2年） BBB 的）一位亲戚在 2 年期间的大部分时间里占据房屋 AAA 作为“房屋保姆”（无租金）于 2024 年 1 月 1 日出售房屋 AAA 无限期地继续居住在房屋 BBB 中 在未来的某个日期...出售房屋 BBB。我的理解是，出于 AAA 房屋 CGT 的目的，我可以在 2010 年 1 月 1 日至 2024 年 1 月 1 日的整个期间使用“主要住所豁免”，即使我在过去 3 年实际上住在 BBB 房屋中。 br>在我出售房屋之日（2024年1月1日）将会有一个资本利得税活动，但无需支付资本利得税，因为AAA在整个期间被视为我的主要住所。
因此没有必要在任何阶段对房屋 AAA 进行估值。
同时，在未来的某个日期，我可能会出售房屋 BBB。鉴于在我拥有所有权的头几年里，这不是我的主要住所，该交易的资本利得税情况如何？如果我在搬入之前出租房屋 BBB 会有所不同吗？
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对于那些想知道的人来说，这是一个有用的 ATO 链接...
将旧居视为主要居所
如果您搬出并在出租旧居时使用 6 年规则，则 CGT 主要居所豁免如何运作。
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Tahnsk 写道...
我的逻辑是从 200 万美元起，但盗窃政府可能会有所不同。
ITAA97 第 118-192 条规定了成本基础将在其首次产生收入之日重置为市场价值。
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Rocket Man 写道...
您只能拥有一份 CGT 豁免 PPOR，6 年规则仅适用于您不购买另一份 PPOR 的情况
这是不正确的。
S 118-145 ITAA97 规定您只能申请一份主要住所。如果您不在并且将其出租最多 6 年，您仍然可以将某处房产作为您的主要住所，但购买新的主要住所没有任何限制。如果您确实声明了旧的，新的将不会完全豁免。
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geo99 写道...
同时，在未来的某个日期，我可能会出售房屋 BBB。鉴于在我拥有所有权的头几年里，这不是我的主要住所，该交易的资本利得税情况如何？
是的，第 118-185 ITAA97 条将适用，您需要分摊资本收益它是和不是您主要住所的天数。居住在那里时的所有第三要素成本基础支出也可能会减少资本利得（例如利率或利率等），并且适用 50% 的资本利得税，因此任何资本利得税都可能很小。如果您在主要住所期间去世，则可以完全豁免 - 您的遗产或受益人的资本利得税将被取消
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geo99写道.. .
如果我在搬入之前将房屋 BBB 出租，情况会有所不同吗？
不，在这种情况下不会。
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